Wat het 30-jaren-MJOP gaat betekenen voor jouw VvE

Wie een appartement of een huis in een vereniging bezit, betaalt elke maand mee aan het onderhoud van wat je samen hebt. Het dak, de gevel, het gedeelde terrein. Hoeveel dat op de lange termijn kost, hoort in het meerjarenonderhoudsplan te staan, kortweg het MJOP. Juist over dat plan ligt sinds 1 juli een wetsvoorstel ter consultatie dat de regels flink aanscherpt. Wie nu in het bestuur zit, wil weten wat eraan komt.

Wat is een MJOP ook alweer, en wat eist de wet nu al?

Een MJOP is de onderhoudsagenda van je vereniging. Welk onderhoud komt eraan, wanneer ongeveer, en wat gaat het kosten. Daaruit volgt hoeveel er per jaar in het reservefonds moet. Sparen voor groot onderhoud is al verplicht, en dat mag nu op twee manieren. Minimaal een half procent van de herbouwwaarde per jaar, of een storting op basis van een MJOP. Aan die tweede route stelt de wet nu al eisen die veel besturen niet kennen. Het plan moet minstens tien jaar vooruitkijken en mag hooguit vijf jaar oud zijn. Een MJOP uit 2018 telt dus niet meer, hoe dik de map ook is.

En de praktijk? Toen de VvE-wet in 2024 werd geëvalueerd, had 82 procent van de verenigingen een MJOP. Bij de kleinste verenigingen was dat maar vier op de tien. En van de plannen die er wél zijn, keek vier op de tien niet eens tien jaar vooruit. Bijna een derde miste een inschatting van de totale kosten. Het papier is er vaak wel. Het plan nog niet.

Wat wil het wetsvoorstel veranderen?

Het voorstel heet voluit "versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars". De internetconsultatie loopt van 1 juli tot en met 20 september 2026. Dit is de kern, in gewone taal.

• Dertig jaar vooruit. Baseert de vereniging haar storting in het reservefonds op een MJOP, dan moet dat plan straks minstens dertig jaar bestrijken in plaats van tien. Er komt een verplichte duurzaamheidsparagraaf bij, waarin het plan laat zien dat de vereniging de mogelijkheden voor verduurzaming serieus heeft verkend. Wie de bijdrage op een half procent van de herbouwwaarde baseert, houdt die keuze. Er komt een verplichte duurzaamheidsparagraaf bij, waarin het plan laat zien dat de vereniging de mogelijkheden voor verduurzaming serieus heeft verkend.
• Sneller besluiten. Besluiten over verduurzaming en onderhoud, en over de financiering daarvan, moeten kunnen vallen met een gewone meerderheid van vijftig procent plus één. De meeste reglementen eisen nu twee derde of drie kwart zodra het om verduurzaming, een nieuwe installatie of een uitgave boven het drempelbedrag gaat. Daarover gaat het artikel over het verduurzamingsbesluit.
• Ruimte voor installaties. Het wordt eenvoudiger een opstalrecht op het gebouw te vestigen. Zo kunnen bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtenetinstallatie geplaatst worden zonder dat de eigenaars die zelf in eigendom hoeven te nemen.

Let wel, dit is een voorstel en nog geen wet. De consultatie loopt, de regels kunnen nog schuiven en een ingangsdatum staat er nog niet in. De wet zou in werking treden bij koninklijk besluit, op een van de vaste verandermomenten. En een plan dat nu al is vastgesteld hoeft niet meteen op de schop, want de nieuwe eisen gelden pas voor het eerstvolgende plan dat de vergadering vaststelt. Maar de richting is duidelijk, en die komt niet uit de lucht vallen. Te veel verenigingen sparen te weinig. Dat wreekt zich op het moment dat het dak echt vervangen moet worden.

Wat betekent dit voor een kleine vereniging?

Voor grote verenigingen met een professionele beheerder is de stap kleiner, want die hebben zo'n plan meestal al. Ook dat plan moet straks dertig jaar bestrijken en een duurzaamheidsparagraaf krijgen. De klap komt aan bij de duizenden kleine verenigingen in zelfbeheer, met drie tot pakweg twintig woningen en een bestuur uit de eigenaars zelf. Daar is het MJOP nu vaak een map met offertes, een spreadsheet, of helemaal niets. De cijfers hierboven laten precies dat zien. Het goede nieuws is dat een MJOP maken geen hogere wiskunde is. Voor een klein gebouw kom je ver met een eenmalige bouwkundige opname en daarna een plan dat je zelf actueel houdt. Het stappenplan daarvoor staat in deze kennisbank.

Wat kun je nu al doen?

1. Kijk wat er ligt. Is er een MJOP, hoe oud is het, en hoe ver kijkt het vooruit? Tien jaar was lang de gewoonte. Het voorstel vraagt dertig, en wie de bijdrage op het plan baseert, mag nu al niet met een plan van ouder dan vijf jaar werken.
2. Leg de spaarpot ernaast. Dekt wat er in het reservefonds zit de uitgaven die het plan voorziet? Zo niet, pas de bijdrage daar dan alvast in stappen op aan. Dat is prettiger dan één grote naheffing later.
3. Zet het op de agenda van de ledenvergadering. Het vaststellen van het plan en de bijdrage is een besluit van de leden samen. Hoe eerder het gesprek begint, hoe kleiner de stap per jaar.
4. Houd het bij. Een plan dat na het maken in de kast verdwijnt, telt na vijf jaar niet meer mee als grondslag voor de bijdrage én is dan feitelijk verouderd. Eén vast moment per jaar is genoeg.

Zo helpt software daarbij

Een MJOP leeft pas als hij naast de begroting en het reservefonds staat. Je wilt in één oogopslag zien of het spaartempo het plan bijhoudt. Daar is SamenVvE precies voor gemaakt. Het plan, de spaarstand en de jaarlijkse bijdrage staan op één plek, leesbaar voor het hele bestuur én voor de leden. Komt de dertigjaarshorizon er, dan is dat in een levend plan een kwestie van doortrekken in plaats van opnieuw beginnen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 126. De vereniging houdt een reservefonds in stand, en voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd bedraagt de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag dat de vergadering vaststelt ter uitvoering van een door haar vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar, of anders ten minste een half procent van de herbouwwaarde. Onderdeel a van dat tweede lid is precies het onderdeel dat het wetsvoorstel wil aanscherpen.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112 en artikel 127. Het reglement moet vastleggen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en welke bijdragen zij storten. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen voor zover de statuten niet anders bepalen, en juist die uitzondering maakt de zwaardere meerderheden uit de reglementen mogelijk.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 101 en artikel 117. Een recht van opstal is het zakelijk recht om op andermans onroerende zaak gebouwen of werken in eigendom te hebben, zodat een installatie niet vanzelf eigendom van de eigenaars wordt. Artikel 117 lid 2 bepaalt dat goederen die in de splitsing betrokken zijn niet kunnen worden bezwaard, en daarom loopt zo'n opstalrecht op een VvE-gebouw nu via een wijziging van de splitsingsakte.
• De modelreglementen bij splitsing, over de meerderheid voor uitgaven en nieuwe installaties, via notaris.nl. 1973 (artikel 37), 1983 (artikel 38), 1992 (artikel 38), 2006 (artikel 52), 2017 (artikel 56) en kleine VvE's 2021 (artikel 33). In 1973 en 1983 is drie vierde van de uitgebrachte stemmen nodig voor uitgaven boven het drempelbedrag en voor nieuwe installaties, vanaf 1992 twee derde, telkens in een vergadering waarin ten minste twee derde van de stemmen kan worden uitgebracht. Alleen het model voor kleine VvE's uit 2021 kent die zwaardere eis niet en volstaat met een gewone meerderheid.
• De modelreglementen bij splitsing, over het onderhoudsplan en de bijdragen, via notaris.nl. 2006 (artikel 10 en artikel 11), 2017 (artikel 14 en artikel 15) en kleine VvE's 2021 (artikel 7 en artikel 9). Het bestuur maakt het onderhoudsplan of laat het maken en de vergadering stelt het vast, en dezelfde vergadering stelt de begroting en de bijdrage van elke eigenaar vast. Het reglement van 2017 legt ook de keuze tussen de twee wettelijke rekenwijzen uitdrukkelijk bij de vergadering.
• Rechtbank Midden-Nederland, 24 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6250. Een besluit waarin de vergadering voor een jaar minder in het reservefonds stort dan het onderhoudsplan vraagt is nietig wegens strijd met de wet. Gelijkmatige toerekening betekent volgens de kantonrechter dat elk jaar hetzelfde bedrag opzij gaat, dus een bijdrage die per jaar oploopt mag niet.