Vluchtroutes en noodverlichting in de VvE. Wat echt moet, en wat iedereen denkt

Gepubliceerd op

Noodverlichting is in een gewoon appartementengebouw niet verplicht, en groene bordjes ook niet. Wat wel moet is verrassend concreet, licht dat het doet, een deur die zonder sleutel opent, en sinds juli 2024 een gang zonder fietsen, met een uitzondering voor de deurmat. Plus het ene gebouwdeel waar de regels omslaan, de parkeergarage.

Een offerte voor noodverlichting in het trappenhuis, met jaarlijkse keuring erbij, want dat zou allemaal verplicht zijn. Menig VvE-bestuur heeft zo'n voorstel op tafel gehad, en de aanbieder gelooft het waarschijnlijk zelf. Toch klopt het niet. In een gewoon appartementengebouw is noodverlichting helemaal niet verplicht, in bestaande bouw niet en in nieuwbouw evenmin. Wat er wél moet, is verrassend concreet en een stuk goedkoper. En er is één gebouwdeel waar het antwoord omslaat, dus lees vooral door tot de parkeergarage.

Waarom die plicht er niet is

De verwarring is goed te begrijpen. In het Besluit bouwwerken leefomgeving staat een artikel dat zegt dat een besloten ruimte op een beschermde vluchtroute noodverlichting heeft, en zo'n route loopt door elk trappenhuis. Maar een artikel in dat besluit geldt nooit zomaar; per soort gebouw wijst een tabel aan welke onderdelen van toepassing zijn, en voor de woonfunctie wijst die tabel bij noodverlichting helemaal niets aan. Wie het artikel leest zonder de tabel, leest de wet verkeerd, en dat is precies wat er in offertes en op fora massaal gebeurt. Hetzelfde geldt voor de groene vluchtwegbordjes en voor een ontruimingsalarm, ook die eist de wet in een gewoon woongebouw niet. Wat er wel moet, is licht dat het gewoon doet, de verlichting in een besloten ruimte waar een beschermde vluchtroute doorheen loopt moet minstens 1 lux kunnen geven. Gewone verlichting dus, zonder de eis dat zij blijft branden als de stroom uitvalt. Verder moet elke deur op de gemeenschappelijke vluchtroute zonder sleutel te openen zijn, dus de tegen inbraak afgesloten deur naar het dak of de achteruitgang is precies wat niet mag, en een deur in een gemeenschappelijke doorgang waaraan een brandwerende eis hangt moet zelfsluitend zijn, dus niet met een haakje open blijven staan; voor een deur in een niet-gemeenschappelijke doorgang geldt dat niet.

Sinds juli 2024, de gang is geen berging

Nieuw sinds 1 juli 2024 zijn twee artikelen die eindelijk concreet maken wat er in de gemeenschappelijke gang mag. Het eerste verbiedt brandgevaarlijke objecten in een gemeenschappelijke verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute loopt, en noemt ze gewoon bij naam, meubilair, fietsen en scootmobielen, afval en kratten, decoratie. Er zijn nette uitzonderingen, een deurmat van hooguit een halve vierkante meter bij de voordeur mag, een foto of schilderijtje van dezelfde maat ook, en meubilair van metaal, steen of glas eveneens. Het tweede artikel eist dat er altijd ten minste 85 centimeter vrije breedte overblijft om te vluchten. Daarmee heeft het bestuur voor het eerst een harde maat in handen voor het gesprek over de kinderwagen in de hal, en wie onder het modelreglement van 2017 valt heeft er een eigen route bij, want dat reglement verbiedt het belemmeren van vluchtwegen in strijd met de veiligheidsvoorschriften ook zelf, en daar kan het bestuur een bewoner rechtstreeks op aanspreken. Hoe je dat gesprek voert, staat in ons artikel over opslag in het trappenhuis; dit zijn de regels waar het op steunt.

De parkeergarage, waar alles omslaat

Er is één plek waar de noodverlichtingsplicht wél geldt, en het is precies de plek die iedereen vergeet. Een besloten parkeergarage is in de bouwregels geen woonfunctie maar een eigen gebruiksfunctie, en daarvoor wijst de tabel de noodverlichtingseisen wel aan. Heeft het complex een besloten gemeenschappelijke stallingsgarage, dan hoort daar dus noodverlichting die binnen vijftien seconden na stroomuitval minstens een uur blijft branden, en dat is bij uitstek een taak van de vereniging; een open parkeerdek valt er niet onder. Een wettelijke jaarlijkse keuring bestaat overigens ook daar niet; de wet eist adequaat beheer, en het meerjarenonderhoudsplan is de logische plek om de controle en de vervanging van die armaturen in te plannen.

Wie handhaaft, en wat het kan kosten

Handhaven doet de gemeente, niet de verzekeraar; de brandweer kan daarbij adviseren en controleren, maar de sanctie komt van het college. Dat gebeurt echt, en het kan de individuele bewoner raken. De Raad van State hield in 2020 een last onder dwangsom in stand tegen een appartementseigenaar die de vluchtroute over het dak blokkeerde; in die zaak liep de teller vanaf 2018 op tot 7.500 euro. Wat een vluchtroute is, bepaalt de vergunning en de bouwtekening, niet wat bewoners er zelf van vinden. De wet laat daarnaast een bestuurlijke boete toe die in 2026 op maximaal 5.500 euro staat, en bij gevaar voor de gezondheid of veiligheid op 27.500 euro; wat een gemeente werkelijk doet verschilt per geval, en meestal is dat een dwangsom.

Vier misverstanden op een rij

  • Noodverlichting is verplicht in elk complex. Voor de woonfunctie wijst de wet geen enkele noodverlichtingseis aan, ook niet bij nieuwbouw. Wel verplicht is gewone verlichting van minstens 1 lux in een besloten ruimte op een beschermde vluchtroute, en noodverlichting in de besloten parkeergarage.
  • Groene bordjes moeten er hangen. Niet in een gewoon woongebouw. Dat veel complexen ze hebben, komt uit oude vergunningen, uit eigen keuzes, of doordat het gebouw naast woningen nog een andere gebruiksfunctie heeft.
  • Een fiets in de gang mag als hij niemand hindert. Sinds 1 juli 2024 noemt de wet fietsen en scootmobielen uitdrukkelijk als verboden objecten in een gemeenschappelijke gang van een woongebouw waar een vluchtroute doorheen loopt, los van de vraag of er nog 85 centimeter overblijft.
  • Noodverlichting moet jaarlijks gekeurd worden. Zo'n wettelijke keuringsplicht bestaat voor noodverlichting niet. Wie haar heeft, plant de controle als beheer in het onderhoudsplan.

Zo helpt SamenVvE

Een vrije vluchtroute is geen project maar een gewoonte, en daar helpt het portaal bij. Een kapotte lamp in het trappenhuis komt met een foto binnen als melding en staat daarna met elke stap op de tijdlijn, van goedkeuring tot werkopdracht. De jaarlijkse rondgang langs deuren, verlichting en de vrije doorgang zet het bestuur als taak klaar met een streefdatum en een verantwoordelijke, die er vanzelf een herinnering voor krijgt. De noodverlichting van de parkeergarage staat als post in het meerjarenonderhoudsplan, en de afspraak over wat er wel en niet in de gang mag, deelt het bestuur als mededeling per mail met alle bewoners.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat de jaarlijkse rondgang niet afhangt van wie er toevallig aan denkt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen