Zelf klussen in de VvE. Wat mag, wat de akte tegenhoudt en wie betaalt als het misgaat

De jaarlijkse klusdag is voor veel kleine VvE's het hoogtepunt van het verenigingsjaar. Ladders tegen de gevel, koffie in de tuin, en aan het eind van de dag glimmen de kozijnen en is er duizenden euro's aan schilderskosten bespaard. Totdat er een nieuwe bewoner komt die vraagt waarom hij eigenlijk zelf moet schilderen terwijl de akte zegt dat de vereniging het onderhoud doet. Die vraag klinkt zeurderig, maar hij is levensgevaarlijk voor het hele beleid. Een gerechtshof heeft er ooit vier woorden aan gewijd, de akte is bepalend. Dit artikel gaat over wat er wel en niet kan als jullie zelf willen klussen, over het bestuurslid met een klusbedrijf, en over de vraag wie er betaalt als de klusser valt.

Achtentwintig jaar traditie weegt niet op tegen een akte

Het verhaal dat elke zelfklussende VvE zou moeten kennen, speelde in een Dordts complex van zestig appartementen. Daar besloot de vergadering in 1980 dat iedereen een gelijk bedrag aan servicekosten betaalt, en gold sinds jaar en dag de afspraak dat bewoners het schilderwerk van de kozijnen zelf doen, terwijl de akte de kozijnen gemeenschappelijk maakte en het onderhoud bij de vereniging legde. Een man die er in 2003 een appartement kocht, weigerde eraan mee te doen, en wanneer hij precies van dat beleid had gehoord vond het hof niet eens belangrijk. Toen hij een lekkage bij zijn raamsponning meldde, kreeg hij te horen dat hij die zelf moest herstellen, en de vergadering bevestigde het beleid nog eens met achtendertig stemmen tegen vijf. Het gerechtshof veegde er in 2010 de vloer mee aan. Een besluit dat afwijkt van de akte is niet gewoon aanvechtbaar, het is ongeldig vanaf de dag dat het werd genomen, en daar loopt geen enkele termijn voor. Dat het al achtentwintig jaar zo ging deed er niet toe, dat een grote meerderheid het wilde ook niet, en dat het anders duurder zou worden evenmin. De reden is mooi uit te leggen. Wie een appartement koopt, moet op de openbare registers kunnen vertrouwen, op wat er zwart op wit in de akte staat, niet op afspraken die alleen in de hoofden van de zittende bewoners leven. Wil je zelfwerkzaamheid echt structureel regelen, dan is er maar één koninklijke weg, de akte wijzigen. Eerlijkheidshalve hoort bij dit verhaal ook de andere helft. De man won het principe glansrijk, maar zijn geldvorderingen strandden omdat hij ze niet had onderbouwd. Gelijk hebben en geld terugzien zijn twee verschillende dingen.

Wat wel kan als jullie zelf willen klussen

Betekent dit dat de klusdag verboden is? Nee, en dat is het misverstand aan de andere kant. Nergens in de zeven modelreglementen staat dat onderhoud door een erkend bedrijf moet gebeuren. De woorden aannemer, vakman en gecertificeerd komen er niet eens in voor; alleen voor harde vloeren, laadpalen en een geluidsonderzoek eisen de jongste modellen een professional. De vereniging mag dus prima besluiten dat een klus door bewoners wordt gedaan. Waar het om gaat is hoe je het inricht. De vereniging houdt het onderhoud en de kosten, en besluit per klus dat bewoners hem uitvoeren, met de voorwaarden erbij, vastgelegd in de notulen. Wat niet kan, is de onderhoudstaak met een vergaderbesluit structureel naar de bewoners schuiven, dat was precies wat er in Dordrecht misging. En klus nooit op eigen houtje aan gemeenschappelijke delen, want dat is in reglementen vanaf 1992 verboden en kan een boete opleveren. Over geld nog twee regels die het verschil maken. De onkosten van een klussende bewoner, de verf en de kwasten, moet de VvE vergoeden, dat is een wettelijke plicht. Een vergoeding voor zijn uren is daarentegen geen recht maar een keuze, dus laat de vergadering er een besluit over nemen met het bedrag erbij. En bedenk dat de fiscus meekijkt zodra je uren gaat betalen; hoe je zo'n vergoeding netjes regelt, lees je elders in de kennisbank. En huren jullie wel een bedrijf in met alleen een richtprijs, dan mag die richtprijs met hoogstens tien procent worden overschreden, tenzij er op tijd is gewaarschuwd.

Het bestuurslid met het klusbedrijf

Dan de situatie die in bijna elke VvE een keer voorbijkomt, een bestuurslid heeft een klusbedrijf en wil de opdracht best zelf uitvoeren. Veel besturen kregen in 2021 te horen dat een bestuurder met een eigen belang sinds de nieuwe verenigingswet niet meer mag meebeslissen. Voor een VvE klopt dat niet, dat wetsartikel geldt hier simpelweg niet, want de wet verklaart maar een klein deel van het verenigingsrecht op de VvE van toepassing. Wat er wel is, is een eigen regel. Het contract met het klusbedrijf van je bestuurslid hoort niet zijn eigen handtekening te dragen maar die van zijn medebestuurders, en heeft de VvE die niet, dan tekent de voorzitter van de vergadering namens de vereniging. Of hij als eigenaar mag meestemmen over zijn eigen offerte, hangt af van je reglement. In het model van 2006 staat letterlijk dat wie ergens persoonlijk aan verdient niet meestemt, en een kantonrechter in Maastricht gaf in 2011 precies dit schoolvoorbeeld, de aannemer die tevens eigenaar is stemt niet mee over de gunning aan zichzelf, en het appartement op naam van zijn vrouw of kleinkinderen zetten helpt hem niet. Maar in de andere generaties staat die regel er niet, en dan mag hij als eigenaar gewoon meestemmen. Let wel op waar het besluit valt. In de jongere aktes beslist het bestuur over het onderhoud, en staat het model van 2017 in je akte, dan mag hij daar sowieso niet meestemmen over een opdracht aan zijn eigen bedrijf. En pakt een besluit echt scheef uit, dan kun je het binnen een maand laten toetsen met het argument dat het niet redelijk is. De praktische oplossing is gelukkig overal dezelfde en kost niets. Vraag drie offertes, laat hem bij de stemming even de zaal uitgaan en noteer dat in de notulen, laat een medebestuurder tekenen of anders de voorzitter van de vergadering, en laat de kascommissie de facturen nakijken. Dan is elke schijn weg voordat er iemand over kan beginnen.

Als de klusser valt

Blijft de vraag waar niemand op de klusdag aan wil denken. Een bewoner valt van de ladder, wie betaalt dat? Het eerlijke antwoord is dat dit voor een VvE nooit is uitgemaakt, maar er is een zaak die er dichtbij komt en die elke klussende vereniging zou moeten kennen. Een vrijwilliger klom voor een speeltuinclub in een kerstboom van zes meter om een trektouw vast te maken, viel en liep een dwarslaesie op. De strenge werkgeversregels golden niet, oordeelde het hof in 2020, want een vrijwilligersclub drijft geen bedrijf. En toch was de club aansprakelijk, op grond van de gewone zorgplicht. Niemand had vooraf ter plekke gekeken wat er nodig was, een hoogwerker paste niet in de tuin en een ladder werd niet gehaald. Het hof was daarbij ook redelijk, van een club van vrijwilligers hoeft geen professionele toezichthouder verlangd te worden, wel dat iemand vooraf nadenkt over hoe het veilig kan. Vertaal dat naar de klusdag. Laat niemand zonder plan een gevaarlijke klus doen, kijk eerst welk materieel er nodig is, en huur voor het echte hoge werk gewoon iemand in. Het argument dat de bewoner het vrijwillig deed, redt de VvE niet. Hoe de aansprakelijkheidsverzekering van de VvE hier tegenover staat, lees je elders in de kennisbank, en check vooral of die dekking er is voordat de ladders tevoorschijn komen. Er bestaat trouwens zelfs een regel die zegt dat wie een klus opdraagt de schade betaalt die uit een bijzonder gevaar van die klus voortkomt, ook als er niets fout is gedaan; voor een VvE heeft geen rechter hem ooit toegepast, maar hij staat er wel. En gaat er later iets kapot dóór de klus van een bewoner, dan kijkt een benadeelde eerst naar de klusser zelf. Of de vereniging meebetaalt hangt ervan af hoeveel zij over dat werk te zeggen had, en ook dat heeft voor een VvE nog geen rechter uitgemaakt.

Vier misverstanden op een rij

• Wij doen het al twintig jaar zo, dus dat is inmiddels de regel. Nee. Een besluit in strijd met de akte is ongeldig, hoe oud het ook is en hoe groot de meerderheid ook was. In Dordrecht was achtentwintig jaar niet genoeg.
• Het modelreglement eist dat onderhoud door een erkend bedrijf gebeurt. Nee. Die eis staat er niet in, op drie specifieke uitzonderingen na. Zelf klussen mag, als de vereniging het per klus netjes besluit en de kosten draagt.
• Sinds de nieuwe verenigingswet mag een bestuurder met een eigen belang niet meebeslissen. Dat artikel geldt niet voor de VvE. Wel geldt dat een bestuurslid met een eigen belang zijn eigen contract niet tekent. Dat doen zijn medebestuurders, en zijn die er niet, dan de voorzitter van de vergadering.
• Wie vrijwillig klust, doet dat op eigen risico. Nee. De zorgplicht van de vereniging blijft staan. Wie een gevaarlijke klus laat doen zonder na te denken over hoe dat veilig kan, betaalt als het misgaat.

Zo helpt SamenVvE

Het Dordtse verhaal begon niet met onwil maar met afspraken die alleen in hoofden leefden, en dat is precies waar zelfwerkzaamheid kwetsbaar is. In SamenVvE staat het klusbesluit met zijn voorwaarden en de stemuitslag in het besluitenregister, en de notulen liggen zichtbaar voor de leden in de documentenkluis, dus wie er later bij komt kan gewoon nalezen wat er is afgesproken en waarom. De offertes staan bij de melding waar de klus uit voortkwam, de klussen staan als taken in het portaal, en wie bij de stemming de zaal uitging staat gewoon in de notulen. Zo blijft de klusdag wat hij moet zijn, een dag die geld bespaart en buren bij elkaar brengt, in plaats van het begin van een rechtszaak.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 112 lid 1 onder c, 124, 126, 129, 130 en 133 (toestand najaar 2025). De verplichte onderhoudsregeling in het reglement, de beheerstaak van de vereniging, de gelijkstelling van de akte met statuten waardoor een besluit in strijd met de akte nietig is, de maandtermijn die alleen voor vernietigbare besluiten geldt, en de eigen tegenstrijdig-belangregel waarbij de voorzitter van de vergadering bij belet of ontstentenis van andere bestuurders in de plaats van het bestuur treedt.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikelen 8, 9, 12, 14, 15 en 44 lid 6 (versie geldend najaar 2025). De redelijkheid en billijkheid, de behoorlijke taakvervulling van iedere bestuurder waarop de zorgvuldigheidsafweging bij bestuurdersaansprakelijkheid rust, de statutaire stemrechtontzegging die artikel 2:12 toestaat maar niet zelf geeft, nietigheid en vernietigbaarheid, en de tegenstrijdig-belangregel van de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen die via artikel 5:124 lid 3 BW niet voor de VvE geldt.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 400, 405, 406, 658 lid 4, 750 en 752 (versie geldend najaar 2025) en Boek 6, artikelen 162, 170 en 171 (versie geldend najaar 2025). Geen wettelijke loonaanspraak voor wie niet beroepsmatig klust maar wel vergoeding van onkosten, de vergoedingsplicht van de opdrachtgever bij een aan de opdracht verbonden bijzonder gevaar, de werkgeversbescherming die een beroep of bedrijf vereist, de redelijke prijs en de richtprijs die met hoogstens tien procent mag worden overschreden, en de gewone zorgplicht.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992 (art. 9 lid 2, het verbod op veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten), 2006 (art. 16, 47 lid 4 met de stemrechtontzegging bij een persoonlijk belang, 52 lid 2 en 53) en 2017 (art. 20.1, 24.4, 56.2, 57.6 en 57.9, waar de stemrechtontzegging alleen nog voor bestuurders onderling geldt). De woorden zelfwerkzaamheid, aannemer, onderhoudsbedrijf, vakman en gecertificeerd komen in geen van de zeven modellen voor, ook niet in die van 1972, 1973, 1983 en 2021; een professional wordt alleen geëist voor harde vloerbedekking, oplaadpunten en het geluidsonderzoek.
• Gerechtshof 's-Gravenhage, 20 april 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:1772. Achtentwintig jaar zelfwerkzaamheid en gelijke servicekosten in afwijking van de akte; de besluiten van 1980 en 2007 nietig op grond van artikel 5:129 jo. 2:14 BW, zonder dat de maandtermijn van artikel 5:130 BW eraan te pas komt, met de overweging "De akte is immers bepalend" en de vaststelling dat de verkrijger op de openbare registers mag afgaan; de geldvorderingen van de eigenaar afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing.
• Kantonrechter Maastricht, 16 mei 2011, ECLI:NL:RBMAA:2011:BQ7678. Toepassing van de stemrechtontzegging uit de splitsingsakte (ontleend aan Modelreglement 2006 en artikel 2:12 BW) op de tegenstemmen van een grooteigenaar bij het ontslag van een gelieerde bestuurder, met het voorbeeld dat een aannemer-eigenaar niet meestemt over de gunning aan zichzelf, ook niet via zijn vrouw of kleinkinderen, en de toepassing van artikel 5:133 BW op de vertegenwoordiging.
• Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1701. De vrijwilliger die bij het omzagen van een kerstboom van zes meter een dwarslaesie opliep; artikel 7:658 lid 4 BW niet van toepassing omdat de vrijwilligersorganisatie geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten verricht (onder aanhaling van HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3142), maar aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW omdat niemand vooraf de situatie had bekeken en over het benodigde materieel had nagedacht; een professionele toezichthouder werd van een vrijwilligersclub niet verlangd.
• Kantonrechter Rotterdam, 27 juni 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:6137. Drie offertes, de goedkoopste gekozen, en een vervangende machtiging tot een plafondbedrag omdat de offerte was verlopen en er houtrot kon opduiken.
• VvErecht.nl, Zelfwerkzaamheid in afwijking van splitsingsakte VvE (oktober 2012) en Wanneer de VvE het onderhoud niet uitvoert of een eigenaar dat verhindert (juli 2024). De duiding van het Haagse arrest met het argument van de openbare registers, en de regel dat de vergadering per geval toestemming met voorwaarden kan geven terwijl eigenmachtig onderhoud in strijd met akte en reglement is.