Herbouwwaarde en onderverzekering. Eén te laag getal en iedereen betaalt mee

De penningmeester heeft goed nieuws op de vergadering, de premie van de opstalverzekering kan omlaag. Niemand vraagt waar dat lage verzekerde bedrag eigenlijk vandaan komt, en jaren later, na de brand, komt het antwoord alsnog. Het gebouw blijkt voor te weinig verzekerd, de uitkering wordt gekort, en het gat verdelen de eigenaars onderling. Onderverzekering is een van de weinige fouten in een VvE die letterlijk iedereen in de portemonnee raakt, en hij is vrijwel altijd te voorkomen. Dit artikel gaat over de vraag of het bedrag op de polis klopt; wat de opstalverzekering dekt is een ander verhaal met een eigen artikel.

Het woord staat nergens, de rekening wel

Zoek niet naar onderverzekering in je akte of in de wet, het woord komt in geen van de zeven modelreglementen voor, en in het appartementsrecht en het verzekeringsrecht ook niet. Wat er wel staat, is precies wat er dan gebeurt, in twee stappen. Stap één staat in de wet, is het verzekerde bedrag lager dan de werkelijke waarde, dan wordt de vergoeding naar evenredigheid verminderd. Stap twee staat in je eigen akte, want elk verzekeringsartikel heeft in zijn zevende lid dezelfde zin, schieten de schadepenningen tekort voor herstel of herbouw, dan draagt iedere eigenaar bij in het tekort, naar de verhouding uit de akte. Ook de eigenaar die zelf niets fout deed, en ook de eigenaar in wiens appartement de schade zat. Onderverzekering is dus geen pech van de vereniging, het is een naheffing voor iedereen.

De korting werkt bij elke schade, ook de kleine

Het hardnekkigste misverstand is dat je onderverzekering pas merkt als het hele gebouw afbrandt. Eén grote verzekeraar rekent het in zijn voorwaarden van maart 2025 zelf voor; daar staat een gebouw dat voor 250.000 euro verzekerd is terwijl de herbouw eigenlijk het dubbele kost. Er ontstaat een brandje met 5.000 euro schade, ruim binnen het verzekerde bedrag, zou je denken. De uitkering? De helft, 2.500 euro. De korting volgt de verhouding tussen wat verzekerd is en wat verzekerd had moeten zijn, bij elke schade, hoe klein ook. En het gaat verder, want ook de rekening van de schade-expert en de kosten van noodmaatregelen worden meegekort, en de wettelijke bescherming die particulieren daartegen hebben geldt niet voor een vereniging, want die is geen consument.

Herbouwkosten, en waarom de WOZ-waarde er niets mee te maken heeft

In elke generatie van het modelreglement staat dezelfde eis, het verzekerde bedrag moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw. Dat is wat het kost om het complex op dezelfde plek en met dezelfde bestemming opnieuw neer te zetten, en het heeft niets te maken met de marktwaarde of de WOZ-waarde, want daar zit de grond in en die brandt niet af. Wie bepaalt dat bedrag? De vergadering, in alle zeven generaties; het bestuur tekent de polis, maar het bedrag is een vergaderbesluit. En wie controleert of het nog klopt, en hoe vaak, verschilt verrassend genoeg per generatie van je reglement. De oudste reglementen, die van 1972 en 1973, eisen dat een deskundige er elk jaar naar kijkt. Alle jongere reglementen hebben dat afgezwakt tot af en toe overleggen met de verzekeraar. Hoe ouder je akte, hoe strenger de regel, en vrijwel geen oude VvE weet dat. De zes jaar die overal rondzingt als hertaxatietermijn staat in geen wet en geen reglement; het is een gewoonte uit de praktijk.

Drie knoppen om aan te draaien

Wie dit goed wil regelen, heeft drie dingen te doen. Laat de herbouwwaarde vaststellen door een echte deskundige, niet door het bestuur met een rekentool, want de wet verbindt aan een deskundigentaxatie een groot voordeel, de verzekeraar kan dan achteraf niet meer betogen dat het gebouw eigenlijk minder waard was. De kosten van die taxatie blijven gewoon voor de vereniging, dat hoort bij normaal beheer. En het getal dat eruit komt heb je toch nodig, want diezelfde herbouwwaarde bepaalt ook hoeveel de vereniging minimaal in het reservefonds moet sparen; wie het bedrag laag houdt om premie te besparen, houdt dus ook zijn spaarpot te laag. Vraag daarnaast om een garantie tegen onderverzekering. Dat klinkt als een cadeau van de verzekeraar, maar het is gewoon een afspraak op je polis waarin hij belooft de korting niet toe te passen; de wet laat daar ruimte voor, en zonder die regel op het polisblad heb je hem niet; vraag er meteen bij hoe lang die garantie loopt. En kijk of de indexering aanstaat. Indexeren is een recht van de verzekeraar, geen automatisme, hij loopt op een bouwkostenindex en hij kan op het polisblad zijn uitgezet, waarna het bedrag jaren stilstaat terwijl de bouwkosten doorlopen. Eén waarschuwing erbij, indexering vangt geen dakopbouw, geen uitbreiding en geen zonnepanelen op; na elke flinke verandering aan het gebouw hoort het bedrag opnieuw tegen het licht. Andersom overdrijven heeft trouwens geen zin, want meer dan de werkelijke schade keert een verzekeraar nooit uit. Te hoog verzekeren levert alleen een hogere premie op.

Als het toch misgaat, en de twee valkuilen erbij

En als het tekort er eenmaal is, wie betaalt dan? Niet vanzelf het bestuur. De vergadering stelt het bedrag vast, dus wie het bestuur wil aanspreken moet uitleggen waarom een vergaderbesluit het bestuur persoonlijk valt aan te rekenen, en een rechter wees die route al eens af; alle eigenaars droegen het gat samen, naar breukdeel. Reken er dus niet op dat die rekening ergens anders landt. Er zijn nog twee sluiproutes naar hetzelfde probleem. Wat er tot het gebouw hoort, van fundering tot bergingen tot zonnepanelen, lees je in je akte en op de splitsingstekening; of het ook gedekt is, is een tweede vraag, en die beantwoordt de begrippenlijst van de polis. Daar kan een zin staan die bijgebouwen alleen dekt als niemand anders ze verzekert, zoek hem op. Je eigen keuken of badkamer is weer een ander verhaal, dat is het terrein van het eigenaarsbelang. En in een complex met een hoofdsplitsing en ondersplitsingen kan de polis op de verkeerde vereniging staan, waardoor het gebouw goed verzekerd lijkt terwijl een deel buiten de dekking valt; precies dat ging bij een brand al eens mis. Controleer dus niet alleen het bedrag, maar ook de naam op het polisblad. En verwar deze polis niet met de aansprakelijkheidsverzekering van de vereniging; dat is een tweede verzekering met een eigen verplichting en een eigen artikel.

Vier misverstanden op een rij

• We zijn verzekerd voor de WOZ-waarde, dus het zit goed. De WOZ-waarde gaat over wat je appartement opbrengt, inclusief de grond. De herbouwkosten gaan over wat het kost om het gebouw opnieuw neer te zetten. Twee verschillende getallen, en alleen het tweede telt.
• Onderverzekering merk je pas bij een grote schade. De korting werkt naar verhouding bij elke schade. In het rekenvoorbeeld dat een verzekeraar in zijn voorwaarden van 2025 zelf geeft, wordt een schade van 5.000 euro voor de helft vergoed.
• Dat is dan het probleem van de VvE, niet van mij. In elke akte staat dat iedere eigenaar bijdraagt in het tekort, naar breukdeel. Ook jij, en ook als de schade bij de buren zat.
• Dan verzekeren we gewoon extra hoog. Meer dan de werkelijke schade wordt nooit uitgekeerd, dat verbiedt de wet zelfs. Te hoog verzekeren koopt geen zekerheid, alleen een hogere premie.

Zo helpt SamenVvE

Onderverzekering ontstaat waar niemand meer weet wanneer er voor het laatst is gekeken, en dat is precies wat het portaal voorkomt. Het taxatierapport en het polisblad staan in de documentenkluis onder de categorie verzekering, voor elk lid in te zien, met de datum erbij. Het besluit van de vergadering over het verzekerde bedrag staat met stemuitslag in het besluitenregister. En de periodieke hertaxatie zet het bestuur als taak klaar met een streefdatum en een verantwoordelijke, die er vanzelf een herinnering voor krijgt, zodat de controle niet afhangt van wie er toevallig aan denkt.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 958, 959, 960 en 963. De evenredigheidsregel bij een te lage verzekerde som, de doorwerking daarvan in expertise- en bereddingskosten, het verbod op een verrijkende uitkering met de uitzondering voor een voorafgaande deskundigentaxatie, en de bepaling die opsomt van welke regels een verzekeraar juist niet mag afwijken; de evenredigheidsregel staat daar niet bij, en precies in die ruimte bestaat de garantie tegen onderverzekering.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 112, 113, 124 en 126. De verzekeringsplicht voor het gebouw, de bijdrageplicht en de hoofdelijke verbondenheid van de vereniging, de rechtspersoonlijkheid van de VvE en de herbouwwaarde als grondslag van het minimale reservefonds.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1972, 1992 en 2017. Het verzekerde bedrag dat moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw, de jaarlijkse deskundigencontrole in de twee oudste generaties tegenover de periodieke controle in overleg met de verzekeraar daarna, en de tekortbepaling in elke generatie, iedere eigenaar draagt bij in het tekort.
• Nationale-Nederlanden, Voorwaarden Gebouwverzekering GEB100.2503 (maart 2025). Het rekenvoorbeeld van de evenredigheidskorting (250.000 verzekerd, 500.000 werkelijke herbouwwaarde, 5.000 schade, 2.500 vergoeding), de indexering als recht van de verzekeraar op een bouwkostenindex en de begrippenlijst met wat er wel en niet onder het gebouw valt; een algemene gebouwverzekering, geen VvE-polis.
• Rijssenbeek Advocaten, VvE aansprakelijk voor onderverzekering appartementengebouw (december 2015). Zoals dit kantoor de zaak beschrijft, was de bestuurder niet aansprakelijk omdat de vergadering het bedrag vaststelt, en droegen alle eigenaars het niet vergoede deel naar hun aandeel.
• Rijssenbeek Advocaten, Hoofd- en onder-VvE niet goed verzekerd (oktober 2018). De brandschade die deels onvergoed bleef doordat de polis niet via de hoofdsplitsing liep.
• VvE Belang, De fundering voor een goede opstalverzekering (juli 2023). De herbouwwaarde in gewone taal en de zesjaarstermijn zoals die in de praktijk wordt aangehouden.
• Rechtbank Rotterdam, 23 maart 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BP9729. De professionele bestuurder die de opstalverzekering zonder marktvergelijking sloot schoot tekort, maar de taxatiekosten bleven voor de vereniging, want die horen er nu eenmaal bij.