De aansprakelijkheids- en rechtsbijstandverzekering. Voor de dag dat er iemand valt

Gepubliceerd op

Een val in de parkeergarage kostte een vereniging de zaak, een val op een gladde vlonder een andere juist niet, en het verschil zat in wat de vereniging al wist. Wanneer een VvE aansprakelijk is, welke aktes de polis verplicht stellen, en wat de rechtsbijstandverzekering echt waard is.

Twee valpartijen, twee appartementencomplexen, twee totaal verschillende uitkomsten. In een parkeergarage viel een bewoonster met haar fiets op de gladde hellingbaan en brak haar arm; de vereniging moest betalen. Op een glad houten vlonderterras gleed een bezoeker uit; die droeg zijn schade zelf. Het verschil zat niet in de gladheid, maar in wat de vereniging al wist en er niet mee had gedaan. Wie die twee verhalen kent, begrijpt meteen waarvoor de aansprakelijkheidsverzekering van een VvE bestaat, en waarom hij meer is dan een regeltje op de begroting.

De vergadering die een bord te duur vond

Eerst de parkeergarage, want die zaak is een les op zich. Fietsers namen er al jaren de autohellingbaan naar de berging, en er was al eerder iemand uitgegleden. Op verzoek van de vergadering kwam er een offerte om de baan op te ruwen, en diezelfde vergadering besloot in 2016 dat niet te doen; 23.000 euro en tien dagen een dichte garage vond men te veel, en in de notulen kwam de zin dat bewoners maar extra alert moesten zijn bij gladheid en regen. Drie jaar later viel een huurster en brak haar arm. De rechter had aan die ene notulenregel genoeg, de vereniging wist van het gevaar en deed helemaal niets, terwijl een waarschuwingsbord een kleine moeite was geweest. Dat bord hing er overigens drie weken na het ongeval alsnog. De vereniging werd aansprakelijk gehouden, samen met haar verzekeraar, en dat laatste is precies het punt, zonder die polis was de rekening van een gebroken arm, en van alles wat daarna nog kwam, bij de gezamenlijke eigenaars beland. Let ook op wie er viel, een huurster, geen lid. De vereniging loopt dit risico dus ook tegenover mensen die helemaal niets met de vergadering te maken hebben.

Niet elke val is jouw schuld

En dan het vlonderterras. Daar gleed een bezichtiger uit over nat hout, en de rechter wees zijn claim af, want dat houten vlonders glad kunnen zijn als ze nat zijn mag iedereen zelf weten, en er was in dat complex niets bekend over eerdere ongelukken. Zet de twee zaken naast elkaar en je hebt de vuistregel, een vereniging is niet de verzekeraar van elk ongemak, maar wie van een gevaar weet en er niets aan doet, ook niet het goedkope, draait ervoor op. Er speelt op de achtergrond nog een strengere regel mee, want voor een gebouw met een echt gebrek is de bezitter zelfs aansprakelijk zonder dat iemand iets fout deed, en het argument dat het gebouw aan alle bouwvoorschriften voldoet redt je dan niet, zo besliste de Hoge Raad al eens. In de garagezaak kwam de rechter aan die zware route niet eens toe; de gewone zorgvuldigheid was al genoeg. De les voor elk bestuur past op een bierviltje. Neem meldingen over gevaarlijke plekken serieus, zet ze in de notulen mét wat je eraan doet, en is de echte oplossing te duur, doe dan in elk geval het goedkope, een bord, een lamp, een lint.

Moet die polis eigenlijk?

De wet verplicht een VvE alleen het gebouw te verzekeren. De aansprakelijkheidsverzekering komt uit je akte, en daar zit een verrassing in, want de plicht om er een te hebben staat pas in de modelreglementen vanaf 1983. Kijk dus in je akte welk reglement daar van toepassing is verklaard; is dat het model van 1972 of 1973, dan vind je er geen woord over, en juist die oudere complexen lopen bouwkundig de grootste risico's. Staat jouw vereniging op zo'n oud reglement, zet de polis dan alsnog op de agenda, de vergadering mag er gewoon toe besluiten. Wat zo'n polis precies dekt en uitsluit verschilt per verzekeraar; dat lees je in je eigen voorwaarden, niet in de wet en niet in je akte. Verwar hem verder niet met de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, dat is een ander product dat niet de vereniging beschermt maar de persoon die bestuurt. En twee praktische weetjes voor als het misgaat. Wie letsel oploopt kan de verzekeraar van de vereniging rechtstreeks aanspreken, mits het ongeval daar gemeld is, dus meld elk incident, ook als je vindt dat de vereniging niets valt te verwijten; bij alleen blikschade werkt die rechtstreekse route niet. En laat je een bewoner vrijwillig klussen, denk dan vooraf na over hoe dat veilig kan, want in een zaak over een vrijwilliger die uit een kerstboom viel hielp het verweer dat hij het uit eigen beweging deed de organisatie helemaal niets.

De rechtsbijstandverzekering, en het recht dat verzekeraars liever niet noemen

Verplicht is de rechtsbijstandverzekering nooit. In geen enkel reglement staat dat een VvE er een moet hebben, en het appartementsrecht zwijgt er ook over; het is een keuze van de vergadering. Wat veel besturen niet weten, is hoeveel zeggenschap de wet je geeft zodra je hem hebt. Zodra er een procedure loopt, mag jij zelf je advocaat kiezen, en de verzekeraar mag dat niet laten afhangen van zijn eigen besluit dat er wel of geen advocaat van buiten aan te pas komt; het Europese Hof heeft dat al in 2013 beslist, en het maakt daarbij niet uit dat je bij de kantonrechter, waar veel VvE-zaken lopen, ook zonder advocaat mag verschijnen. Ook een bezwaarprocedure bij de gemeente telt al mee, en zelfs een bemiddeling waar een rechter bij betrokken is of kan raken; alleen bij een gewone briefwisseling met de tegenpartij is het nog niet uitgemaakt. Eén nuance hoort erbij, de verzekeraar mag wel een maximum zetten op wat je eigen advocaat mag kosten, dus kijk bij het afsluiten naar dat plafond en niet alleen naar de premie. Vindt de verzekeraar je zaak kansloos en jij niet, vraag dan naar de geschillenregeling, die moet in elke polis zitten en levert een tweede oordeel op. En twee dingen om vooraf te weten, een polis die je afsluit als het conflict al loopt helpt je meestal niet, want een wachttijd staat niet in de wet maar in de polis, dus kijk na welke de jouwe kent, en of je ermee tegen je eigen vereniging of je buurman kunt procederen hangt volledig van de polis af. Zit de tegenpartij bij dezelfde verzekeraar, dan heb je in elk geval recht op een eigen advocaat, want dat is een belangenconflict.

Vier misverstanden op een rij

  • Als er iemand valt in ons complex, zijn wij aansprakelijk. Niet vanzelf. Op nat hout mag een bezoeker zelf letten. Het kantelt zodra de vereniging van het gevaar wist en niets deed, ook niet het goedkope.
  • Ons gebouw voldoet aan de bouwregels, dus het is niet gebrekkig. Dat verweer is bij de Hoge Raad al gesneuveld, een gebouw kan aan alle voorschriften voldoen en toch gevaarlijk zijn. In de garagezaak probeerde de vereniging het precies zo, en het hielp haar niets.
  • De rechtsbijstandverzekeraar bepaalt welke advocaat mijn zaak doet. Zodra er een procedure is, kies je zelf, ook bij de kantonrechter. De verzekeraar mag wel een kostenmaximum hanteren.
  • Een vrijwilliger klust op eigen risico. Nee. De vereniging houdt een gewone zorgplicht voor wie zij laat klussen, en daar liep het in de kerstboomzaak op stuk.

Zo helpt SamenVvE

De garagezaak draaide om één vraag, wat wist de vereniging en wat deed zij ermee, en precies dat legt het portaal sluitend vast. Een gevaarlijke plek komt met een foto binnen als melding en houdt daarna een tijdlijn bij, van beoordeling tot werkopdracht, zodat zichtbaar is dat er wél iets is gedaan. De maatregel die de vergadering kiest, van bord tot opruwen, staat als besluit met stemuitslag in het besluitenregister, en de uitvoering zet het bestuur als taak klaar met een verantwoordelijke en een herinnering. De polissen zelf, van opstal tot aansprakelijkheid tot rechtsbijstand, staan in de documentenkluis onder de categorie verzekering, voor elk lid in te zien.

Bronnen bij dit artikel

Wil je kunnen laten zien dat er wél iets met die melding is gedaan?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen