De winkel onder je appartement. Wat de akte toestaat, en wat de vergadering mag

De drogist beneden is al een jaar weg, en op een maandag hangen er ineens bezorgtassen achter het raam. De winkel onder het gebouw is een afhaalzaak geworden, met afzuiging, met scooters, met vrachtwagens om zes uur. Op de vergadering voelt iedereen hetzelfde. De eigenaar van die ruimte is een belegger met een advocaat, wij zijn twintig particulieren met een avondje per maand, dus wij kunnen hier niets tegen doen. Dat gevoel is begrijpelijk en meestal onterecht. Bewoners die deze zaken verliezen, verliezen ze bijna altijd omdat ze bij de overlast beginnen. Bewoners die ze winnen, beginnen bij een document dat al die tijd gewoon in de kast lag. De splitsingsakte.

De akte beslist, niet de overlast

Eerst het goede nieuws, en dat is zeldzaam in dit vak. De kernregel is al vijftig jaar dezelfde, in alle zeven generaties modelreglementen. Elk privégedeelte moet worden gebruikt volgens de bestemming die de akte eraan geeft, en afwijken mag alleen met toestemming van de vergadering. Zeg er meteen bij waarover dit verhaal gaat, en waarover niet. Het gaat over een ruimte die van één eigenaar is en die anders wordt gebruikt dan de akte zegt. Geeft uw vereniging zelf een stuk gemeenschappelijk gebouw aan een buitenstaander in gebruik, het dak of een schacht bijvoorbeeld, dan gelden andere regels, en daarover staat een eigen verhaal in de kennisbank. Of uw akte uit 1974 of uit 2019 stamt, maakt voor die hoofdregel niet uit. De Hoge Raad gaf er in 2013 de maatstaf bij waarmee je een splitsingsakte leest, en de rechters passen die sindsdien net zo hard toe op de bestemming van een ruimte. Naar objectieve maatstaven, zoals een vreemde de akte zou lezen. Wat de winkeleigenaar bedoelde, wat de makelaar beloofde en wat de buurt er altijd van vond, telt allemaal niet mee, en dat werkt twee kanten op, want uw verwachtingen tellen ook niet. Het verrassende gevolg is dat de overlast er in eerste instantie niet toe doet. Een rechtbank verbood in 2015 een shoarmazaak in een ruimte die als winkel was bestemd, en gaf daarbij een definitie die sindsdien blijft terugkeren. Een winkel is een voor het publiek toegankelijke plek waar de consument iets koopt, en een shoarmazaak is dat niet. Dat de zaak dezelfde sluitingstijden aanhield als de winkels ernaast, hielp niets. En in 2022 verloor een flitsbezorger die zich in een winkelruimte had gevestigd, want een distributiecentrum wordt geen winkel doordat er af en toe iemand aan de deur iets koopt. Let op waar de rechter toen naar keek om vast te stellen wat het bedrijf werkelijk deed. De website, de gevel en de algemene voorwaarden. Dat bewijs kunt u vanavond zelf verzamelen, zonder deskundige. Bedenk daarbij wel dat de rechter in beide zaken één bepaalde akte uitlegde. Een ruimer woord in uw akte, of aanwijzingen uit de tijd waarin zij is opgemaakt, kunnen de uitkomst bij u anders maken.

Maar lees wel wat er echt staat

Nu het ongemakkelijke nieuws, want deze medaille heeft een keerzijde die besturen geld heeft gekost. Staat er in de akte een ruim woord, dan geldt dat ruime woord. Een gerechtshof floot in 2021 een vereniging terug die bij de bestemming bedrijfs- en kantoorruimte alleen een kantoor wilde toestaan en daarom een pizzaketen weigerde. Wie dat leest als alleen kantoor, leest het woord bedrijfsruimte weg, zei het hof, en het voegde er iets aan toe dat elk bestuur moet onthouden. Als de bestemming het gebruik toelaat, gaat de vergadering er helemaal niet over, en een besluit dat zij toch neemt heeft geen rechtsgevolg. Die vereniging betaalde de proceskosten van twee instanties. Kijk dus eerst in uw akte en uw reglement voordat u nee zegt, en let daarbij op de volgorde. Uw akte verklaart een modelreglement van toepassing, maar zet daar vaak eigen afwijkingen achter, en die afwijkingen gaan voor. Wat hier over de generaties staat, is dus het uitgangspunt en niet het laatste woord. Verwar de akte bovendien niet met de gemeente. Dat de gemeente een horecavergunning geeft of de omgevingsplannen verruimt, zegt niets over uw akte, en omgekeerd helpt een gunstige akte niet als de gemeente nee zegt. De ondernemer moet door twee deuren, en u bewaakt er maar één van. En weigert uw vergadering, motiveer dat dan concreet, want een weigering zonder redelijke grond kan door de kantonrechter worden vervangen. Hoe het wel moet, liet een zaak uit 2020 zien, waarin een eigenaar commerciële ruimten wilde ombouwen tot kleine verhuureenheden voor toeristen. De weigering hield stand, omdat de vereniging concreet kon maken dat die ruimten daar niet voor waren ontworpen en dat nog meer verhuur het rustige woongenot niet ten goede kwam. Niet wij willen dit niet, maar dit past niet, en dit is waarom. Dat is de toon die werkt, en hij hoort in de notulen.

Toestemming, spijt en de verbouwing van de pui

Geeft de vergadering toestemming voor afwijkend gebruik, denk dan meteen aan later. In de reglementen tot en met 1992 kon de vergadering er bij het verlenen bij zeggen dat de toestemming later weer kon worden ingetrokken, dus zeg dat er elke keer bij. Is dat destijds niet opgeschreven, dan staat er over intrekken niets in uw reglement, en heeft nog geen rechter uitgemaakt of u er alsnog op kunt terugkomen. Het reglement van 2006 zwijgt er helemaal over. De modellen van 2017 en 2021 hebben het juist dichtgetimmerd, daar kan de vergadering alleen nog toestemming geven als het afwijkende gebruik weer te beëindigen is, met een termijn van drie tot zes maanden. Wie zo'n recente akte heeft, kan dus nooit voor eeuwig aan een ja vastzitten. Diezelfde jonge modellen verbieden bovendien horeca en pensionbedrijf in een privégedeelte. Het model van 2017 zegt erbij dat dat verbod niet geldt voor een plint die in de akte zelf als horeca is bestemd; daar is het gemaakt tegen de woning die stiekem een eetzaak wordt, niet tegen het café waarvoor het gebouw is ontworpen. In het kleine model van 2021 staat het verbod er zonder die uitzondering, dus kijk daar extra goed naar wat uw eigen akte over de plint zegt. Twee praktische punten nog. Wordt de opstalverzekering duurder doordat er beneden gefrituurd gaat worden, dan is dat verschil voor de eigenaar van die ruimte en niet voor de vereniging, want zo staat het in de wet en uw reglement verwijst daar uitdrukkelijk naar; vraag dus vóór het besluit een offerte bij de verzekeraar en zet het antwoord in het besluit. En de verbouwing is een tweede, zelfstandige toets. Ook een gebruik dat keurig binnen de bestemming valt, geeft geen recht op een nieuwe pui, een luifel of een afzuigkanaal, want zodra het aanzien of de constructie van het gebouw verandert, is de vergadering opnieuw nodig. Gaat het om een dragende muur en komt de hechtheid van het gebouw in gevaar, dan mag de vergadering die toestemming niet eens geven.

De stemmen, de lift en de ladder bij overlast

Blijft de vraag van de machteloosheid. Heeft de winkel meer stemmen dan alle bewoners samen, dan is dat geen onrecht maar rekenkunde, het staat in de akte en hangt meestal samen met de oppervlakte. Machteloos bent u daarmee niet, want de zwaardere besluiten vragen in de meeste generaties een versterkte meerderheid met een opkomsteis, en die rem werkt twee kanten op; de grooteigenaar drukt er evenmin iets mee door. Op één punt valt dat tegen, want de toestemming voor afwijkend gebruik zelf gaat in bijna alle generaties met een gewone meerderheid, en alleen het model van 2017 vraagt daar een versterkte meerderheid voor. Een winkel is in een oude vereniging dus makkelijker toe te staan dan de meeste besturen denken. Dat de winkel meebetaalt aan de lift waar hij nooit in staat, komt uit dezelfde bron. Het staat zo in de akte, en alleen als daar staat dat aan dat appartementsrecht geen medegebruik van de lift is verbonden, vervalt die bijdrageplicht. Anders veranderen kan alleen door de akte te wijzigen, en daarvoor is vier vijfde van álle stemmen nodig, niet van de uitgebrachte. Is er echte overlast, volg dan de ladder die elk reglement kent. Eerst een schriftelijke waarschuwing per aangetekende brief, dan een maand geduld, dan pas een boete, met als allerzwaarste middel de ontzegging van het gebruik. En controleer één ding vandaag nog. Geen enkel modelreglement noemt een boetebedrag; dat moet uw vergadering zelf hebben vastgesteld, en zolang dat nooit is gebeurd, heeft u feitelijk geen bruikbare boete. Dat is een half agendapunt op de eerstvolgende vergadering. Richt uw pijlen ten slotte op de eigenaar en niet op diens huurder, want een reglementswijziging van na het huurcontract geldt niet zomaar tegen de zittende huurder.

Vier misverstanden op een rij

• De gemeente heeft de bestemming veranderd, dus nu mag het. Nee. De gemeente en uw akte zijn twee gescheiden werelden, en de ondernemer heeft ze allebei nodig. Een vergunning van de één vervangt de toestemming van de ander niet.
• Er is geen overlast, dus er is geen probleem. Nee. De toets is of het gebruik binnen de bestemming valt, niet of het hinder geeft. Zelfs gelijke openingstijden hielpen de shoarmazaak niet.
• Onze akte zegt bedrijfsruimte, dus alleen een kantoor mag. Nee. Een ruim woord betekent wat er staat. De vereniging die het smalste woord koos, betaalde de proceskosten van twee instanties.
• Wij hebben ooit ja gezegd, dus daar zitten we voor eeuwig aan vast. Niet per se. In de jongste reglementen is elke toestemming per definitie beëindigbaar, en onder oudere reglementen hangt het af van wat er destijds bij het ja is opgeschreven. Zoek die notulen op, ze zijn goud waard.

Zo helpt SamenVvE

Het verschil tussen machteloos en beslagen ten ijs zit in dit onderwerp bijna volledig in papier. De vereniging die wint, heeft de akte binnen handbereik, weet wat er ooit is toegestaan en onder welke voorwaarden, en kan haar weigering onderbouwen. In SamenVvE staat de splitsingsakte met het reglement in de documentenkluis, open voor elk lid, zodat de bestemmingswoorden op tafel liggen voordat de emoties dat doen. Het toestemmingsbesluit gaat met de voorwaarden, de intrekbaarheid voorop, en de stemuitslag het doorzoekbare register in, en de motivering van een weigering staat in de notulen die elk lid kan nalezen. Het vaststellen van het boetebedrag zet het bestuur als agendapunt klaar, zodat dat gat gedicht is vóór het nodig is. Tegenover de belegger met de advocaat staat dan geen groepje boze buren, maar een vereniging met een dossier. Dat scheelt niet alleen in de rechtszaal; meestal voorkomt het dat het daar ooit komt.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 111, 112, 113, 119, 120, 121, 126, 127, 129, 130, 139 en 140 (toestand augustus 2025). De akte als bron van de bestemming, de bijdrageplicht naar aandeel tenzij het reglement anders bepaalt, de doorwerking van gebruiksvoorschriften naar de gebruiker en de bescherming van de zittende huurder tegen later ingeschreven reglementsbepalingen, de premieverhoging door afwijkend gebruik voor rekening van de eigenaar, de vervangende machtiging bij een weigering zonder redelijke grond, nietigheid bij strijd met de akte tegenover vernietiging binnen een maand, en de wijziging van de akte met vier vijfde van alle stemmen dan wel medewerking van alle eigenaars.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 (art. 22, 25, 27, 41, 45 en 56), 2006 (art. 23, 25, 39 en 41), 1992 (art. 14, 17, 27 en 29) en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 17, 18, 24 en 25). De bestemmingsbepaling die in alle zeven generaties in de kern gelijk luidt, de per generatie verschillende regeling van het intrekken van een toestemming, het horecaverbod dat alleen in de modellen van 2017 en 2021 staat, de overlastladder van waarschuwing, boete en ontzegging, en de vaststelling dat geen enkel model een boetebedrag noemt.
• Hoge Raad, 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad, 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275. De bestemming en het splitsingsreglement worden naar objectieve maatstaven uitgelegd, waarbij alleen acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn; bij twijfel stelt de rechter vast welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
• Rechtbank Noord-Holland, 18 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:11979. Een winkel is een voor het publiek toegankelijke plek waar de consument een zaak koopt, en een shoarmazaak is dat niet; dat de zaak dezelfde sluitingstijden aanhield als de winkels ernaast, maakte dat niet anders. Verbod met een dwangsom van duizend euro per dag tot vijftigduizend euro, in het geld van 2015.
• Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5558. De bestemming bedrijfs- en kantoorruimte laat zich niet lezen als alleen kantoor, want dan heeft het woord bedrijfsruimte geen betekenis; en waar de bestemming het gebruik toelaat, heeft een weigeringsbesluit van de vergadering geen rechtsgevolg. De vereniging droeg de proceskosten van beide instanties.
• Rechtbank Rotterdam, 5 oktober 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8321. Een flitsbezorgdienst gebruikt een winkelruimte als distributiecentrum en afhaalpunt, en dat wordt geen winkel doordat consumenten heel af en toe ter plekke iets kopen; de rechter keek naar de website, de gevel en de algemene voorwaarden om vast te stellen wat het bedrijf werkelijk doet. Verbod met een dwangsom tot honderdduizend euro, in het geld van 2022.
• Kantonrechter Den Haag, 24 november 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:11974. Onder de bestemming commerciële ruimten valt geen verhuur als logies en short stay; de weigering van de vergadering hield stand omdat de ruimten daarvoor niet waren ontworpen en verdere verhuur niet bijdroeg aan een rustig woongenot, en ook de vervangende machtiging werd om die reden afgewezen.
• Rijssenbeek Advocaten, Een broodjeszaak in een kantoorpand, mag dat? (2017), Bestemming bedrijfs-/kantoorruimte bij een VvE (2021) en Flitsbezorging vanuit winkelappartement niet toegestaan (2022). Vakliteratuur bij de aangehaalde uitspraken, die voor dit artikel bij de bron zelf zijn gelezen; de bestemming uit de akte van splitsing is leidend, ook als het omgevingsplan van de gemeente iets anders toestaat.