Riool en standleidingen in de VvE. Wie betaalt de verstopping en wie belt de loodgieter

Het is even na elven als het toilet begint te borrelen. Boven wordt gedoucht, en met elke minuut komt het water in de pot iets hoger te staan. In de groepsapp van de vereniging ontstaan binnen tien minuten drie kampen, wie belt de ontstoppingsdienst, wie gaat dat betalen, en van wie is die buis eigenlijk. Dit artikel gaat over precies die drie vragen. Gaat het water niet omhoog maar dwars door je plafond, dan zit je bij ons artikel over lekkage en waterschade beter; hier gaat het om de verstopping zelf, de ontstopper en het herstel van de leiding.

De wet zwijgt, het reglement beslist

Wie in de wet zoekt naar het woord standleiding, zoekt vergeefs. De wet draagt alleen op dat het reglement regelt wat gemeenschappelijk is, en dus verschilt het antwoord per vereniging, met een duidelijke breuklijn in 1992. In de modelreglementen van 1972, 1973 en 1983 zijn de technische installaties met hun leidingen, waaronder de riolering en de afvoer van hemelwater, gemeenschappelijk zonder enige uitzondering. Naar de letter is daar zelfs de afvoerbuis onder je eigen gootsteen een gemeenschappelijke zaak, zolang die bij de rioleringsinstallatie hoort. In 1992 komt er een zinnetje bij dat sindsdien de meeste rechtszaken van dit onderwerp draagt, de installaties zijn gemeenschappelijk voor zover zij niet uitsluitend één privégedeelte dienen. De modellen van 2006 en 2021 maken het overzichtelijker en geven twee verschillende grenzen. Voor gas, water en elektra is de grens een plek, namelijk de meterkast. Voor de afvoer is de grens een vraag, dient deze buis alleen mijn woning of ook die van een ander. En het model van 2017 voegt daar een slimme toets aan toe, want een leiding die alleen jouw woning dient komt daar pas voor jouw rekening als je er ook bij kunt zonder schade van betekenis. Zit de buis in een betonvloer die opengehakt moet worden, dan valt hij terug bij de gezamenlijke eigenaars.

Wie ontstopt wat

Naast de vraag van wie de buis is, kennen de reglementen een eigen ontstoppingsplicht, en die twee lopen niet altijd gelijk op. In elke generatie op het kleine model van 2021 na staat het schoonhouden en ontstoppen van het eigen sanitair en de eigen leidingen met zoveel woorden bij het onderhoud van de woning; in dat jongste model volgt het uit de algemene plicht je privégedeelte behoorlijk te onderhouden. Onder de drie oudste modellen staat die plicht er zonder uitzondering, terwijl diezelfde modellen de riolering volledig gemeenschappelijk verklaren; eigendom en onderhoudsplicht lopen daar dus uit elkaar, en dat is geen leesfout van jou, het staat er echt zo. Vanaf 1992 is het rechtgetrokken, de eigenaar ontstopt alles behalve de gemeenschappelijke leidingen. Praktisch komt het in de meeste gebouwen hierop neer. De sifon en het stukje afvoer bij jouw gootsteen of toilet zijn jouw zorg. De standleiding, de verticale buis waar de afvoeren van meerdere woningen boven elkaar op lozen, en het liggende werk daaronder zijn van iedereen samen, en die kosten gaan naar de verdeelsleutel uit jullie akte, meestal het breukdeel. Waar het water blijft staan is meteen je beste aanwijzing. Loopt alleen jouw afvoer traag, dan zit het meestal in jouw stuk; borrelt jouw toilet als de buren spoelen, dan zit het in het gedeelde stelsel.

Twee rechters, dezelfde zin

Hoe scherp het zinnetje uit 1992 kan snijden, lieten twee Amsterdamse kantonrechters zien. Een eigenaar kreeg in 2010 te maken met een lekkende afvoerleiding die in de betonnen vloer van zijn woning lag; het kostte hem bijna vijfduizend euro aan herstel en schade samen. De kantonrechter oordeelde in 2011 dat die leiding gemeenschappelijk was, omdat de uitzondering in het reglement over een installatie spreekt en niet over een losse leiding, en de afvoerinstallatie als stelsel meerdere woningen tegelijk bedient. De vereniging moest betalen. In 2013 oordeelde een andere kantonrechter over een waterleiding die na de verdeler alleen nog het bad van de bovenbuurman voedde, en die was volgens hem juist wel privé. De twee uitspraken laten zich lezen als verenigbaar, want een afvoer komt ergens op een gedeeld stelsel uit en een toevoerleiding na de eigen verdeler deelt niets meer. Maar dat is een lezing en geen uitgemaakte zaak, en een hogere rechter heeft de knoop nooit doorgehakt. Onthoud daarom vooral de richting: bij afvoerleidingen die op het gedeelde stelsel uitkomen, won tot nu toe de gemeenschappelijke lezing.

Wie belt de loodgieter, en wie schiet voor

Terug naar die avond met het borrelende toilet. Elk modelreglement geeft iedere eigenaar de bevoegdheid om bij onmiddellijk dreigend gevaar voor het gebouw zelf in te grijpen, en vanaf het model van 1983 is dat zelfs een plicht; dreigt er belangrijke schade in je eigen woning of ernstige hinder voor de buren, dan staat dezelfde plicht om in te grijpen en te waarschuwen in een tweede bepaling van je reglement. Je mag dus om elf uur 's avonds de ontstoppingsdienst bellen. In diezelfde bepalingen staat alleen ook de voorwaarde die iedereen vergeet, waarschuw meteen het bestuur. Doe dat dus, al is het met een berichtje, en leg vast dat je het gedaan hebt. Vraag de ontstopper daarna om op de factuur te zetten waar de verstopping zat en waardoor die kwam; dat ene zinnetje beslist later de hele discussie. Zat het probleem in een gemeenschappelijke leiding, dan hoort de rekening bij de vereniging thuis. Heb je zelf voorgeschoten, meld dat dan schriftelijk met de factuur erbij; de wet kent daarvoor de grondslag zaakwaarneming, al heeft nog geen VvE het langs die weg tot een veroordeling zien komen, dus een melding vooraf is altijd sterker dan een claim achteraf. En andersom, wil het bestuur de rekening bij jou neerleggen omdat de verstopping door jouw gebruik zou komen, dan moet daar wel iets achter zitten. De hoofdregel is dat wie iets stelt het ook moet onderbouwen, dus het is aan het bestuur om aannemelijk te maken dat de verstopping bij jou vandaan kwam; blijft de rekening daarna terecht bij een eigenaar staan, dan gelden de gewone regels uit ons artikel over eigenaars die niet betalen. Tot en met het model van 1992 is de maatstaf schuld, vanaf 2006 de ruimere toerekening, en vanaf 2017 tellen ook je bezoekers mee. In alle gevallen brengt een camera-inspectie de discussie van meningen naar feiten.

Als het steeds terugkomt

Een verstopping die telkens op dezelfde plek terugkeert, is zelden pech en vaak een constructiefout. In een zaak bij het gerechtshof Amsterdam bleef de keukenafvoer van een eigenaar maar dichtslibben. Het hof liet een deskundige onderzoek doen, en uit diens rioolcamera-inspectie bleek dat twee afvoeren in tegengestelde richting op de hoofdleiding waren aangesloten. Het hof gaf hem in 2018 een machtiging om de fout te laten herstellen op kosten van de vereniging, en overwoog daarbij dat hij niet eens hoefde te bewijzen dat het telkens misging; genoeg was dat de fout tot verstoppingen kán leiden. Dezelfde route staat open voor iedere eigenaar wiens vereniging blijft weigeren, via de vervangende machtiging van de kantonrechter, die op jouw verzoek in dezelfde beslissing kan bepalen wie betaalt; vraag daar dus uitdrukkelijk om. Twee kanttekeningen horen erbij. De vereniging mag jouw woning in om bij de leiding te komen, ook als daarvoor je vloer open moet, en zij vergoedt die schade; houd je leidingen dus ook bereikbaar en timmer bij een verbouwing geen schachten dicht. En gevolgschade in je eigen woning is een aparte vraag met eigen bewijs, die je kunt verliezen terwijl je de hoofdzaak wint; de verstopping zelf is bovendien doorgaans geen verzekerd evenement, zoals ons artikel over de opstalverzekering uitlegt. Zit de verstopping ten slotte helemaal niet in het gebouw maar in de straat, dan is het riool daar een taak van de gemeente. Waar precies de grens ligt bij de aansluiting op jullie perceel staat niet in de wet maar in de verordening van jullie gemeente, dus kijk daar voordat je een aanname doet.

Vier misverstanden op een rij

• Alles achter mijn voordeur is van mij. Onder de modellen van 1972 tot en met 1983 is de riolering zonder uitzondering gemeenschappelijk, en ook daarna kan een afvoerleiding in jouw vloer gewoon van iedereen samen zijn.
• De standleiding is van de VvE en de rest is van mij. Het woord standleiding komt in geen enkel modelreglement voor. De grens loopt langs de vraag wie de leiding bedient, en vanaf 2017 ook langs de bereikbaarheid.
• Ik bel zelf de ontstopper en stuur de rekening naar de VvE. Bellen mag en moet soms zelfs, maar alleen met een onmiddellijke waarschuwing aan het bestuur erbij, en de terugvordering van een voorschot is juridisch onbeproefd terrein.
• Tot de erfgrens is het riool van ons, daarna van de gemeente. Die grens staat niet in de wet. De gemeente zorgt voor het openbare riool, en waar de perceelaansluiting begint regelt elke gemeente zelf.

Zo helpt SamenVvE

Bij verstoppingen wint degene met het beste geheugen, en dat geheugen kan het portaal zijn. Elke verstopping gaat als melding met foto het systeem in, zodat een terugkerend probleem zwart op wit terugkerend is in plaats van een gevoel. Bij het herstel zet je offertes van ontstoppings- en rioleringsbedrijven naast elkaar, met bedrag en status per offerte. En het camerarapport krijgt zijn plek in de documentenkluis, naast de akte met het reglement, zodat de leidingbepaling bij de volgende discussie in dertig seconden op tafel ligt in plaats van in een la.

Bronnen bij dit artikel

• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1992 en 2017. De letterlijke grens tussen gemeenschappelijke en privéleidingen per generatie, de ontstoppingsplicht van de eigenaar, de plicht om bij dreigend gevaar in te grijpen en het bestuur te waarschuwen, en de toegangs- en schaderegeling.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 112, 113, 121 en 126. Dat het reglement de grens bepaalt, dat de kosten volgens de verdeling uit de akte worden gedragen, en dat de kantonrechter een vervangende machtiging kan geven en op verzoek kan bepalen wie de kosten draagt.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikelen 198, 200 en 201. De grondslag zaakwaarneming, waarop een eigenaar die bij acuut gevaar de ontstoppingsdienst voorschoot zijn kosten kan terugvragen.
• Rechtbank Amsterdam, 24 mei 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:10602. De afvoerleiding in de betonnen vloer van een woning bleek een gemeenschappelijke zaak; de vereniging moest 4.973,35 euro aan herstelkosten en schade vergoeden.
• Rechtbank Amsterdam, 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042. De tegenovergestelde lezing van dezelfde reglementsbepaling; de waterleiding na de eigen verdeler was privé.
• Gerechtshof Amsterdam, 9 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3746. Terugkerende verstoppingen door een constructiefout in de afvoer; het hof machtigde de eigenaar het herstel te laten uitvoeren op kosten van de vereniging, met de rioolcamera-inspectie als bewijs.
• Omgevingswet, artikel 2.16. De inzameling en het transport van stedelijk afvalwater als gemeentelijke taak. Waar de perceelaansluiting begint regelt de wet niet; dat staat in de verordening van de gemeente.