Een boete van de VvE. Wat echt mag, en wat sneuvelt bij de rechter

Gepubliceerd op

De vergadering is het zat en roept om een boete voor de eigenaar die de regels blijft negeren. Maar wie mag die boete eigenlijk opleggen, hoe hoog mag hij zijn en welke waarschuwing moet eraan voorafgaan? Het antwoord verschilt per reglementsgeneratie, en de rechtspraak laat genadeloos zien waar het misgaat.

Het is de derde vergadering op rij waar het over dezelfde eigenaar gaat. De fietsen staan weer in de gang, de aanhanger staat weer op de gezamenlijke oprit, en de vriendelijke briefjes zijn op. Dan valt het woord dat altijd valt. Boete. De zaal knikt, iemand noemt een bedrag, de notulist schrijft mee. En daar, in die opgeluchte stemming, wordt bijna altijd de fout gemaakt waardoor de boete maanden later bij de rechter sneuvelt. Want een VvE mag boetes opleggen, maar alleen langs een route die nauwer luistert dan de meeste besturen weten, en die route verschilt per generatie van je reglement.

Waar de bevoegdheid vandaan komt

De wet geeft de VvE een toezichthoudende taak. De vereniging ziet toe op de naleving van de regels die eigenaars en gebruikers jegens elkaar hebben, en mag daarvoor naar de rechter. Maar een boete opleggen kan alleen als het splitsingsreglement die bevoegdheid geeft, en gelukkig doen alle modelreglementen dat. Juridisch is zo'n boete een boetebeding, met alle regels die daarbij horen, inclusief de bevoegdheid van de rechter om te matigen. Die matigingsbevoegdheid kan het reglement niet wegschrijven, een bepaling die dat probeert is nietig. Het huishoudelijk reglement mag de hoogte en de uitwerking regelen, maar de grondslag zelf moet uit het splitsingsreglement komen, want vanaf het model van 1983 gelden bepalingen in het huishoudelijk reglement die met het reglement botsen uitdrukkelijk als niet geschreven, en ook 1973 verbiedt die strijdigheid. Wat er verder wel en niet in het huishoudelijk reglement thuishoort lees je in ons artikel daarover.

Wie waarschuwt, wie beboet, en let op je generatie

Elke generatie begint hetzelfde. Eerst een schriftelijke waarschuwing per aangetekende brief, waarin de overtreding wordt benoemd. Onder het oudste model heet degene die waarschuwt nog de administrateur, wat gewoon het bestuur van toen is. Daarna lopen de wegen uiteen, en dit is de valstrik die zaken beslist. Onder de modellen van 1973 en 1983 legt de vergadering de boete op, en staat het maximumbedrag in de akte van splitsing zelf. Staat er in zo'n oude akte helemaal geen bedrag, dan is er ook geen bovengrens om een boete aan op te hangen, en is de akte wijzigen waarschijnlijk de enige weg; een uitspraak die dat voor deze twee generaties uitmaakt is er niet. Vanaf 1992 kantelt alles. Het bestuur legt de boete op, er moet eerst een maand na de waarschuwing verstrijken, en het maximumbedrag wordt door de vergadering vastgesteld, per soort overtreding. Het model van 2006 voegt de dagboete uitdrukkelijk toe, en dat van 2017 is de enige generatie met vangnetbedragen, vijfhonderd euro eenmalig en honderdvijftig euro per dag met een plafond van vijfduizend euro, voor het geval de vergadering nooit iets heeft vastgesteld. Een VvE die dit door elkaar haalt, laat de boete opleggen door het verkeerde orgaan. En de vergadering die onder een nieuwer reglement toch wil sturen, kan dat wel, met een aanwijzing aan het bestuur, zolang zij de boete maar niet zelf oplegt.

De waarschuwing die standhoudt

Uit de rechtspraak komt een scherp profiel van de waarschuwing die telt. Persoonlijk gericht aan de overtreder, niet een rondmail aan alle bewoners. Over concrete overtredingen die deze persoon heeft begaan, niet een algemene oproep om de gang vrij te houden. Met de uitdrukkelijke mededeling dat bij herhaling een boete volgt. En daarna, onder de modellen vanaf 1992, een maand geduld. Een kantonrechter vernietigde in 2020 een boeteaanwijzing voor parkeerovertredingen precies hierop, de mails waren aan alle leden gericht, en van de twee persoonlijke brieven noemde de ene alleen het parkeren zonder een boete aan te kondigen en bevatte de andere weer algemene verzoeken aan iedereen. Dat de brief in die zaak niet aangetekend was, werd door de vingers gezien omdat de ontvangst vaststond, maar reken daar niet op. Aangetekend is de regel van het reglement, en het kost minder dan een verloren procedure.

Wat de rechter ermee doet

Drie lessen springen uit de uitspraken. De eerste gaat over het bedrag. Een VvE vorderde een boete van zeshonderdvijftig euro en verloor bij het hof, niet omdat de overtreding niet vaststond, maar omdat de VvE niet eens had gesteld dat de vergadering ooit een maximumbedrag voor dit soort overtreding had vastgesteld. En dat gebrek, zei het hof erbij, is achteraf niet te repareren. Wie onder een reglement van 1992 of 2006 wil kunnen handhaven, moet dat bedragbesluit dus nu nemen, niet als het al mis is. De tweede les gaat over open normen. Een boete van vijfhonderd euro voor geluidsoverlast werd vernietigd omdat de gestelde onredelijke hinder niet objectief was vastgesteld, met bijvoorbeeld politierapporten. Bij vage normen moet de overtreding objectiveerbaar zijn. Bij harde, aanwijsbare overtredingen ligt dat anders, en dat is de derde les. Een eigenaar die zonder toestemming airco-installaties op gemeenschappelijk eigendom van de VvE zette, kreeg na een correcte waarschuwing een dagboete die uiteindelijk, na matiging door de rechter, op ruim tienduizend euro uitkwam. Gematigd werd er wel, het dagbedrag ging van honderd naar zestig euro en de weken waarin serieus over een oplossing werd overlegd telden niet mee. Maar de argumenten waar de eigenaar op leunde, ik kende die bepaling niet, het is maar een standaardreglement, hielpen hem niets. En in een Rotterdamse zaak wees de rechtbank bijna zestienduizend euro aan boetes toe en legde er voor de toekomst dwangsommen naast, terwijl een deel van de gevorderde boetes sneuvelde, onder meer omdat het boetebesluit die overtreding niet precies dekte. Formuleer het besluit dus precies. Voor wie de boete krijgt is de les gespiegeld en simpel. Het boetebesluit is aanvechtbaar bij de kantonrechter, binnen een maand. Wie dat laat lopen, staat in de incassoprocedure vrijwel met lege handen. Hoe die route werkt staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten.

Geen boete op de servicekosten

Hier heeft vrijwel elk bestuur het mis. Voor achterstallige bijdragen mag geen boete worden opgelegd, in geen enkele generatie. Alle vijf de modelreglementen schakelen het boeteartikel voor geldschulden aan de vereniging uitdrukkelijk uit. Wat er wel is, is een eigen incassoregime. Rente zodra de bijdrage te laat is, bij de modellen vanaf 1983 na een maand en bij 1973 al na acht dagen, onder de modellen vanaf 1992 zelfs zonder ingebrekestelling, de kosten van invordering voor rekening van de wanbetaler, en na een half jaar de omslagbepaling waardoor de andere eigenaars de schuld voorschieten. Richting een particuliere eigenaar geldt daarbij de wettelijke bescherming, incassokosten worden pas verschuldigd na een aanmaning met veertien dagen de tijd en vermelding van de gevolgen, en daarvan kan geen reglement ten nadele van de consument afwijken.

Meer gereedschap dan de boete

De boete is niet het enige en vaak niet het beste instrument. De VvE kan nakoming vorderen bij de rechter met een dwangsom erop, en in de praktijk worden boetes en dwangsommen gecombineerd. Voor de zwaarste gevallen kennen de reglementen de ontzegging van het gebruik, met een eigen zware procedure, een oproeping bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met vermelding van de bezwaren, verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar en een gekwalificeerde meerderheid. En vergeet de huurder niet. De gebruiksregels van het reglement gelden ook voor wie huurt, met één addertje, bepalingen die pas na het sluiten van de huurovereenkomst zijn ingeschreven binden de zittende huurder niet automatisch.

Vier misverstanden op een rij

  • De vergadering kan gewoon een boete opleggen. Onder de modellen van 1992, 2006 en 2017 is het bestuur bevoegd en de vergadering juist niet. Onder 1973 en 1983 is het andersom. Het verkeerde orgaan maakt de boete aantastbaar.
  • Onze rondmail aan alle bewoners telt als waarschuwing. Nee. De waarschuwing moet persoonlijk zijn, concrete overtredingen noemen en de boete aankondigen, aangetekend verstuurd.
  • Voor de betalingsachterstand leggen we een boete op. Uitgesloten in alle vijf de generaties. Daarvoor bestaan rente, incasso en de omslagbepaling.
  • Een dagboete loopt eindeloos op. De rechter mag matigen en doet dat ook, op het bedrag en op het aantal dagen. Het model van 2017 kent bovendien een ingebouwd plafond van vijfduizend euro.

Zo helpt SamenVvE

De boete die maanden later bij de rechter sneuvelt, sneuvelt bijna altijd op het papierwerk van vandaag. Precies daar is het portaal op zijn best. Het besluit waarin jullie vergadering de boetebedragen per soort overtreding vaststelt, precies het besluit dat de rechter wil zien, gaat met stemuitslag het doorzoekbare besluitenregister in, met de bedragen in de tekst van het besluit zelf, en is er jaren later zo weer bij. Het reglement en het huishoudelijk reglement staan als document in de kluis, zichtbaar voor de leden, zodat niemand hoeft te zoeken naar de regels waaraan hij gebonden is. En mededelingen aan de leden gaan per mail de deur uit, netjes gescheiden van de persoonlijke waarschuwing die het bestuur per aangetekende brief verstuurt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat jullie boetebesluit overeind blijft als het er ooit op aankomt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen