Een airco in je appartement? Eerst langs de vergadering

Gepubliceerd op

De installateur kan volgende week komen, maar de buitenunit hangt aan een gevel die van iedereen is. Waarom een mailtje van het bestuur niets waard is, hoe de 40 decibel echt werkt en wat een aircoverzoek laat slagen of stranden bij de rechter.

Drie tropische nachten op rij en de slaapkamer koelt niet meer af. De installateur kan volgende week al komen, zegt de offerte, en heel even lijkt de zomer gered. Tot iemand op de verjaardag vraagt of de VvE al akkoord is. De teleurstelling die dan volgt is voorspelbaar, maar de volgorde is wel de juiste. Die buitenunit komt aan een gevel of op een balkon te hangen dat je met je buren deelt, en daar gaat de vergadering over. Wie de route kent, staat er wel een stuk beter voor. De rechtspraak laat precies zien wat een aircoverzoek laat slagen en wat het laat stranden.

Waarom je het moet vragen, ook op je eigen balkon

Het bezwaar komt altijd. Het balkon is toch van mij? Voor het gebruik klopt dat, maar het bouwdeel zelf, de constructie en de gevel waaraan alles hangt, is in elke reglementsgeneratie gemeenschappelijk, en de oudere modellen noemen de borstwering er met zoveel woorden bij. Boren en een leiding door de gevel voeren raakt dus per definitie gezamenlijk eigendom. De modellen van 2006 en 2017 noemen luchtbehandelings- en koelinstallaties bovendien met zoveel woorden in de lijst van zaken die alleen met toestemming van de vergadering aan het gebouw mogen worden aangebracht. Het model voor kleine VvE's uit 2021 noemt ze niet apart, maar vangt ze op met de uitstekende voorwerpen. En de modellen van 2017 en 2021 zeggen er allebei expliciet bij dat dit ook geldt voor de buitenruimten die bij een privegedeelte horen. Hoe het volledige toestemmingskader voor de gevel werkt, staat in ons artikel over gevelwijzigingen; hier gaat het om wat de airco bijzonder maakt. En jouw eigen splitsingsakte kan zoals altijd afwijken van het model, dus lees eerst de akte. En vergeet de gemeente niet helemaal. Voor een appartement is een omgevingsvergunning zelden het probleem, maar voor een unit aan de gevel of op het balkon geldt wel wat het omgevingsplan van je gemeente erover zegt.

Vraag het aan de vergadering, niet aan het bestuur

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Een bewoner mailt het bestuur, krijgt een ja of een nee terug, en denkt dat de zaak rond is. In 2024 verklaarde de kantonrechter zo'n bestuursbesluit over een airco nietig, omdat het reglement de vergadering aanwijst en niet het bestuur. Dezelfde bewoner kwam vervolgens bij de rechter van een koude kermis thuis, want zolang de vergadering zich niet heeft uitgesproken, valt er niets te vervangen. Een mailtje van het bestuur is bij een airco dus juridisch niets waard, welk antwoord er ook in staat. Zorg dat je verzoek op de agenda van de vergadering komt, met alle stukken erbij; hoe je dat aanpakt lees je in ons artikel over agenderen.

De veertig decibel, en de duurste denkfout

Voor buiten opgestelde installaties voor warmte- of koudeopwekking, en een airco is er wettelijk een, geldt een geluidseis van 40 decibel. Voor buren in hetzelfde gebouw wordt niet op de perceelgrens gemeten maar bij een te openen raam of deur van de buren. Er is maar één getal; het verhaal van aparte dag- en nachtnormen klopt niet. Wel mag bij een toestel met een echte nachtstand de gemeten dagwaarde met vijf decibel worden verlaagd, en bij verbouw geldt gewoon het volle niveau. De volledige uitwerking staat in ons warmtepompartikel, want de norm is voor beide apparaten dezelfde. De duurste denkfout zit in de fabrieksopgave. Op de doos staat een getal dat onder ideale omstandigheden is gemeten, en dat zegt vrijwel niets over het geluidsniveau bij het slaapkamerraam van de buren, waar afstand, reflecties en opstelling meetellen. Vraag de installateur dus om een berekening voor de concrete plek, niet om een productblad. In meerdere rechtszaken was precies dit het breekpunt. Weet ook dat VvE's de lat in de praktijk strenger leggen dan de wettelijke ondergrens. In een van de zaken lag er een concept-gebruiksovereenkomst met 35 decibel erin. Of zo'n strengere privaatrechtelijke norm standhoudt, heeft de rechter nog niet beslist. Lees dus goed wat er in een gebruiksovereenkomst staat voordat je tekent.

Twee zaken, twee uitkomsten

Dezelfde rechtbank, twee maanden ertussen, tegengestelde uitkomsten. Dat tweeluik uit Noord-Holland is de beste les die dit onderwerp kent. In de eerste zaak wees de vergadering een buitenunit op een dakkapel af uit vrees voor geluid, ontsiering en precedentwerking. De kantonrechter vernietigde dat besluit en gaf zelf toestemming. De aanvrager had een geluidsomkasting en een trillingdempend voetstuk aangeboden, wilde de kleur van de leidingen aanpassen en zegde toe de unit te verwijderen bij overlast. De enkele vrees voor precedentwerking vond de rechter geen redelijke grond, want de vergadering moet elk volgend verzoek toch opnieuw wegen. Wel kwam er een voorwaarde in het vonnis. Blijkt de unit op vier meter meer dan veertig decibel te maken, dan gaat hij er op eerste verzoek af. Die vier meter komt uit dat vonnis en staat niet in de wet. In de tweede zaak wilde een bewoner airco's op zijn beide balkons, mede vanwege de ernstige longproblemen van zijn echtgenote. Afgewezen, en de rechter liet dat in stand. De aanvrager had geen specificaties en geen geluidsberekening overgelegd, en er bestond een alternatief zonder toestemming, de mobiele airco. Zelfs een zwaarwegend medisch belang wint dus niet van een ontbrekende onderbouwing. Wie de twee zaken naast elkaar legt, ziet de formule. Onderbouw het geluid voor de concrete plek, maak de unit zo onzichtbaar mogelijk, bied voorwaarden aan en wees serieus over alternatieven.

Nog twee dingen voor wie doorzet. Zegt de vergadering nee, dan zijn er twee routes naar de kantonrechter, en ze verschillen wezenlijk. Het besluit laten vernietigen kan alleen binnen een maand en wordt terughoudend getoetst; een vervangende machtiging vragen kent die terughoudendheid niet, want daar weegt de rechter de belangen vol mee. In de praktijk worden ze vaak samen ingediend; de procedurekant staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten. En hang de unit nooit alvast op. In een zaak uit 2020 legde de VvE een dagboete op die de kantonrechter matigde tot zestig euro per dag, en over ruim vijf maanden liep dat op tot ruim tienduizend euro. Wat je VvE per dag mag rekenen, staat in je eigen reglement.

Mobiel, monoblock en de kleine lettertjes

Voor een mobiele airco of een monoblock zonder buitenunit heb je geen toestemming nodig; de rechter benoemde dat zelfs uitdrukkelijk als alternatief. Twee kanttekeningen horen erbij. De afvoerslang mag door een raam of een bestaande doorvoer, maar wie een nieuw gat in de gevel wil maken, raakt weer gemeenschappelijk eigendom en is terug bij de vergadering. En sluit zo'n slang niet aan op het kanaal van de mechanische ventilatie of de cv; verhuurders verbieden dat met zoveel woorden, en dat is verstandig. Wie droomt van een split-unit van de bouwmarkt om zelf op te hangen, komt bovendien de Europese F-gassenregels tegen. Een split-airco bevat koudemiddel en mag alleen aan een particulier worden verkocht als erbij vaststaat dat een gecertificeerd bedrijf hem installeert. Ook de monteur heeft daar een eigen certificaat voor nodig, en de inspectie controleert daarop, ook bij webshops. Reken die installatiekosten dus gewoon mee. Denk ten slotte aan het condenswater. Er bestaat geen aircoregel voor, maar het burenrecht wijst duidelijk één kant op. Je laat je water niet bij een ander aflopen. De gangbare en verstandige afspraak is de afvoer aansluiten op de regenpijp of het riool, niet laten druppelen op het balkon eronder. Een keuringsplicht heeft een woningairco niet; periodiek onderhoud door een gecertificeerd bedrijf is wel het advies, al was het maar tegen lekkage van koudemiddel.

Voor het bestuur wint beleid van paniek

Elke zomer dezelfde discussie, elk verzoek een avondvullende vergadering. Het kan anders, en de rechtspraak beloont het. Een VvE die aan complexbreed aircobeleid werkte, zag haar weigering van een individueel verzoek mede daarom standhouden, terwijl een VvE die alleen algemene vrees kon aanvoeren haar weigering vernietigd zag. Wat er in zo'n voorwaardenbesluit kan staan, valt uit de rechtspraak en uit bestaand beleid bij elkaar te rapen, en lees dit als advies, niet als recht. Een vaste, zo onzichtbaar mogelijke plek per woningtype. Kleuren die met de gevel meelopen. Een geluidsberekening voor de concrete plek als vast onderdeel van de aanvraag. Trillingdemping, installatie door een gecertificeerd bedrijf, condensafvoer op de regenpijp. Een verwijderplicht bij aantoonbare overlast en bij gevelonderhoud, en vastlegging per eigenaar in een gebruiksovereenkomst. Houd de voorwaarden bij de gevel en de buitenunit, want daar gaat de vergadering zonder twijfel over, en blijf elk verzoek apart wegen, ook met beleid in de hand. Zo wordt de airco een regeling in plaats van een jaarlijkse veldslag.

Drie misverstanden op een rij

  • Het bestuur heeft ja gezegd, dus het is geregeld. Een bestuursbesluit over een airco aan de gevel is nietig als het reglement de vergadering aanwijst, en dat doen de modellen. Alleen een vergaderbesluit telt.
  • Op de doos staat 38 decibel, dus ik voldoe aan de norm. De fabrieksopgave is niet het geluidsniveau bij het raam van de buren. Alleen een berekening voor de concrete plek zegt iets, en zonder die onderbouwing stranden verzoeken bij vergadering en rechter.
  • Er hangen er al drie, dus die van mij mag ook. Zo werkt het niet. De vergadering moet elk verzoek apart wegen, en een verschil met de bestaande units, zoals een andere plek of een geluidskast, mag zij gewoon uitleggen. Andersom is de enkele vrees voor precedenten ook geen reden om nee te zeggen.

Zo helpt SamenVvE

De eigenaar met de offerte wil maar één ding, deze zomer nog toestemming zonder ruzie met het gebouw. Dat begint met een verzoek dat niet kwijtraakt. Zet het bestuur je verzoek op de agenda, dan staat het punt met alle stukken erbij klaar voor de vergadering, stemt de vergadering met de echte breukdelen en gaat het besluit met stemuitslag het doorzoekbare register in. Over vijf jaar, als de nieuwe bovenbuurman vraagt onder welke voorwaarden die unit ooit is toegestaan, staat dat besluit er nog; geef het wel een titel waarop je kunt zoeken. En het aircobeleid zelf krijgt een plek in de documentenkluis, open voor de leden, zodat de volgende aanvrager vooraf weet waar hij aan toe is in plaats van het op een verjaardag te horen.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat over vijf jaar nog terug te vinden is onder welke voorwaarden die unit er hangt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen