MJOP-voorbeeld: het complete plan van een kleine VvE

Een MJOP voor een kleine VvE is een lijst van tien tot vijftien posten met per post een cyclus, een eerste jaar en een bedrag, en daaronder een tabel die per jaar laat zien of het reservefonds het bijhoudt. Het voorbeeld hieronder, De Voorbeeldhof, komt op 43.600 euro onderhoud in vijftien jaar en een storting van 2.900 euro per jaar, ongeveer 30 euro per woning per maand.

De Voorbeeldhof bestaat niet, maar lijkt op honderden hofjes in Nederland. Acht grondgebonden woningen rond een gedeeld binnenterrein, gebouwd in 1998, met een gezamenlijke bergingenrij, een poort, wat groen en een speeltoestel dat de jongste bewoners inmiddels zijn ontgroeid. De huizen zelf zijn van de eigenaren. Alles wat daartussen ligt, is van de vereniging. En precies daarover gaat het plan.

De bedragen komen uit de startset van ons portaal: kengetallen per woning, prijspeil 2026, uitgerekend voor acht woningen. Het zijn ruwe indicaties, geen offertes. Dat staat er bewust bij, want een plan met eerlijke schattingen is meer waard dan een plan met precieze verzinsels.

Het plan: twaalf posten

Elke regel is één onderhoudsklus. Om de hoeveel jaar komt hij terug, in welk jaar staat hij voor het eerst op de rol, en wat kost hij dan per keer, voor het hele hof. Het eerste jaar staat halverwege de cyclus: een schutting van twintig jaar die in 1998 is neergezet, is niet nieuw en niet op, dus die staat over tien jaar op de kalender. Wie het beter weet, schuift de regel op.

De twaalf posten op een rij

Schuif opzij voor de hele tabel

Kengetallen SamenVvE, september 2026, maal acht woningen. Indicatie, geen offerte.

Waarom de grote klappen pas in 2036 en 2038 vallen

Een hof uit 1998 heeft zijn eerste ronde grotendeels gehad of komt er nu aan. Schuttingen en poorten van twintig jaar oud zijn aan vervanging toe rond 2036, de bestrating en het bergingendak rond 2038. Dat is geen toeval van de tabel maar de hartslag van het gebouw, en het is precies de reden om nu te beginnen met sparen. In 2038 komt er in één jaar 19.200 euro voorbij.

Wat er bewust niet in staat

De huizen zelf. Daken, kozijnen en cv-ketels van de woningen zijn van de eigenaren, dus die horen niet in het plan van de vereniging. Ook het gewone jaarlijkse onderhoud, zoals de tuinman en het vegen van de goten, staat er niet in: dat loopt via de begroting van het jaar zelf. Het plan gaat over de uitgaven die groter zijn dan één jaar kan dragen.

De spaartabel: houdt het fonds het bij?

Een lijst met posten is nog geen plan. Het plan ontstaat als je er per jaar naast zet wat er in kas is. De Voorbeeldhof begint met 6.000 euro in het reservefonds en stort elk jaar 2.900 euro. Dat getal is niet gekozen maar uitgerekend: het is de laagste vaste storting waarbij het fonds in geen enkel jaar onder nul komt.

Schuif opzij voor de hele tabel

Aanname: de storting van een jaar is binnen voordat het onderhoud van dat jaar wordt betaald. Het schilderwerk komt in 2035 voor de tweede keer terug.

Lees de tabel als een verhaal

Twaalf jaar lang ziet het er ruim uit. Het fonds groeit naar 23.000 euro en iemand op de vergadering gaat vragen of de storting niet omlaag kan. Dan komt 2038, en staat er na het bestraten en het bergingendak nog 100 euro. Dat is het hele punt van de tabel. Ze laat zien dat een fonds dat er in 2035 gezond uitziet, drie jaar later leeg is. Wie in 2035 de storting had verlaagd, had in 2038 een extra bijdrage van duizenden euro's per woning moeten ophalen.

Zo verfijn je het voorbeeld voor jullie hof

Loop de lijst langs met de akte ernaast en streep weg wat jullie niet hebben. Geen speeltoestel, dan verdwijnt die regel. Een poort die vorig jaar al is vervangen, schuift twintig jaar op. Heb je een offerte liggen, zet dan dat bedrag erin en schrijf erbij waar het vandaan komt. En reken daarna opnieuw uit welke storting nodig is. Dat laatste is het enige stuk dat lastig is op papier, en het stuk dat het portaal voor je doet.

Wat dit plan kost, en wat een bureau vraagt

Voor een klein gebouw rekent een bureau al snel 400 tot 1.500 euro voor een plan op basis van een bouwkundige opname, en daarna nog eens voor elke herziening. Dat is het geld waard als je zelf niet kunt beoordelen hoe het dak of de fundering erbij staat. Voor een hof als dit, met een terrein en wat opstallen, is het meestal niet nodig. Het plan hierboven is in het portaal in een kwartier gezet: gebouwtype kiezen, aantal woningen invullen, en de startset staat erin. Daarna is het nalopen en aanpassen, en dat kun jij beter dan wie ook, want jij loopt er elke dag doorheen.

Is het verplicht?

Een reservefonds is verplicht, en de wet zet er een bodem onder. Je stort minstens een half procent van de herbouwwaarde per jaar, óf het bedrag dat uit een vastgesteld onderhoudsplan volgt. Dat plan mag hooguit vijf jaar oud zijn en kijkt minstens tien jaar vooruit. Voor De Voorbeeldhof zou een half procent van de herbouwwaarde ver boven de 2.900 euro uitkomen. Het plan is dus niet alleen verstandig, het is ook de goedkopere van de twee wettelijke routes. En bij een verkoop vraagt de bank er inmiddels om.

Download het voorbeeld

Het complete plan van De Voorbeeldhof staat als PDF klaar, precies zoals het portaal het voor jullie eigen vereniging maakt: met de posten, de toelichting per regel en de spaartabel. Download het MJOP-voorbeeld als PDF. Neem het mee naar de vergadering, leg het naast jullie hof, en streep. Een plan dat je zelf hebt aangepast, verdedig je ook zelf.

Zo hebben wij dit opgelost

In SamenVvE begint een leeg plan met vijf vragen over het gebouw en een startset voor jullie gebouwtype. Daarna staat het plan naast het reservefonds, rekent het zelf de storting uit, en waarschuwt het zodra een jaar rood wordt. Elk lid kan meekijken, en met één klik staat het als PDF of Excel op tafel bij de vergadering, de notaris of de bank.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126. De vereniging houdt een reservefonds in stand; voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd is de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag uit een vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud over ten minste tien jaar, met een gelijkmatige toerekening van de kosten aan de jaren, of anders ten minste een half procent van de herbouwwaarde.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 111 en artikel 112. De akte van splitsing en het reglement bepalen welke gedeelten gemeenschappelijk zijn en welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen; daaruit volgt wat in het plan van de vereniging hoort en wat van de eigenaren zelf blijft.
• Modelreglement bij splitsing 2017, artikel 14, via notaris.nl. Het bestuur laat een onderhoudsplan opstellen over ten minste tien boekjaren met de kosten gelijkmatig toegerekend; de vergadering stelt het vast en de bedragen worden een aparte post in de begroting.
• Modelreglement kleine VvE's 2021, artikel 7 en artikel 27, via notaris.nl. De kosten van het opstellen van het plan zijn gezamenlijke kosten, en het bestuur beschikt alleen over het reservefonds na een besluit van de vergadering.
• Rechtbank Midden-Nederland, 24 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6250. Een besluit om in een jaar minder te reserveren dan het onderhoudsplan vraagt is nietig; gelijkmatige toerekening betekent elk jaar hetzelfde bedrag.