Een lening voor de VvE. Hoe het werkt en wie waarvoor aansprakelijk is

De offerte voor het dak ligt op tafel en het bedrag is hoger dan alles wat de vereniging ooit heeft uitgegeven. Het reservefonds komt tienduizenden euro's tekort, een eenmalige extra bijdrage per appartement voelt voor de helft van de zaal onhaalbaar, en dan zegt iemand het hardop. Kunnen we niet gewoon lenen? Waarop een ander even stellig antwoordt dat een VvE helemaal niet mag lenen, en een derde dat je dan persoonlijk aan de hele schuld vastzit. Beide beweringen waren ooit begrijpelijk. Beide zijn sinds 2018 onjuist.

Lenen mag, tenzij jullie reglement het uitdrukkelijk verbiedt

Sinds 1 januari 2018 staat het gewoon in de wet. De vereniging is bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. Dat woord uitdrukkelijk draagt de hele bepaling. De oude modelreglementen kennen een artikel over langlopende contracten, en daar werd jarenlang uit afgeleid dat lenen niet kon. De wetgever heeft bij de wetswijziging uitgeschreven dat zo'n indirecte bepaling niet genoeg is om de leenbevoegdheid uit te sluiten, en de rechter heeft dat toegepast op nota bene het oudste model. Een vereniging met het reglement van 1973 besloot tot een energiebespaarlening van drieënhalve ton, een eigenaar bestreed dat besluit, en de kantonrechter liet het in stand. Wil een reglement lenen echt verbieden, dan moet het de lening bij naam noemen of rechtstreeks naar de wettelijke bepaling verwijzen. Geen van de zes modelreglementen doet dat, maar een individuele akte kan ervan afwijken, dus lees de eigen akte na.

Welk besluit heb je nodig

De wet stelt voor het leningsbesluit geen bijzondere meerderheid, dus het reglement bepaalt. Onder het model van 2017 is het helder, een lening boven het drempelbedrag is een zwaar besluit, twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering met twee derde van alle stemmen aanwezig, en de vergadering moet er meteen bij vaststellen waarvoor de lening dient. Het model van 2006 rekent verplichtingen boven het drempelbedrag ook tot de zware besluiten. Bij de oudere generaties hangt de zware meerderheid strikt genomen aan uitgaven en niet aan het aangaan van een lening, al heeft geen rechter over die spitsvondigheid ooit hoeven oordelen. Het verstandige antwoord is er niet minder duidelijk om. Neem de zware weg, dan kan achteraf niemand zeggen dat de meerderheid tekortschoot. Reken er bovendien op dat de geldverstrekker eigen eisen stelt die zwaarder kunnen zijn dan je reglement. Het Nationaal Warmtefonds eist bij grotere verenigingen twee derde opkomst en twee derde voorstemmers, en bij kleine verenigingen tot en met zeven appartementen zelfs de instemming van alle eigenaars. Dat is geen wet, dat is de voorwaarde van wie het geld geeft, en het fonds kan die voorwaarden bijstellen, dus kijk wat er op dat moment geldt.

Aansprakelijk, maar alleen voor jouw deel

Hier zit de grootste angst, en de wet heeft die in 2018 gericht weggenomen. De schuld uit een VvE-lening is altijd deelbaar, zegt de wet sindsdien met zoveel woorden, juist omdat geldverstrekkers voor die tijd weleens het tegendeel in de voorwaarden zetten. Deelbaar betekent dat jij verbonden bent voor jouw breukdeel, niet voor de hele lening. Bij een lening van drieënhalve ton rekende de rechter voor dat het per lid om nog geen tienduizend euro ging. De vereniging zelf is naast de leden hoofdelijk verbonden, en in de praktijk klopt de geldverstrekker pas bij individuele eigenaars aan wanneer de VvE zelf niet meer betaalt, een situatie die de rechter in de genoemde zaak klein achtte. En nog iets uit diezelfde uitspraak dat elke twijfelende vergadering moet kennen. De eigenaar die tegen de lening stemde omdat hij liever wilde sparen, bleef gewoon bijdrageplichtig. Je stem bepaalt het besluit, niet je aandeel in de kosten.

Verkopen met een lopende lening

Ook de tweede oude angst, na verkoop nog jaren aan de schuld vastzitten, is door dezelfde wetswijziging verholpen. Bij de overdracht hangt de notaris een verklaring van het bestuur aan de akte met daarin de schulden waarvoor de eigenaar aansprakelijk is, inclusief zijn aandeel in de VvE-lening. Is die opgave gedaan, dan is de verkoper van zijn aansprakelijkheid voor de lening ontslagen en neemt de koper het over, en de koper is op zijn beurt niet verder aansprakelijk dan het bedrag dat in de opgave staat. Bij een VvE-lening geldt die grens zelfs tegenover de geldverstrekker, een bescherming die voor gewone achterstallige bijdragen niet zo ver gaat. Want voor de bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar blijven koper en verkoper gewoon hoofdelijk naast elkaar staan. Onverkoopbaar maakt een lening het appartement niet. Dat argument is bij de rechter uitdrukkelijk gesneuveld, met de nuchtere overweging dat goed onderhoud en verduurzaming de waarde eerder verhogen. Wel ziet elke koper de lening zwart op wit in de stukken, en zo hoort het ook.

Opt-out klinkt redelijk, en is juridisch drijfzand

In bijna elke vergadering over een lening staat iemand op met een redelijk voorstel. Ik betaal mijn aandeel liever meteen zelf, dan doe ik niet mee aan de rente. Dat heet opt-out, en hoe sympathiek het klinkt, een wettelijke basis heeft het niet. Wie zijn deel vooruitbetaalt en daarna buiten de rente en aflossing blijft, wijkt af van de kostenverdeling naar breukdeel, en zo'n afwijkende verdeling kan alleen als het splitsingsreglement er zelf in voorziet. De rechter heeft dat principe hard toegepast, en een besluit dat er zonder grondslag van afwijkt is kwetsbaar voor nietigheid. De akte aanpassen kan, maar dat vraagt vier vijfden van alle stemmen plus medewerking van onder meer de hypotheekhouders. Het Warmtefonds biedt geen opt-out, en het spiegelbeeld bestaat wel. Sinds november 2025 bestaat er een ledenlening voor VvE's die bij het Warmtefonds lenen, waarmee een eigenaar met een smalle beurs die zelf in het appartement woont de verhoogde maandbijdrage kan opvangen, rentevrij, met terugbetaling pas bij verkoop van de woning. De voorwaarden en grenzen daarvan veranderen geregeld, dus controleer die bij het Warmtefonds zelf. Het pijnpunt dat achter veel opt-outvoorstellen zit, de eigenaar die de hogere bijdrage niet kan dragen, heeft daarmee een eigen oplossing, zonder aan de verdeling te tornen.

Hoe het praktisch loopt

De aanvraag bij het Warmtefonds doet het bestuur, of iemand die het bestuur daarvoor machtigt. Na goedkeuring van de stukken staat het aanbod met de rente zes maanden vast, precies de tijd om de vergadering het besluit te laten nemen. Lukt dat niet binnen die termijn, dan begint de aanvraag opnieuw. Bij grotere verenigingen controleert de notaris als onafhankelijke derde of de besluitvorming volgens de regels is verlopen voordat de akte van geldlening passeert, en het meerjarenonderhoudsplan moet ten minste doorlopen tot het einde van de looptijd. Afsluitkosten rekent het fonds niet, maar reken wel op de kosten van een energieadvies, het onderhoudsplan en de notaris. Rentetarieven noemen we hier bewust niet, die wisselen per looptijd en soms per gemeente, en verouderen sneller dan dit artikel. En onthoud de volgorde die de wetgever zelf voor ogen had. Het reservefonds is het uitgangspunt, de extra bijdrage het tweede middel, en de lening de aanvulling daarop. Wat er wel en niet uit die spaarpot mag, lees je in ons artikel over het reservefonds.

Vier misverstanden op een rij

• Een VvE mag niet lenen. Sinds 2018 mag het, tenzij het reglement het uitdrukkelijk verbiedt. Een algemene bepaling over langlopende contracten is daarvoor niet genoeg, oordeelde de rechter over het reglement van 1973.
• Ik ben aansprakelijk voor de hele lening. De schuld uit een VvE-lening is wettelijk altijd deelbaar. Jij staat voor jouw breukdeel, en de geldverstrekker komt pas bij de leden als de vereniging zelf niet meer betaalt.
• Na verkoop zit ik er nog jaren aan vast. Met de opgave van de notaris bij de overdracht ben je als verkoper van de leningsaansprakelijkheid ontslagen. Voor gewone bijdragen over het lopende en vorige boekjaar blijf je wel hoofdelijk naast de koper staan.
• Ik stemde tegen, dus ik betaal niet mee. De bijdrageplicht volgt uit je breukdeel, niet uit je stem. Liever willen sparen is een begrijpelijk belang, maar het hield het leningsbesluit bij de rechter niet tegen.

Zo helpt SamenVvE

Een lening staat of valt met nette besluitvorming en een administratie die de last zichtbaar maakt. In SamenVvE leg je het leningsbesluit met zijn doel vast in het besluitenregister, met de stemuitslag en de quorumconditie erbij, en je zoekt het jaren later zo terug, precies de gegevens waar een notaris of geldverstrekker naar kijkt. De verhoogde maandbijdrage loopt mee in de begroting die elk lid kan inzien, met begroot naast werkelijk, en het kasboek toont de reservepot gescheiden van de lopende kas. Zo blijft een lening wat hij hoort te zijn, een afgewogen besluit van de vergadering, geen verrassing op een afschrift.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 113, 122, 126 en 127. De leenbevoegdheid van de vereniging tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, de altijd deelbare leningschuld met aansprakelijkheid naar breukdeel, het ontslag van de verkoper na de opgave bij de overdracht en de bescherming van de koper tot het opgegeven bedrag, ook jegens de geldverstrekker, en de hoofdregel dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
• Kamerstukken II 2015/16, 34 479, nr. 3, memorie van toelichting. Waarom de wetgever de leenbevoegdheid en de deelbaarheid regelde, welke reglementstekst nodig is om lenen uit te sluiten, en het uitgangspunt dat de lening een aanvulling is op het reservefonds en de extra bijdrage.
• Rechtbank Overijssel, 9 april 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:1217. Een energiebespaarlening van 350.000 euro onder modelreglement 1973 in stand gelaten; het langlopende-contractenartikel sluit de wettelijke leenbevoegdheid niet uit, en de eigenaar die liever spaarde bleef gewoon bijdrageplichtig.
• Gerechtshof Amsterdam, 21 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3028. Gemeenschappelijke kosten kunnen alleen in een andere verhouding worden omgeslagen als het splitsingsreglement daarin voorziet, de rechtsregel die een opt-outbesluit zonder aktewijziging kwetsbaar maakt.
• De zes modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en kleine VvE's 2021. De langlopende-contractenclausules van de oudste drie, de uitdrukkelijke leenbevoegdheid met doelvaststelling in 2017 en 2021, de zware meerderheid, met in 2017 een drempelbedrag van vijfduizend euro tenzij de vergadering een ander bedrag vaststelt, en de aansprakelijkheid naar breukdeel jegens de financier.
• Nationaal Warmtefonds, stap voor stap voor een grote VvE. De aanvraag door het bestuur, het zes maanden vaststaande aanbod, de eigen eis van twee derde opkomst en twee derde voorstemmers, de notariële akte met controle van de besluitvorming en het meerjarenonderhoudsplan tot het einde van de looptijd.
• Nationaal Warmtefonds, stap voor stap voor een kleine VvE. Bij een kleine VvE moeten alle eigenaars instemmen met de lening.
• Nationaal Warmtefonds, start van de VvE Ledenlening, 12 november 2025. De rentevrije lening waarmee leden met een beperkt inkomen de verhoogde maandbijdrage opvangen, met terugbetaling bij verkoop van de woning.