Waar mag het geld van de VvE aan worden uitgegeven? De doelomschrijving getoetst

Gepubliceerd op

Een barbecue uit de kas, een kunstwerk voor de hal, een potje voor de bewonerscommissie. De meerderheid stemt voor, en toch kan het besluit nietig zijn. Over de vier woorden in de wet, de grens in je eigen akte, en de zaak waarin zeven van de acht stemmen niet genoeg waren.

Bij de rondvraag komt het voorstel dat elk jaar wel ergens opduikt. Zullen we van de kas een barbecue houden, of eindelijk iets moois voor de kale hal kopen? Er wordt gestemd, een ruime meerderheid is voor, en de penningmeester boekt het bedrag. Toch is daarmee niet gezegd dat het mag. Het geld van de vereniging is geen huishoudpot van de bewoners samen, maar geld met een doel, en dat doel staat in vier woorden in de wet en verder helemaal in je eigen akte. Wie die grens kent, voorkomt besluiten die achteraf nooit hebben bestaan.

Vier woorden in de wet

De wet zegt over het doel van een vereniging van eigenaars alleen dit, zij behartigt de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. Haar taak is het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten, en zij is bevoegd binnen de grenzen van die taak. Geen opsomming, geen verbodslijst, geen grensgevallen. En er is één wetszin die dit onderwerp meteen op scherp zet. Een eigenaar hoeft alleen bij te dragen in schulden en kosten die volgens de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Valt een uitgave daarbuiten, dan bestaat er voor die uitgave simpelweg geen bijdrageplicht. De doelomschrijving is dus geen principekwestie maar een portemonneekwestie.

Wat je eigen reglement zegt

De uitwerking staat in het reglement in je akte, en die is per generatie anders. In de modelreglementen van 1973, 1983 en 1992 luidt het doel alleen "het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars", en het oudste model, dat van 1972, voegt daaraan toe "en meer in het bijzonder het beheer van de gemeenschap". Vanaf 2006 staan er twee doelen naast elkaar, het beheer van gebouw en grond én het behartigen van gemeenschappelijke belangen, en juist dat woordje "en" gaf een hof in 2021 de doorslag om te oordelen dat het behartigen van gemeenschappelijke belangen een zelfstandig doel is naast het beheer, en dus meer omvat dan onderhoud. De kostenopsomming eindigt in elke generatie met vrijwel dezelfde restcategorie, alle overige schulden en kosten gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars, en vanaf 2006 staat daar uitdrukkelijk bij dat ook kosten uit besluiten van de vergadering eronder vallen. Dat is een echte verruiming, maar geen vrijbrief, want de zin begint nog altijd met de eis van het gezamenlijke belang, en rechters leggen die uit in het licht van het doel. Over een flink deel van de uitgaven hoeft overigens nooit discussie te bestaan. Onderhoud en behoud van het gemeenschappelijke, de kosten van administratie en beheer, verzekeringspremies en een advocaat die namens de gezamenlijke eigenaars procedeert staan met zoveel woorden in alle reglementen. De kosten van het meerjarenonderhoudsplan staan alleen in de modellen van 2017 en 2021 met name genoemd; in oudere akten vallen ze onder de restcategorie.

Zeven van de acht stemden voor, en toch was het niets

Hoe hard de grens is, bleek in een Delftse vereniging van acht appartementen. Zeven eigenaars stemden voor een wateronthardingsinstallatie op de gezamenlijke waterleiding, met omslag van de kosten over iedereen. De rechtbank verklaarde het besluit in 2022 nietig, omdat zacht water in de eigen woning geen gemeenschappelijk belang is, en voegde er fijntjes aan toe dat wie zijn water wil ontharden dat gewoon zelf kan laten doen. Nietig is hier het sleutelwoord. Een besluit in strijd met de akte is niet vernietigbaar binnen een maand, zoals een fout in de oproeping of de stemprocedure, maar nietig, en daarvoor geldt geen maandtermijn; het besluit heeft juridisch nooit bestaan. Hoe ver dat doorwerkt liet een serviceflatzaak zien. Daar zat in de jaarbegroting een post voor een locatiemanager die buiten het doel viel, en het hof oordeelde in 2019 dat daarmee het hele besluit tot vaststelling van de bijdragen nietig was, niet alleen die ene post, want een begroting is één samenhangend geheel. Zo strandde elders de complete incasso tegen een wanbetaler op een recreatiepost van 3.400 euro, op een begroting van ruim vier ton. Het kan ook de andere kant op vallen, in een serviceflat vielen zorg, een winkeltje en recreatie gewoon binnen het doel, al bleef uitdrukkelijk open of al die kosten ook bij alle eigenaars in rekening mochten worden gebracht. En een vereniging die volgens haar akte zelfs de stookkosten van de privégedeelten als gemeenschapsschuld draagt, trad daarmee niet buiten haar doel, want de akte zelf wees die kosten aan. De rode draad is steeds dezelfde. Niet de meerderheid beslist wat mag, maar de tekst van de akte.

En de barbecue dan?

De vraag waar het meestal om begon, is juist de vraag zonder helder antwoord. Over borrels en barbecues uit de kas zijn rechters het onderling niet eens; de paar zaken die erover bekend zijn spreken elkaar tegen. Een vaste lijn bestaat er niet. Wat wel vaststaat, is dat een feestje niet vanzelfsprekend past in een restcategorie die over het belang van de gezamenlijke eigenaars gaat, zeker niet onder de oudere reglementen, waarvan de kostenlijst uitsluitend posten rond het gebouw noemt. Voor het kunstwerk in de hal ligt dat een slag anders, want de aankleding van een gemeenschappelijke ruimte ligt dichter tegen het beheer van het gebouw aan, al blijft ook daar de akte de maat. En een vast potje voor een bewonerscommissie lijkt sprekend op de recreatiepost die hierboven al de hele begroting nietig maakte, dus juist daar is voorzichtigheid geboden. Wie zekerheid wil, houdt het buiten de verenigingskas, met een apart potje waar deelnemers aan meebetalen, of legt de mogelijkheid uitdrukkelijk vast in de akte. Dat klinkt zuinig, maar het beschermt precies het besluit waar de begroting en de incasso van de vereniging aan hangen.

Als het al gebeurd is

Is er al uitgegeven wat niet mocht, dan komt de nietigheid meestal boven op het moment dat het pijn doet, als verweer van een eigenaar tegen een incasso. In de twee zaken rond diezelfde serviceflat slaagde dat verweer, jaren na het besluit. Helemaal gratis wonen levert dat overigens zelden op, want de rechter hield in één zaak uitdrukkelijk de weg open dat de vereniging haar geld alsnog vordert langs de weg van ongerechtvaardigde verrijking. Of een eigenaar die te veel betaalde zijn geld terugkrijgt, en of een bestuurder persoonlijk kan worden aangesproken, is in de rechtspraak niet uitgemaakt; voor dat laatste hebben we een eigen artikel. De les voor het bestuur is eenvoudiger dan al die procedures. Leg bij een omstreden uitgave eerst de akte naast het voorstel, en laat de vergadering pas stemmen als de post ergens onder past.

Vier misverstanden op een rij

  • Als de meerderheid het wil, mag het. Een besluit in strijd met de akte is nietig, hoe groot de meerderheid ook is. Zeven van de acht stemmen was in Delft niet genoeg.
  • De wet zegt precies wat er mag. De wet geeft alleen het doel in vier woorden. De concrete grenzen staan in de doelomschrijving en de kostenlijst van je eigen akte.
  • Na een maand kan niemand er meer iets van zeggen. Die maand geldt voor vernietigbare besluiten. Een uitgave buiten het doel maakt een besluit nietig, en daar staat geen maandtermijn op.
  • Er staat dat kosten uit vergaderbesluiten meetellen, dus alles kan. Die toevoeging staat pas vanaf 2006 in de reglementen, en de zin begint nog steeds met de eis van het gezamenlijke belang.

Zo helpt SamenVvE

Deze discussies winnen begint met de stukken op tafel. In SamenVvE staan de akte en het reglement in de documentenkluis, zodat de doelomschrijving en de kostenlijst er in twee klikken bij zijn als iemand een voorstel doet. De begroting is opgebouwd per categorie, met begroot naast werkelijk, zodat voor iedereen zichtbaar is onder welke post een uitgave is geboekt, en elk lid kan het kasboek en de begroting gewoon zelf inzien. Het besluit waarmee de vergadering een uitgave goedkeurde staat met stemuitslag in het register. Zo is later nooit de vraag wát er is besloten, alleen nog of het mocht, en dat is precies de vraag waar dit artikel voor is.

Bronnen bij dit artikel

Wil je de barbecuediscussie voeren met de akte erbij in plaats van op onderbuikgevoel?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen