De VvE moet naar binnen. Wanneer je de deur open moet doen, en wat er dan geldt

Gepubliceerd op

Er moet aan een leiding achter je keukenwand worden gewerkt en het bestuur kondigt een aannemer aan. Moet je die binnenlaten, wie bepaalt of het echt nodig is, en wie betaalt de rommel? De toegangsplicht die in de wet en in alle zeven modelreglementen staat, wat er gebeurt als je de deur dichthoudt, en waarom je er niet op moet rekenen dat de VvE hem laat openbreken.

De brief kondigt aan dat er dinsdag aan de standleiding achter je keukenwand wordt gewerkt, en je eerste gedachte is dat het je die dag helemaal niet uitkomt. De tweede gedachte komt er meestal snel achteraan, moeten ze eigenlijk wel mijn huis in? Het antwoord is ja. Dat je de VvE moet binnenlaten staat niet alleen in je reglement, het staat gewoon in de wet, in een vorm die ook je huurder bindt en die ook geldt voor de loodgieter die het bestuur stuurt. De interessante vragen zijn andere. Wie bepaalt of het echt nodig is, wat gebeurt er als je de deur dichthoudt, en wie betaalt de tegels die sneuvelen.

Wie bepaalt of het echt nodig is

Niet jij, hoe vervelend dat ook klinkt. De wet legt de maatstaf bij de taak van het bestuur, en vanaf het modelreglement van 1983 staat er in elke generatie letterlijk dat de toegang nodig moet zijn naar het oordeel van het bestuur. Een gerechtshof zei het in 2012 onverbloemd tegen een eigenaar die het onderhoud overbodig vond, het is niet aan jou daarover een eigen visie in te brengen, het bestuur mag onderhoud laten uitvoeren als het dat wenselijk vindt. Vind je het besluit waar de klus uit voortkomt onzinnig, dan is er wel een moment om dat te zeggen, maar dat ligt vroeg. Je hebt een maand vanaf het moment dat je van het besluit hoort om het aan te vechten. Wie pas gaat protesteren als de aannemer voor de deur staat, is jaren te laat. En let op het woord dat in veel aktes bij de toegangsplicht staat, medewerking. Dat is meer dan niet tegenstribbelen, en de jongste modellen zeggen het nog stelliger, daar moet je de deur gewoon opendoen. In de zaak uit 2012 had iemand de stekker van de gemeenschappelijke ventilatie in zijn berging eruit getrokken, en het hof vond dat hij er actief voor moest zorgen dat het systeem weer stroom kreeg. Lippendienst was niet genoeg.

Ook je huurder moet opendoen

Verhuur je je appartement, dan verhuis je dit probleem niet mee de deur uit. De reglementsregels over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor je huurder, en de VvE mag hem rechtstreeks aanspreken, desnoods voor de rechter. Eén nuance, is het reglement pas gewijzigd nadat je huurder tekende, dan zit hij aan die wijziging niet zomaar vast, al zit hij aan de wet hoe dan ook. Hoe dat uitpakt liet een kort geding in Maastricht in 2023 zien. Een complex verving de kanalen van de rookgasafvoer omdat het risico op koolmonoxidevergiftiging niet langer te houden was. Eén huurder had de nieuwe ketel al toegelaten maar weigerde de laatste ventilator. De rechter noemde het werk dringend, en bij dringende werkzaamheden moet een huurder gewoon gelegenheid geven, zonder dat er eerst een uitgewerkt renovatievoorstel hoeft te liggen. De huurder kreeg een bevel met een dwangsom van vijfhonderd euro per weigering, en de rechter bepaalde er zelf bij dat de werkdag minstens twee dagen van tevoren moest worden aangezegd. Nog een les uit die zaak voor verhuurders, de VvE en de eigenaar traden samen op, en dat is de sterkste opstelling. Waarschuw je huurder dus zelf en laat het niet op een verrassing aankomen.

En als je gewoon niet opendoet

Dan heeft de VvE drie routes, en ze zijn alle drie onaangenamer dan opendoen. De eerste is de boete, na een aangetekende waarschuwing. De tweede is het bevel met een dwangsom, zoals in Maastricht. De derde is de vervangende machtiging bij de kantonrechter, een verzoekschrift waar niet eens een advocaat voor nodig is, en die kan verder gaan dan je denkt. Het gerechtshof liet in de ventilatiezaak een machtiging voor vijf jaar in stand, zodat de VvE niet voor elke onderhoudsbeurt terug hoefde naar de rechter, met een aanzegtermijn van een week en de afspraak dat alleen de monteur naar binnen hoefde. Wie dan nog de deur dichthoudt, betaalt de kosten van het openen zelf. Hoe zo'n vervangende machtiging werkt, lees je elders in de kennisbank. Voor kleine VvE's is de route precies dezelfde. Een eigenaar van een benedenwoning kreeg in 2024 een machtiging voor schilderwerk aan de gezamenlijke dakgoot nadat de bovenbuurvrouw nergens op reageerde, en de rechter bepaalde meteen dat zij haar balkonoverkapping moest weghalen en de helft van de rekening droeg. Niet reageren is voor de rechter hetzelfde als weigeren. Er is wel één grens die de VvE niet over mag, en die verrast bijna iedereen. De deur laten openbreken kan de burgerlijke rechter niet toestaan, zo'n machtiging kan alleen van de officier van justitie of de burgemeester komen, oordeelde de Maastrichtse rechter. In de oudere zaak over de berging hield het hof wel een formulering over de sterke arm in stand. Reken er dus niet op dat je veilig zit door de deur dicht te houden, maar reken er ook niet op dat de VvE zomaar met een slotenmaker op de stoep mag staan. Alleen bij acuut gevaar, een gaslucht of instortingsgevaar, mag er direct worden ingegrepen.

Sleutel, schade en de buurman

Drie vragen komen bij elke klus terug. Moet ik een sleutel afgeven? Nee. Het woord sleutel komt in geen van de zeven modelreglementen voor, de VvE heeft recht op toegang en dat is iets anders. Vrijwillig een sleutel bij de aannemer achterlaten mag natuurlijk, een rechter noemde dat zelfs als nette manier om gedoe te voorkomen, maar een sleutel afdwingen, daar geven wet en modellen de VvE geen haakje voor, en of een vergadering het met een huisregel alsnog kan opleggen heeft nog geen rechter uitgemaakt. Wie betaalt de schade? De vereniging, dat staat in alle zeven generaties, en gaat het om werk voor de buurman dan betaalt sinds het model van 2006 de buurman. Er zijn twee uitzonderingen, je eigen terrastegels bij dakherstel en het geluidsonderzoek bij burengerucht, die komen voor eigen rekening. Wat schade precies omvat is nooit uitgemaakt, gebroken tegels wel, maar een week ergens anders slapen of een vrije dag is open terrein. Maak daarover dus afspraken op papier voordat je de deur opendoet, niet erna. En moet de buurman jou binnenlaten voor werk aan jouw woning? In een moderne VvE wel, dat staat sinds 2006 gewoon in het reglement. In een oudere VvE staat het er niet en loopt de weg via de kantonrechter. Kijk dus eerst welk modelreglement er in je akte staat, want het antwoord verschilt echt per generatie.

Vier misverstanden op een rij

  • Mijn woning is mijn woning, de VvE komt er niet in. De wet en alle zeven modelreglementen zeggen anders. Wie een appartement bezit, heeft een deur die soms open moet voor het gebouw waar dat appartement in zit.
  • Ik huur alleen maar, dus dit gaat mij niet aan. De regels over gebruik en onderhoud gelden ook voor huurders, en de VvE mag een huurder rechtstreeks aanspreken. In Maastricht kostte de weigering een huurder een dwangsom.
  • Als ik niet opendoe, kan de VvE niets. Boete, dwangsom of een machtiging voor jaren, en de kosten van het openen voor jouw rekening. De deur dichthouden is de duurste van alle opties.
  • Ik bepaal zelf of dat onderhoud wel nodig is. Dat oordeel ligt bij het bestuur, zo staat het sinds 1983 in de reglementen, en een gerechtshof heeft het bevestigd. Jouw moment is de vergadering, niet de voordeur.

Zo helpt SamenVvE

De meeste conflicten over toegang beginnen niet bij onwil maar bij een slechte aankondiging, een briefje te laat, geen datum, niemand die weet uit welk besluit de klus eigenlijk voortkomt. In SamenVvE staat dat besluit met stemuitslag terug te vinden, dus het bestuur heeft de vraag waarom moet dit eigenlijk al beantwoord voordat hij hardop wordt gesteld. De klus zelf staat als taak in het portaal, en de afspraken over herstel en schade staan zwart op wit in plaats van in iemands geheugen. Zo wordt de aannemer op de stoep geen verrassing, en blijft opendoen wat het hoort te zijn, een kleine moeite tussen buren.

Bronnen bij dit artikel

Wil je zien hoe je een klus zo aankondigt dat de deur gewoon opengaat?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen