Eigenaarsbelang. Waarom je dure keuken niet vanzelf onder de VvE-polis valt

Gepubliceerd op

De opstalverzekering van de vereniging mag beperkt zijn tot het gebouw zoals het werd opgeleverd, en dan valt jouw nieuwe keuken er niet onder. Het woord eigenaarsbelang staat in geen wet en geen reglement, maar het gat is echt. Wat je moet melden, wat je moet vragen, en de taxatietruc uit de wet die de discussie achteraf voorkomt.

De keuken en de badkamer kostten samen 30.000 euro, in 2024 betaald, en dan komt de lekkage van de bovenburen. De opstalverzekering van de vereniging keert uit, maar het bedrag valt bitter tegen, want deze polis rekent met het appartement zoals het ooit is opgeleverd, met de standaardkeuken van de bouwer. Het verschil heet in verzekeringstaal eigenaarsbelang, en het is een van de duurste verrassingen die een appartementseigenaar kan overkomen. Dit artikel gaat over de vraag wat er verzekerd is; wie het eigen risico draagt is een andere vraag met een eigen artikel.

Een woord dat nergens in de wet staat, en een gat dat echt is

Zoek niet naar eigenaarsbelang in je reglement, het woord komt in geen van de zeven modelreglementen voor, en in de wet evenmin. In de wet staat alleen dat het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars verzekerd moet worden. In alle zeven modelreglementen staat daarbij dat het verzekerde bedrag moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw. En daar zit het gat, want een kantonrechter vond in 2013 dat een vereniging aan die plicht al voldoet met een polis die is beperkt tot de herbouwwaarde zoals het gebouw er bij oplevering uitzag. Alles wat een eigenaar er zelf bovenop heeft gezet, de keuken, de badkamer, de dure vloer, valt daar niet vanzelf onder. En je inboedelverzekering vangt het evenmin op, want wat vast aan het gebouw zit is geen inboedel. Daarom bieden verzekeraars er doorgaans een aparte rubriek voor aan, en begint de vraag of het geregeld is bij jou, niet bij de vereniging.

De meldplicht is het scharnier

Verrassend genoeg staat er in alle zeven reglementsgeneraties, van 1972 tot en met 2021, dat het bestuur bij een verandering in een privégedeelte verplicht is een aanvullende verzekering te sluiten. Moet, niet mag. Je vindt het in je eigen akte, in het model van 2017 in artikel 19.8, in dat van 2006 in artikel 15 lid 8 en in dat van 1992 in artikel 8 lid 8. Maar die verplichting hangt aan één voorwaarde, en daar gaat het in de praktijk mis. De wet eist dat je de vereniging onverwijld van je verbouwing op de hoogte stelt, en sinds het reglement van 2006 staat die meldplicht ook zwart op wit in het reglement zelf, schriftelijk, en in de modellen van 2017 en 2021 ook per mail. In een zaak uit 2013, waarin een eigenares haar VvE aansprak voor de ruim 19.000 euro waarop haar lekkageschade aan parket, behang en schilderwerk in 2010 was begroot, strandde de vordering precies daarop, zij had het bestuur nooit van haar waardevermeerderingen in kennis gesteld, dus was er ook geen verzekeringsplicht ontstaan. Of een keuken of badkamer onder die plicht valt, heeft bovendien nog geen rechter uitgemaakt, en er zijn juristen die betogen van niet. Reken er dus niet op. En weet dat het premieverschil van je verbouwing voor jouw rekening komt, en na verkoop voor die van je koper; die erft de opslag mee.

De appartementenclausule redt je niet

Wie zich geruststelt met de appartementenclausule, leest hem verkeerd. Die clausule, die in elke generatie van het modelreglement staat en op elke VvE-polis hoort te zitten, regelt iets anders, een daad of verzuim van één eigenaar, denk aan verzwijging of erger, kost de andere eigenaars hun dekking niet. Over wat er verzekerd is zegt hij niets, en het woord eigenaarsbelang komt er niet in voor. Aardig detail voor wie zijn akte erbij pakt, het drempelbedrag in de clausule waarboven de vergadering over de uitkering beslist, is in 2006 vastgesteld op 11.345 euro en sindsdien in de modellen van 2017 en 2021 nooit geïndexeerd, waardoor hij in de praktijk steeds sneller wordt gehaald. Staat je akte op een ouder model, dan vind je daar een bedrag in guldens of een bedrag dat de akte zelf noemt.

Wat je concreet regelt, in vijf stappen

Meld elke verbouwing van je privégedeelte meteen en schriftelijk aan het bestuur, dat is de wettelijke basis van alles wat volgt. Vraag het bestuur daarna zwart op wit of het eigenaarsbelang op de collectieve polis is meeverzekerd en tot welk bedrag, en geloof daarbij het polisblad, niet de folder. Laat een waardevolle verbouwing vooraf taxeren door een deskundige en leg die taxatie vast bij de verzekeraar, want alleen een taxatie die zo met de verzekeraar is afgesproken zet volgens de wet de discussie achteraf over de waarde buiten spel, en dat is misschien wel het best bewaarde geheim van dit onderwerp. Regelt de vereniging het niet, regel het dan zelf, doorgaans als uitbreiding op je inboedelverzekering; dat recht heb je in elke reglementsgeneratie uitdrukkelijk. En bewaar de melding, de taxatie en de bevestiging bij elkaar, want bij schade telt wat er vastligt.

Vier misverstanden op een rij

  • Alles wat aard- en nagelvast zit, valt onder de opstalpolis. Nee. De polis mag beperkt zijn tot de herbouwwaarde bij oplevering, en een rechter vond dat al eens in orde. Jouw meerwerk is het gat.
  • De appartementenclausule dekt mijn keuken. Die clausule beschermt de andere eigenaars tegen de fouten van één eigenaar. Over eigenaarsbelang zegt hij letterlijk niets.
  • De VvE is verplicht mijn verbouwing te verzekeren, dus ik hoef niets te doen. Die plicht ontstaat pas na jouw melding, en of hij ook voor een keuken geldt is juridisch open. Wie niet meldt, houdt bij schade alleen de dekking op de opleveringstoestand over.
  • Mijn inboedelverzekering dekt het wel. Een vaste keuken is geen inboedel. Je hebt er een aparte dekking voor nodig, bij de vereniging of bij jezelf.

Zo helpt SamenVvE

De verrassing van de te lage uitkering komt altijd op het slechtste moment, midden in de schade. Vooraf vastleggen is hier het hele spel, en daar is het portaal voor gebouwd. Het polisblad en de polisvoorwaarden staan in de documentenkluis onder de categorie verzekering, voor elk lid in te zien, zodat niemand hoeft te gissen wat er gedekt is. De melding van een verbouwing en het taxatierapport bewaart het bestuur er net zo makkelijk bij. En besluit de vergadering om het eigenaarsbelang collectief mee te verzekeren, dan staat dat besluit met stemuitslag in het besluitenregister, terug te vinden op de dag dat het erop aankomt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je er niet pas bij een lekkage achter komen wat er voor jouw keuken geregeld is?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen