Jouw cv-ketel, het kanaal meestal van de VvE. Zo zit het met de collectieve rookgasafvoer

Gepubliceerd op

Eén bewoner vervangt zijn ketel door een HR-ketel op het oude collectieve kanaal, en de rookgassen kunnen bij de buren naar binnen worden geblazen. Waarom de ketel van jou is en de afvoer meestal van de vereniging, sinds wanneer alleen een gecertificeerd bedrijf eraan mag werken (niet de datum die iedereen noemt), en wat de vergadering wel en niet mag regelen.

De ketel is vijftien jaar oud en de installateur adviseert een nieuwe HR-ketel. Logisch advies, zuiniger, beter. Maar in een appartementencomplex met een collectieve rookgasafvoer op thermische trek kan precies die verstandige keuze gevaarlijk uitpakken. Zo'n gedeeld kanaal, vaak een CLV-systeem, de gecombineerde voorziening voor luchttoevoer en rookgasafvoer, is gebouwd voor oudere ketels zonder ventilator; een HR-ketel blaast zijn rookgassen er met een ventilator in, en het ministerie schrijft in zijn eigen handreiking dat de rookgassen dan bij de boven- of benedenburen naar binnen geblazen kunnen worden. Bij zo'n vervanging moet het kanaal dus worden vervangen of aangepast zodat het geschikt is voor HR-ketels, en de wet stelt aan een afvoer onder overdruk bovendien een eigen gasdichtheidseis, ook in bestaande bouw. Jouw ketelkeuze raakt dus letterlijk de buren, en daarom bemoeit de vereniging zich ermee. Terecht, en volgens de handreiking van het ministerie hoort bij het onderhoud van een individuele ketel ook de gemeenschappelijke rookgasafvoer te worden gecontroleerd.

Van jou, van de VvE, of allebei

Sinds het modelreglement van 2006 is de eigen verwarmingsinstallatie uitdrukkelijk privé, en het model van 2017 legt de kosten van onderhoud en vervanging bij de eigenaar. De ketel is dus van jou. Voor de afvoer ligt dat anders. Eind 2025 oordeelde een gerechtshof over een complex onder het reglement van 2006 dat de individuele rookgasafvoerpijpen gemeenschappelijk zijn, en dat besluiten van de vereniging die het tegendeel bepaalden nietig waren. Opvallend genoeg noemt dat reglement van 2006 alleen rook- en ventilatiekanalen; het woord rookgasafvoeren staat pas sinds het model van 2017 met naam in de gemeenschappelijke opsomming, en precies daarover ging de zaak. Het verweer dat de pijp technisch één geheel vormt met de privéketel hielp niet, een technische eenheid kan juridisch prima half privé en half gemeenschappelijk zijn. En het onderscheid tussen het gemetselde rookkanaal en de pijp erin verwierp het hof ook, want dat staat niet in de tekst van het reglement. In oudere complexen is het beeld nog verrassender. De modellen van 1972 tot en met 1983 benoemen de centrale verwarming juist als gemeenschappelijk, omdat in die complexen doorgaans blokverwarming lag; zijn daar later individuele ketels geplaatst, dan zegt het reglement over die situatie niets en beslist de vergadering bij twijfel. Kortom, de grens tussen gemeenschappelijk en privé loopt hier dwars door de installatie heen, en je eigen akte is het enige betrouwbare vertrekpunt.

Sinds 1 april 2023 alleen nog met certificaat

Werken aan een gebouwgebonden gasverbrandingstoestel, de luchttoevoer of de rookgasafvoer mag sinds 1 april 2023 alleen door een gecertificeerd bedrijf of een gecertificeerde installateur. Die datum is twee keer verschoven, van april 2022 naar januari 2023 naar april 2023, en de twee ingetrokken datums circuleren nog vrolijk rond, net als de vage aanduiding sinds 2020; wie het naleest in de Staatsbladen komt op 1 april 2023 uit. De regels staan tegenwoordig in het Besluit bouwwerken leefomgeving, en er zit een kant aan die bijna niemand kent. De plicht rust ook op wie het werk laat uitvoeren. Een eigenaar of een bestuur dat een handige kennis zonder certificaat de ketel laat afstellen, overtreedt dus zelf de regel. Gewone handelingen mogen gelukkig gewoon, volgens de toelichting van de overheid mag je zelf de thermostaat instellen, cv-water bijvullen en de resetknop gebruiken. Gecertificeerde bedrijven voeren een verplicht beeldmerk en staan in een openbaar register, dus controleren is zo gebeurd. En meet de monteur een gevaarlijke concentratie koolmonoxide, dan moet hij dat direct melden, ook aan de eigenaar van het gebouw, dus die melding hoort ook bij het bestuur te landen.

Wat de vergadering mag regelen, en wat niet

Mag de vereniging alle eigenaren verplichten mee te doen aan een collectief onderhoudscontract voor hun eigen ketel? Het antwoord uit de rechtspraak is genuanceerder dan de meeste samenvattingen. Een gerechtshof liet in 2008 zo'n besluit in stand, in een complex onder het reglement van 1973, omdat slecht ketelonderhoud koolmonoxide- en brandgevaar oplevert dat zich niet tot het eigen appartement beperkt; de veiligheid van de gemeenschap droeg het besluit. Een aanwijzing dus, maar het laatste woord is er niet mee gezegd voor complexen onder de reglementen van 2006 en later, waar de ketel uitdrukkelijk privé is. Alleen een korting bedingen is niet genoeg, over de portemonnee van de individuele eigenaar gaat de vergadering niet. En wie zelf al een contract had, kreeg zijn deel niet automatisch terug. Werkt één eigenaar niet mee aan noodzakelijk werk aan het kanaal, bijvoorbeeld door de toegang tot zijn appartement te weigeren, dan kan de vereniging de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen; de rechter toetst dan wel of de weigering echt onredelijk was en of de vereniging een minder ingrijpend alternatief serieus heeft gewogen. Voor de portemonnee geldt één advies boven alles. Zet de rookgasafvoer als post in het meerjarenonderhoudsplan, want de rijksoverheid geeft bewust geen richtbedragen; de kosten hangen af van de ruimte in de kanalen en de bereikbaarheid, en er kan een verrassing bij zitten, ketels die nog niet zijn afgeschreven maar bij de kanaalvervanging toch mee moeten. Reken tot slot niet op het lage btw-tarief. Op renovatie of vervanging van een collectieve rookgasafvoer geldt gewoon 21 procent (2025 en 2026); het verlaagde tarief op renovatiewerk was een tijdelijke regeling die al in 2011 is vervallen.

Vier misverstanden op een rij

  • Sinds 1 april 2022 mag alleen een gecertificeerd bedrijf aan de ketel werken. De datum is twee keer verschoven. Het verbod geldt sinds 1 april 2023, en het raakt ook de opdrachtgever, niet alleen de installateur.
  • Mijn ketel is privé, dus de hele installatie tot het dak is van mij. Een gerechtshof oordeelde eind 2025 precies andersom, de individuele rookgasafvoeren waren gemeenschappelijk, ook al zitten ze gasdicht aan de privéketel vast.
  • Een verplicht collectief ketelabonnement is nietig. De bekendste uitspraak wordt vaak verkeerd samengevat. Het hof liet het besluit juist in stand, omdat de veiligheid van het hele complex het droeg. Alleen voor een korting mag het niet.
  • Op de renovatie van het kanaal geldt 9 procent btw. Nee, 21 procent (2025 en 2026). De oude renovatieregeling met het lage tarief bestaat sinds 2011 niet meer.

Zo helpt SamenVvE

Het sluipende aan een gedeeld kanaal is dat niemand het merkt wanneer één buurman op eigen houtje zijn ketel laat wisselen. Daarom adviseert het ministerie collectief beheer, en precies dat kan in SamenVvE meteen. De rookgasafvoer zet het bestuur als post in het meerjarenonderhoudsplan, met jaar, bedrag en cyclus, en het portaal rekent uit wat de vereniging daarvoor jaarlijks opzij moet zetten. Besluit de vergadering tot een collectief onderhoudscontract of tot de kanaalvervanging, dan staat dat besluit met stemuitslag en opkomst in het besluitenregister, terug te vinden op het moment dat iemand er jaren later naar vraagt. En meldt een bewoner een storing of een roetplek, dan komt die met foto's binnen als melding, waarna de hele afhandeling tot en met de werkopdracht aan het gecertificeerde bedrijf op de tijdlijn staat.

Bronnen bij dit artikel

Wil je het gedeelde kanaal beheren als wat het is, één installatie van jullie samen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen