Ventilatie in de VvE. Half in je woning, half op het dak, en wie er wat aan mag doen

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

Dakventilator, kanalen, ventielen en de eigen WTW-unit: wat van iedereen is, wat van jou, waarom een afzuigkap met motor botst en wat subsidie betaalt.

In de meeste aktes zijn de ventilatiekanalen en een dakventilator die meer woningen bedient gemeenschappelijk, en betalen alle eigenaars het onderhoud naar breukdeel. Een eigen ventilatiebox of WTW-unit die maar één woning bedient, is in de modellen van 1992, 2006 en 2021 van die eigenaar zelf. Een afzuigkap met motor op de centrale afzuiging is alleen in het model van 2017 met zoveel woorden verboden, maar kan op een gedeeld kanaal in elk gebouw het systeem verstoren.

Een mechanische ventilatie gaat zelden met een knal stuk. Zonder onderhoud zuigt ze elk jaar een beetje minder, en in onderzoek waar het RIVM zich op baseert, zogen de systemen na vijf jaar gemiddeld de helft minder af. Wat je merkt, zijn de klachten. De tweede verdieping ruikt elke avond wat de onderburen koken, iemand plakt een tochtend ventiel dicht, en op het dak bromt de ventilator net hard genoeg om er 's nachts van wakker te liggen. Niemand weet bij wie hij moet aankloppen, want het systeem zit half in je woning en half op het dak. Het bestuur wil helpen, maar is bang om te besluiten over iets wat van iemand anders is. Dat is geen onterechte zorg, zo blijkt.

Hoe het systeem in jullie gebouw werkt

In veel appartementengebouwen komt verse lucht binnen via roosters in de kozijnen en wordt gebruikte lucht afgezogen via ventielen in de keuken, de badkamer en het toilet. Die ventielen hangen aan verticale kanalen, en bovenop zuigt een dakventilator voor een hele kolom woningen tegelijk. Nieuwere gebouwen hebben soms per woning een eigen unit die ook de toevoer verzorgt en de warmte uit de afgezogen lucht terugwint, een WTW-unit. Oudere bouw ventileert vaak nog op natuurlijke trek. Omdat een mechanisch systeem zo langzaam achteruitgaat, kun je het best vragen of er een inregelstaat is, een onderhoudsplanning en een logboek van het reinigen. Het RIVM vindt dat ze bij elk mechanisch systeem horen, al schrijft geen wet ze voor, en bij de overname van een nieuwbouwgebouw horen ze in de overdrachtsmap.

Van wie is wat

De kanalen staan in elk modelreglement met een lijst bij de gemeenschappelijke gedeelten, van 1973 tot en met 2017, en een dakventilator die meer woningen bedient valt onder de gemeenschappelijke installaties. Vanaf het model van 1992 komt er een uitzondering bij. Een installatie die maar één woning bedient, is van die woning. Een eigen ventilatiebox of WTW-unit in de berging is in de modellen van 1992 en 2006 dus van de eigenaar, en in het model voor kleine verenigingen van 2021 ook, al heeft dat model geen lijst en beslist je akte. Het model van 2017 pakt het anders aan. Het denkt in kosten en zet de ventilatie zonder die uitzondering op de lijst van gezamenlijke kosten, tenzij de akte de unit zelf bij de woning legt. En het ventiel in je badkamer? Of dat van jou is of van de vereniging, heeft nog geen rechter uitgemaakt. Het hangt van de woorden in jullie akte af. Hoe je die leest, staat in gemeenschappelijk of privé.

Goed bedoeld, en toch nietig

Hoe belangrijk die woorden zijn, ondervond een vereniging in Rotterdam. In elke woning hing een eigen ventilatiebox, en de vergadering besloot in 2021 om al die boxen voortaan collectief te laten onderhouden. Netjes, zou je zeggen. Twee eigenaars stapten naar de kantonrechter, want volgens hun akte waren die boxen van de bewoners zelf, en de vereniging sprak dat niet eens tegen. De rechter verklaarde het besluit nietig. Over het onderhoud van privé-installaties gaat de vereniging niet. Dat het bestuur intussen had gemaild dat het besluit niet zou worden uitgevoerd, maakte niets uit. Alleen de vergadering kan een besluit van tafel halen.

Een kanaal blijft van iedereen

Het omgekeerde gebeurde in 2026, ook in Rotterdam, in een pand met drie eigenaars. De bovenste eigenaar bouwde op het dak een opbouw met een warmtepomp en een eigen WTW-unit, en haalde daarbij twee ventilatiekanalen weg die de buren nodig hadden. De rechtbank was duidelijk. Ventilatiekanalen zijn gemeenschappelijk, ook een kanaal dat alleen een toilet afzuigt, en voor het weghalen was een besluit van de vereniging nodig. Dat de anderen het er volgens hem mee eens waren, telde niet. Hij moest de verbindingen binnen vier maanden herstellen, op straffe van een dwangsom.

De afzuigkap en de droger

Een afzuigkap met een eigen motor op het ventiel in de keuken, of de slang van de wasdroger in het afzuigkanaal. Het model van 2017 verbiedt dat met zoveel woorden. Afzuigkappen en drogers mogen niet op kanalen die daar niet voor bedoeld zijn, en in een gebouw met centrale mechanische afzuiging mag een bewoner niets aan het systeem veranderen. Een afzuigkap zonder motor mag wel, als hij bij het systeem past, en de apparatuur in de woning mag alleen worden aangepast door een bedrijf dat daar van het bestuur opdracht voor kreeg. De andere modellen zeggen er niets over. In de modellen van 1992, 2006 en 2021 mag je zonder toestemming van de vergadering niets veranderen aan gemeenschappelijke zaken, maar of een kap aansluiten zo'n verandering is, heeft nog geen rechter uitgemaakt. Heb je een akte op een ander model, zet de regel dan in jullie huishoudelijk reglement.

Waarom die kap niet op het kanaal hoort

Wat zo'n kap op een gedeeld kanaal aanricht, schreef een deskundige op die in een Amsterdams complex rookproeven deed, en zijn rapport werd later in een rechtszaak aangehaald. Een afzuigkap met motor op een gedeeld kanaal verstoort de luchtstromen, en dan kunnen geuren en fijnstof via de kanalen in andere woningen terechtkomen. Zijn eerste advies was de kap los te koppelen en rechtstreeks naar buiten te laten afvoeren, of te vervangen door een kap die de lucht filtert en terugblaast. De bewoonster die jarenlang kookgeur van de buren had, kreeg van het gerechtshof in 2023 overigens geen gelijk tegen de vereniging. Die had het gemeenschappelijke kanaal laten onderzoeken en herstellen, en wat er verder moest gebeuren, lag in de woning eronder. Voor het RIVM telt een afzuigkap bovendien officieel niet als ventilatie, en een kap die uitstaat kan in sommige woningen het kanaal juist afsluiten.

Tocht, herrie en het ventiel dat dicht moet

Het tochtende ventiel dichtplakken voelt als je eigen zaak, maar dat is het niet helemaal. De bouwregels geven voor een bestaande woning een minimum aan afzuiging en toevoer, per kamer, voor de keuken, de badkamer en het toilet, en lucht uit het toilet en de badkamer moet rechtstreeks naar buiten. Een dichtgeplakt ventiel kan een woning onder dat minimum brengen. Bovendien ontregelt het de hele kolom. In een complex met 88 woningen en zestien dakventilatoren bleek uit metingen dat niet de afstand tot de ventilator bepaalde hoeveel lucht er per woning werd afgezogen, maar de stand van de ventielen. Het advies was het systeem in te regelen, of beter nog zelfregelende ventielen te plaatsen die bewoners niet kunnen verstellen. Maak een ventiel dus wel schoon, maar draai het niet dicht en verwissel het niet. Meld de tocht bij het bestuur, dat het systeem laat inregelen. In het model van 2017 mag de bewoner de apparatuur in zijn woning ook niet zelf laten aanpassen.

De ventilator die bromt

Voor de oude dakventilator die al jaren bromt, bestaat in de bouwregels geen geluidsnorm. Die kennen voor bestaande gebouwen geen eis voor installatiegeluid. Pas als er wordt verbouwd, komt er een norm in beeld voor het geluid bij de buren, en die is tien decibel soepeler dan voor nieuwbouw. Of het vervangen van alleen de dakventilator al verbouwen is, is niet uitgemaakt. Tot die tijd is het een kwestie van onderhoud en goed overleg. Juist in dat complex met de zestien ventilatoren draaide het systeem na klachten over kou, tocht en lawaai alleen nog op vaste uren op vol vermogen, en kreeg een bewoonster die 's nachts doucht schimmel in haar badkamer. Heb je zelf schimmel, kijk dan ook naar vocht en schimmel in de VvE.

Als de bovenbuur de monteur niet binnenlaat

Soms zit het probleem bij één woning en lijdt de hele kolom eronder. In een zaak die in 2016 bij het gerechtshof in Den Bosch lag, deelden vijf woningen boven elkaar een ventilatieschacht. De onderburen kregen roet en stank, en hun afzuiging blies soms lucht naar binnen. De monteur vermoedde dat de bovenste bewoner het systeem niet gebruikte zoals het hoort, en die liet niemand binnen. Het hof vond dat er geen andere manier meer was om het uit te zoeken, en gaf de vereniging twee jaar toestemming om monteurs en een dakdekker in die woning toe te laten. De wet verplicht eigenaars en bewoners om het bestuur en de mensen die het stuurt binnen te laten als het werk dat vraagt. Hoe die route verder werkt, lees je in de vervangende machtiging.

Isoleren, vervangen en de regels

Gaan jullie isoleren, dan dwingt geen enkele regel je om ook de ventilatie te verbeteren. De verbouwregels gelden alleen voor wat je vernieuwt of verandert, en wat je verandert mag niet slechter worden dan het was. Wie bij die klus de roosters dichtkit, verandert dus wel iets, en dan mag de ventilatie er niet op achteruitgaan. Verstandig is het hoe dan ook om isoleren en ventileren in één besluit mee te nemen. Daarover meer in isolatie in de VvE en vocht en schimmel. Wordt de hele installatie vernieuwd, dan moet die volgens de bouwregels goed zijn berekend, geïnstalleerd en ingeregeld, en legt de installateur vast wat het systeem presteert. Vraag dat rapport op en bewaar het.

Subsidie, en wat die niet betaalt

De subsidieregeling voor verenigingen van eigenaars betaalt in 2026 driekwart van een ventilatieonderzoek, als ondersteunend onderzoek, en dat staat los van isoleren. Die subsidie vraag je aan als het onderzoek klaar is, met de factuur en het rapport erbij, dus vraag de adviseur vooraf of zijn onderzoek onder de regeling valt. Voor een kleine vereniging is dat de interessantste regel van het hele onderwerp. Voor de maatregel zelf is de regeling strenger. Er is alleen subsidie voor het voor het eerst aanleggen van een compleet nieuw systeem, met sturing op CO2 of met warmteterugwinning, sinds 2026 ook in een decentrale uitvoering per woning, en alleen in combinatie met isolatie, duurzame warmte, een aansluiting op een warmtenet of het zeer energiezuinige pakket. Dan gaat het om dertig procent, met een maximum van 1.200 euro per appartement. Een nieuwe zuinige ventilator op een bestaand systeem past niet in die omschrijving. Vraag bij twijfel vooraf na of jullie plan meetelt, en vraag de subsidie voor de maatregel aan voordat het werk begint, want daarna wordt het afgewezen. De regeling zelf staat in de subsidie voor een VvE die wil verduurzamen.

Wat de ventilator aan stroom kost

Een betrouwbaar bedrag voor het stroomverbruik van een collectieve dakventilator is er niet te geven. Reken het zelf uit. Neem het vermogen van het typeplaatje, vermenigvuldig dat met de uren dat hij draait, een jaar heeft er 8.760, en met de stroomprijs die de vereniging betaalt. In het complex met de zestien ventilatoren schreef het ingenieursbureau dat zelfregelende ventielen de ventilator continu op een laag toerental laten draaien, en dat dat veel energie bespaart.

Wat je morgen kunt doen

  1. Zoek in de akte het artikel met de gemeenschappelijke gedeelten en lees de woorden ventilatiekanalen, luchtbehandeling en uitsluitend ten dienste van één woning.
  2. Staat het model van 2017 in de akte, zet het verbod op afzuigkappen met motor en drogers op het kanaal dan in de nieuwsbrief, met de motorloze kap als alternatief.
  3. Staat er een ander model in de akte, neem een regel over afzuigkappen en drogers op in het huishoudelijk reglement.
  4. Vraag de inregelstaat, de onderhoudsplanning en het logboek op. Bestaan ze niet, laat dan een ventilatieonderzoek doen. Driekwart daarvan krijg je achteraf terug uit de subsidieregeling voor verenigingen van eigenaars.
  5. Zet de dakventilator, het reinigen van de kanalen en het inregelen als posten in het onderhoudsplan. De gangbare raad is ventielen en roosters elk jaar schoon te maken en de kanalen ongeveer eens in de acht tot tien jaar.
  6. Gaan jullie isoleren of kozijnen vervangen, neem de ventilatie dan in hetzelfde besluit mee.
  7. Laat iemand de monteur niet binnen, vraag het dan eerst schriftelijk, en pas daarna de rechter.

Vier misverstanden op een rij

  • Het ventilatiesysteem is van de vereniging, dus de vereniging betaalt alles. Niet altijd. De kanalen wel, maar een installatie die maar één woning bedient, is in de modellen van 1992, 2006 en 2021 van die woning, en dan mag de vereniging er niet eens collectief onderhoud voor besluiten. Het model van 2017 zet ventilatie juist zonder die uitzondering op de lijst van gezamenlijke kosten.
  • Een afzuigkap met motor op de afzuiging is overal verboden. Alleen het model van 2017 verbiedt het met zoveel woorden. In een akte op een ander model regel je het in het huishoudelijk reglement.
  • Als we isoleren, moeten we volgens de bouwregels ook de ventilatie verbeteren. Nee. Alleen wat je verandert moet aan de regels voldoen, en kit je de roosters dicht, dan mag het niet slechter worden.
  • Er is subsidie voor een nieuwe zuinige dakventilator. Niet via de subsidieregeling voor verenigingen van eigenaars. Die betaalt alleen mee aan een compleet nieuw systeem in combinatie met isolatie of duurzame warmte. Het onderzoek vooraf krijg je wel voor driekwart vergoed.

Zo helpt SamenVvE

Klachten over ventilatie zijn lastig omdat ze verspreid binnenkomen, de kookgeur bij de een, de tocht bij de ander, de herrie op het dak. In SamenVvE meldt een bewoner zo'n klacht met een foto en de plek erbij, en ziet het bestuur alle meldingen bij elkaar in plaats van verspreid over de buurtapp. In het onderhoudsplan geef je bij de vragen over het gebouw aan of er een gezamenlijke ventilatie met warmteterugwinning is, en zet je de dakventilator en het reinigen van de kanalen zelf als posten erbij, want in de standaardset zitten ze niet. Een onderhoudscontract voor de installatie staat bij de contracten, met de looptijd en de opzegtermijn, en dertig dagen voor de opzegdatum krijgt het bestuur een seintje. De inregelstaat en het rapport van de installateur bewaar je in de documenten, zodat een volgend bestuur ze terugvindt. Een keuringsschema per installatie kent het portaal niet.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat klachten over tocht en kookgeur bij het bestuur binnenkomen in plaats van in de buurtapp?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen