Glasvezel en de zendmast op het dak. Wat je moet dulden en waar je over onderhandelt

Er liggen twee brieven op de bestuurstafel. In de ene kondigt een glasvezelaanbieder aan dat het gebouw wordt aangesloten. In de andere biedt een telecomoperator duizenden euro's per jaar voor een antenne op het dak. De penningmeester ziet geld, de buurvrouw van de bovenste verdieping ziet straling, en de voorzitter ziet vooral zichzelf, over drie weken, een handtekening zetten namens veertig eigenaars onder een contract waar hij misschien vijftien jaar niet meer uit komt. Voordat de zenuwen toeslaan, eerst het onderscheid waar dit hele onderwerp om draait. De kabel moet u dulden, dat staat in de wet. De mast niet. Voor de mast heeft de operator uw handtekening nodig, en die kunt u gewoon weigeren. U onderhandelt dus over twee totaal verschillende dingen, en u staat er in het tweede geval veel sterker voor dan in het eerste. Nog één afbakening vooraf. Dit verhaal gaat over het gebouw dat van u samen is, het dak en de schachten, en over wat u daarmee aan een buitenstaander toestaat. Gaat het om een ruimte die van één eigenaar is en die anders wordt gebruikt dan de akte zegt, de winkel beneden bijvoorbeeld, dan gelden andere regels, en daarover staat een eigen verhaal in de kennisbank.

Glasvezel, u gaat niet over het óf, wel over het hoe

Tegen de aanleg van glasvezel kunt u geen nee zeggen. De wet verplicht de eigenaar van een gebouw te dulden dat er kabels en aansluitpunten in en aan het gebouw komen, als dat nodig is om bewoners aan te sluiten. Maar die gedoogplicht is geen blanco cheque, en het deel waar u wél over gaat, laten de meeste besturen liggen. De aanleg mag zo min mogelijk veranderen aan het uiterlijk van het gebouw, en u mag uitdrukkelijk vragen om de bestaande buizen en schachten te gebruiken, waarna de aanbieder moet uitleggen waarom dat niet zou kunnen. De aanbieder moet bovendien schriftelijk beginnen, dus een monteur die onaangekondigd in de meterkast staat is buiten de orde, en na die brief volgen twee maanden waarin naar overeenstemming wordt gestreefd over de plaats, het tijdstip en de manier van werken. Dat is uw onderhandelingsvenster. Komt u er niet uit, dan kan ook uw vereniging zelf de Autoriteit Consument en Markt om een beslissing vragen, al heeft u daarvoor na die twee maanden maar twee weken, dus zet die datum in de agenda zodra de brief binnenkomt. Nog drie geruststellingen. Gaat er iets stuk, dan betaalt de aanbieder en moet hij de oude staat herstellen, dus leg vooraf met gedateerde foto's vast hoe het erbij lag. De kabel wordt niet van u; de wet laat de eigendom bij de aanlegger, dus er komt geen nieuwe post in uw onderhoudsplan. En wil één eigenaar glasvezel terwijl de rest niet wil, dan gaat hij binnen zijn eigen voordeur zijn gang zolang hij de buren geen nadeel bezorgt, en heeft hij voor de gemeenschappelijke schacht de vergadering nodig, waarbij de wet hem een route naar de kantonrechter biedt als die zonder goede reden weigert.

De zendmast, uw handtekening en uw voorwaarden

Voor de mast op het dak kent de telecomwet geen gedoogplicht. Er ligt geen verplichting maar een aanbod, en een aanbod mag u afslaan. En juist omdat u mag weigeren, loont het om te weten waar het misgaat als een vergadering ja zegt. Er is welgeteld één geschil hierover tot aan het gerechtshof uitgevochten, over een zendmast op een complex in Zandvoort, en het is leerzaam van begin tot eind. De vergadering daar stemde in 2002 met vierenzestig stemmen voor en vijfendertig tegen in met een mast, tegen een eenmalige vergoeding van vijftienhonderd euro en een jaarlijkse bijdrage van vijfenvijftighonderd euro, bedragen uit 2002 en geen richtprijs voor nu. Het hof oordeelde in 2009 twee dingen. Verhuren mag, want een mast op het dak verandert de bestemming van dat dak niet. Maar zo'n besluit maakt wel een nieuwe installatie mogelijk, en daarvoor eiste het oude reglement drie vierde van de stemmen met een opkomsteis. Die was nooit gehaald, en dus ging het besluit uit 2002 zeven jaar later alsnog van tafel, want een besluit dat met de akte botst is nietig, en op nietig zit geen klok van een maand zoals bij een besluit dat alleen onredelijk is. De les is niet dat het niet mag, maar dat de telling heilig is. Kijk dus in uw eigen reglement welke meerderheid er nodig is. Van de zeven modelreglementen regelt er trouwens maar één wat u hier eigenlijk aan het doen bent. In het model van 2017 staat een aparte bepaling over het in gebruik geven van een gemeenschappelijk gedeelte aan een buitenstaander, met twee harde voorwaarden erbij, de andere bewoners mogen er niet onredelijk door worden beperkt en het contract moet opzegbaar zijn binnen zes maanden. De zes andere modellen zwijgen erover, en zwijgen is niet hetzelfde als verbieden, maar het betekent wel dat u zelf extra zorgvuldig moet vastleggen wat u afspreekt. En wie een oud reglement heeft, wacht nog een verrassing. Juist de modellen van 1972 tot en met 1992 bepalen dat de vergadering een contract met terugkerende verplichtingen voor langer dan een jaar alleen mag aangaan als de akte die mogelijkheid opent, en in de oudste drie kan daar zelfs niet met algemene stemmen omheen. Hoe ouder het reglement, hoe meer er te controleren valt, niet minder.

De stemming van de bewoners, en waarom zwijgen ja is

Naast de vergadering is er soms nog een tweede ronde, en die wordt vrijwel altijd verkeerd begrepen. De operators hebben met het Rijk en de gemeenten afgesproken, in een convenant dat geen wet is, dat bij een antenne op een woongebouw de bewoners zich mogen uitspreken. De volgorde is daarbij vast. Eerst vraagt de operator toestemming aan de eigenaar, bij een VvE dus aan de vergadering, en pas daarna volgt de bewonersstemming, dus een vereniging die nee zegt komt aan die stemming niet eens toe. En wie de stemming haalt, moet weten hoe zij telt. De instemming is verkregen, tenzij meer dan de helft van álle verspreide formulieren geldig, ondertekend en op tijd met nee terugkomt. In een flat met veertig adressen zijn dus eenentwintig nee-stemmen nodig, en wie de envelop niet opent, vergeet te tekenen of te laat is, telt mee als voorstander. Een zomervakantie kan zo een uitslag bepalen. Er zit nog een kleinere verrassing in de definities. De stemming geldt alleen voor een woongebouw, en dat is volgens het convenant een gebouw waarin ten minste één woning aan een huurder van vlees en bloed is verhuurd. Woont in uw complex iedereen in zijn eigen appartement, dan lijkt er naar de letter helemaal geen bewonersstemming te zijn en beslist alleen de vergadering, al heeft niemand daar ooit over geprocedeerd. Besef ten slotte dat één keer ja heel lang ja is. Nieuwe bewoners zitten vast aan de instemming van hun voorgangers, de installatie mag naar een andere operator overgaan en er mag een antennedrager bij zonder nieuwe stemming. Wat u wilt regelen over opzegging, uitbreiding en herstel bij vertrek, regelt u dus in uw eigen huurcontract, vóór het tekenen. En wilt u ooit van de mast af, zeg dan niet alleen het contract op maar zeg ook schriftelijk en ondubbelzinnig de ontruiming aan, want of de operator wettelijke ontruimingsbescherming heeft, daarover zijn de deskundigen het niet eens.

De straling en het geld

Dan de vergadering zelf, waar twee onderwerpen elke discussie beheersen. Eerst de straling, en neem die zorg serieus in plaats van haar weg te wuiven. Wat een bestuur eerlijk kan vertellen, is dit. In datzelfde convenant hebben de operators zich vastgelegd op blootstellingslimieten die niet ergens in de verte gelden maar op het dak en aan de gevel zelf, uitdrukkelijk ook op balkons en dakterrassen, en zij moeten bij de aanvraag zelf informatie over de gezondheidskant leveren, dus u hoeft de wetenschap niet zelf uit te leggen. De Gezondheidsraad keek in 2020 naar 5G en gezondheid, en zei iets wat beide kampen op de vergadering tegenspreekt. Een verband met ziekte is niet aangetoond en niet waarschijnlijk, maar ook niet uit te sluiten, en uit voorzorg hoort de blootstelling zo laag te blijven als redelijkerwijs kan. Wie het zeker weet, in welke richting dan ook, gaat dus te ver. Een ongeruste bewoner kan bovendien gratis een meting bij zich thuis aanvragen via het Antennebureau, en dat is een beter aanbod dan een welles-nietes. En de bange buurvrouw die naar de rechter wil, mag weten dat geen Nederlandse rechter ooit een stralingsbezwaar tegen een mast op een VvE-dak heeft beoordeeld; in de enige uitgeprocedeerde zaak is het wel aangevoerd, maar werd de zaak op de stemtelling beslist. Dan het geld. De huur is een bate die aan de gezamenlijke eigenaars toekomt, naar breukdeel, dus ook aan de begane grond die de mast nooit ziet, en de bovenste verdieping die hem hoort zoemen krijgt geen cent extra. Voer dat gesprek vóór het besluit, niet erna. En de belasting? De Belastingdienst schrijft zelf dat een VvE geen onderneming drijft en daarom niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, en zelfs als dat ooit zou kantelen gelden er vrijstellingen tot vijftienduizend euro winst per jaar en, voor de btw, een regeling tot twintigduizend euro omzet, bedragen van 2025. Voor een paar duizend euro dakhuur is dit dus geen onderwerp. Wordt het bij u serieus geld, laat het dan een uurtje bekijken door een adviseur.

Vier misverstanden op een rij

• Glasvezel kunnen wij gewoon weigeren, het is ons gebouw. Nee. De aanleg moet u dulden. Waar u over gaat is het hoe, het waar en het wanneer, en u mag vragen om de bestaande buizen, waarna de aanbieder moet onderbouwen waarom dat niet zou kunnen.
• Als we de kabel moeten dulden, moeten we die mast ook dulden. Nee. De gedoogplicht gaat over kabels. Voor een mast heeft de operator uw handtekening nodig, en die mag u weigeren.
• Als de meeste bewoners niet reageren, gaat de antenne niet door. Precies omgekeerd. De antenne komt er, tenzij meer dan de helft van álle adressen een geldig, ondertekend nee op tijd terugstuurt. Zwijgen telt als voor.
• Over vijf jaar stemmen we gewoon opnieuw. Nee. Die vijf jaar is de termijn waarbinnen de mast er moet stáán. Daarna is er voor vervanging, uitbreiding of een andere operator geen nieuwe stemming nodig, en nieuwe bewoners zitten aan het oude ja vast.

Zo helpt SamenVvE

De vergadering in Zandvoort verloor haar besluit niet op de inhoud maar op de telling, zeven jaar na dato. Precies dat soort verlies is te voorkomen met een administratie die klopt. In SamenVvE stemt de vergadering met de echte stemverhoudingen uit de akte, wordt de opkomst bewaakt, en gaat het besluit met stemuitslag en quorum het doorzoekbare register in, zodat niemand jaren later nog kan twisten over de vraag of de drempel is gehaald. Het contract met de aanbieder of de operator staat in de documentenkluis, en de einddatum en de opzegtermijn bewaakt het bestuur met een taak die vanzelf een herinnering geeft, zodat het contract niet stilzwijgend doorloopt omdat niemand op tijd aan de opzegging dacht. De huuropbrengst loopt zichtbaar mee in de begroting en het kasboek, waar elk lid haar kan zien, ook de eigenaar op de begane grond. Zo wordt het aanbod van de operator wat het hoort te zijn, een zakelijke afweging van de vergadering, en niet een handtekening waar de voorzitter jaren later nog wakker van ligt.

Bronnen bij dit artikel

• Telecommunicatiewet, hoofdstuk 5 (toestand juli 2025). De gedoogplicht van de gebouweigenaar voor de aanleg van kabels en aansluitpunten ten behoeve van de bewoners, de eis van een voorafgaande schriftelijke kennisgeving, de termijn van twee maanden om tot overeenstemming te komen over plaats, tijdstip en wijze van uitvoering, de mogelijkheid om daarna binnen twee weken de Autoriteit Consument en Markt om een beschikking te vragen, het uitgangspunt dat bestaande fysieke binnenhuisinfrastructuur wordt gebruikt en het uiterlijk van het gebouw zo min mogelijk verandert, en het herstel van schade voor rekening van de aanbieder.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 20, 113, 119, 120, 121 en 126 (toestand augustus 2025). De regel dat aangelegde kabels en leidingen van een openbaar net eigendom blijven van de aanlegger en dus niet door natrekking van het gebouw worden, de verdeling van schulden en baten naar het aandeel uit de akte, de positie van de individuele eigenaar die voor een aansluiting op de gemeenschappelijke gedeelten de vergadering nodig heeft, en de vervangende machtiging van de kantonrechter als toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 (art. 21 en 25), 1972, 1992 en het model voor kleine VvE's van 2021. De bepaling in het model van 2017 over het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten, met de voorwaarden dat de overige eigenaars en gebruikers niet onredelijk worden beperkt en dat de overeenkomst opzegbaar is met een termijn van ten hoogste zes maanden; en de rem in de modellen van 1972 tot en met 1992 op overeenkomsten met terugkerende verplichtingen voor langer dan een jaar, die alleen mogen worden aangegaan als de akte die mogelijkheid opent.
• Rechtbank Haarlem, 11 juli 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BB9163, Rechtbank Haarlem, 7 november 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BB9162 en Gerechtshof Amsterdam, 29 december 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BO2438. De zendmast op het complex in Zandvoort. Het verhuren van een dakgedeelte verandert de bestemming van het dak niet, maar het besluit maakte het aanbrengen van een nieuwe installatie mogelijk, waarvoor het toepasselijke reglement een meerderheid van drie vierde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering met een opkomsteis verlangde; nu die drempel nooit was gehaald, was het besluit uit 2002 nietig; de vervaltermijn van een maand voor vernietiging geldt niet voor nietigheid.
• Antenneconvenant 2021-2025, de overeenkomst tussen het Rijk, de gemeenten en de mobiele operators, in werking sinds 1 januari 2021. De volgorde waarin eerst de eigenaar om toestemming en daarna de bewoners om instemming wordt gevraagd, de telling waarbij de instemming is verkregen tenzij de volstrekte meerderheid van alle verspreide formulieren geldig en ondertekend met nee terugkomt, de definitie van woongebouw waarvoor ten minste een verhuurde woning nodig is, de geldigheid van de instemming van vijf jaar zonder nieuwe stemming voor vervanging of uitbreiding, en de blootstellingslimieten met het meetpunt op de contour van het gebouw, balkons en dakterrassen inbegrepen.
• Antennebureau, Inspraak bij plaatsing antennes, en de pagina Straling van antennes meten zoals die eind mei 2025 online stond. De voorlichting van de rijksoverheid over de instemmingsprocedure, en de mogelijkheid voor bewoners om gratis een meting aan huis aan te vragen; de toezichthouder publiceert de meetresultaten in het Antenneregister, waar de gepubliceerde metingen naar de stand van december 2024 onder de blootstellingslimieten lagen.
• Gezondheidsraad, 5G en gezondheid, advies 2020/16, 2 september 2020. Een samenhang tussen blootstelling aan radiofrequente elektromagnetische velden en de onderzochte ziekten is niet aangetoond en niet waarschijnlijk, maar voor een aantal aandoeningen ook niet uit te sluiten; de raad adviseert uit voorzorg de blootstelling zo laag te houden als redelijkerwijs mogelijk.
• Wet op de vennootschapsbelasting 1969, artikelen 2 en 6 (toestand 2025), Wet op de omzetbelasting 1968, artikelen 11 en 25a (toestand 2025) en Kennisgroepen Belastingdienst, standpunt KG:202:2023:31 (2023). Een vereniging is alleen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting voor zover zij een onderneming drijft, en de Belastingdienst schrijft in het aangehaalde standpunt dat een VvE geen onderneming drijft; drijft zij die wel, dan geldt een vrijstelling bij een winst tot vijftienduizend euro per jaar, en voor de btw is de verhuur van onroerende zaken als hoofdregel vrijgesteld, met vijf uitzonderingen waarin een antenne-opstelplaats niet voorkomt, al is in beleid noch rechtspraak uitgemaakt of die vrijstelling voor zo'n opstelplaats geldt; daarnaast bestaat de kleineondernemersregeling tot twintigduizend euro omzet, bedragen van 2025.