Zonwering, schotels en de gevel, wat mag er in een VvE

Gepubliceerd op

De installateur kan volgende week komen, vraagt hij nog even, en is de VvE eigenlijk akkoord? Voor bijna alles aan de buitenkant van het gebouw is toestemming van de vergadering nodig, ook op je eigen balkon. Zo vraag je het goed aan, en zo pakt een bestuur wildgroei netjes aan.

De eerste echt warme zaterdag van het jaar, en de woonkamer verandert in een broeikas. Je zoekt een zonnescherm uit, de installateur kan volgende week al komen, en dan stelt hij die ene vraag. Is de VvE akkoord? Veel eigenaren horen daar voor het eerst dat hun gevel niet van hen is. Wat er aan de buitenkant van het gebouw hangt, gaat de hele vereniging aan, en dat is geen pesterij maar de kern van samen een gebouw bezitten.

Twee sporen naast elkaar

Bij alles aan de gevel lopen twee sporen tegelijk. Het eerste spoor is dat van de gemeente. Daar is het nieuws gunstig, want een zonnescherm of rolluik aan een woning is vergunningvrij, ook aan de voorkant, en een gewone huisschotel aan de achterzijde meestal ook, zolang hij niet groter is dan twee meter doorsnee en niet hoger dan drie meter. Hoe die achterzijde bij een balkon op de derde verdieping wordt gemeten, staat nergens hard, dus kijk bij twijfel in het Omgevingsloket of bel de gemeente. Is het gebouw zelf een monument, dan ligt het anders, want daar is vrijwel niets vergunningvrij. In een beschermd stadsgezicht geldt de vrijheid vooral aan de achterkant. Het tweede spoor is dat van je eigen vereniging, en daar kom je niet weg met de mededeling dat iets vergunningvrij is. Alle modelreglementen eisen voor zichtbare zaken aan de buitenkant toestemming van de vergadering, of regels in het huishoudelijk reglement. Zonwering staat er van 1973 tot en met het reglement van 2017 met zoveel woorden in, eerst als zonnescherm en later als zonwering. Schotelantennes en koelinstallaties kwamen er in 2006 bij, rolluiken, zonnepanelen en alarminstallaties in 2017. Het jongste reglement, dat voor kleine verenigingen uit 2021, vat alles samen als uitstekende voorwerpen en zegt er meteen bij dat wat je ophangt ook niet in strijd mag zijn met de regels van de overheid. Welk reglement voor jouw gebouw geldt, staat in je eigen splitsingsakte. Vergunningvrij betekent dus vooral dat het vergunningloket dicht mag blijven. Een echte uitschieter kan de gemeente nog altijd aanpakken met de excessenregeling in het omgevingsplan. En voor de dagelijkse praktijk geldt dat je buren er gewoon over gaan.

Ook jouw balkon telt mee

Het meest gehoorde tegenargument is dat het balkon toch privé is. Dat klopt maar half. Het gebruik van je balkon is exclusief van jou, maar de buitenkant van het gebouw is dat niet, en wat er in jouw gebouw precies gemeenschappelijk is, staat in je eigen akte. De reglementen van 2017 en 2021 zeggen bovendien met zoveel woorden dat de toestemmingsplicht ook geldt voor de buitenruimten die bij je appartement horen. In een Amsterdamse zaak over rolluiken en een zonnescherm gaven de bewoners ter zitting zelf toe dat de betonnen afscheiding tussen hun tuinen bij het gebouw hoort, en daarmee was toestemming van de vergadering nodig. Waar de grens tussen het jouwe en het gemeenschappelijke precies loopt, zoek je op in gemeenschappelijk of privé. Voor dit artikel is de vuistregel genoeg. Kun je het vanaf de straat of vanaf de buren zien, reken er dan op dat de vergadering erover gaat.

De schotelantenne, het klassieke gevecht

De schotel is het gevelvoorwerp waarover het vaakst geprocedeerd wordt. Dat komt doordat er een grondrecht in meespeelt, de vrijheid om informatie te ontvangen. Wie denkt dat dat grondrecht elk schotelverbod opzij zet, komt bedrogen uit, en wie denkt dat het niets voorstelt ook. Rechters maken telkens dezelfde afweging. Aan de ene kant het belang van de vereniging bij een net gebouw en het voorkomen van schade. Aan de andere kant de vraag of jij de zenders die je wilt zien op een andere manier kunt ontvangen. Een eigenaar die maandenlang een logboek bijhield van mislukte pogingen om via internet naar buitenlandse zenders te kijken, kreeg van de kantonrechter een machtiging voor een doorzichtige schotel achter het balkonscherm. Een hoogbejaarde vrouw zonder computer die de taal niet sprak, mocht haar schotel houden omdat internet voor haar geen echt alternatief was. Die zaak speelde tussen een huurder en haar verhuurder, maar in een vereniging loopt de weging van belangen langs dezelfde lijn. Maar een huurder die zijn belang bij buitenlandse zenders niet onderbouwde, verloor van zijn verhuurder, en in een andere huurzaak vond het hof een alternatief goed genoeg, ook al voldeed het minder goed aan de wensen van de bewoner. De les is nuchter. Het grondrecht geeft geen recht op een schotel. Het geeft recht op een echte, persoonlijke afweging. Wie die afweging wil winnen, komt met feiten en bewijs en niet met een beroep op het verdrag alleen.

Maar de buurman heeft er al een

Het tweede klassieke argument is de buurman die al jaren een scherm of een schotel heeft. Twee dingen zijn daarover tegelijk waar. Een bestaande overtreding geeft jou geen recht op een eigen overtreding. En de vereniging moet gelijke gevallen wel gelijk behandelen en een verschil kunnen uitleggen. Een VvE die een airco op het balkon weigerde, hield bij de rechter stand omdat ze precies kon vertellen waarom het geval van de buurman anders lag, met een andere plek en een geluiddempende omkasting. Een VvE die vooral riep dat ze bang was voor precedenten, verloor, want angst voor herhaling is op zichzelf te dun. Kan de vereniging daarnaast een concreet belang laten zien, zoals de uitstraling van het hele complex, dan weegt de angst voor precedenten wel mee. En wie hoopt dat de tijd het oplost, moet weten dat de vordering om een onrechtmatige situatie op te heffen pas na twintig jaar verjaart. Dat iets er al vijf jaar hangt zonder gedoe, betekent dus niet dat het mag blijven hangen. Stilzitten van het bestuur is geen toestemming.

Zo vraag je het goed aan

De route die werkt, is verrassend onspannend. Vraag toestemming voordat je iets ophangt, want wie eerst boort en dan vraagt, riskeert een dagboete en een verwijderbevel. Maak het de vergadering makkelijk met een compleet voorstel. Noem merk, type, kleur, afmetingen en de manier van bevestigen, en geef er bij een installatie ook een opgave van het geluid bij. De eigenaar die zijn geluidscijfers niet kon laten zien, verloor daarop. Vraag om een besluit met voorwaarden in plaats van een kaal ja of nee, bijvoorbeeld een vaste kleur en plaats, want zo'n voorwaardenbesluit is voor beide kanten houdbaar. En laat de argumenten in de notulen zetten, van beide kanten, want een rechter die later moet oordelen over een leeg verslag hoort alleen de verhalen van dat moment. Zegt de vergadering nee en vind je dat onredelijk, dan heb je twee wegen tegelijk. Binnen een maand nadat je van het besluit weet of had kunnen weten, kun je de kantonrechter vragen het te vernietigen, en die maand is hard. In datzelfde verzoekschrift kun je om een vervangende machtiging vragen. Doe dat ook, want die tweede weg geeft je meer ruimte. De rechter toetst een besluit maar terughoudend, terwijl hij bij een machtiging jouw belangen volledig meeweegt. Hoe die procedure werkt, staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten.

Voor het bestuur dat de wildgroei ziet

Hangt de gevel na jaren vol met schermen in allerlei kleuren, dan is de verleiding groot om de meest opvallende overtreder als eerste aan te schrijven. Doe het andersom. Inventariseer eerst en stel beleid vast, want rechters erkennen een complexbreed beleid als een legitiem belang, en een vereniging die gelijke gevallen ongelijk behandelt zonder dat verschil te kunnen uitleggen, staat zwak. Zet dat beleid in het huishoudelijk reglement, met kleur, maat en plaats. Daar is geen notaris voor nodig, want de modelreglementen staan die delegatie uitdrukkelijk toe. Reguleer het bestaande op het natuurlijke moment, door bij vervanging de nieuwe regels te laten gelden in plaats van alles ineens te laten weghalen. Waarschuw schriftelijk met een termijn voordat er een boete valt. En haal nooit zelf iets weg, want handhaven loopt via de rechter, niet via de boormachine van het bestuur.

Een korte zijstap nog over de deurbel met camera. Geen enkel modelreglement noemt camera's, maar vanaf het reglement van 1992 is boren in een gemeenschappelijke gevel op zichzelf al een verandering waarvoor je toestemming nodig hebt, en in de oudere reglementen kom je uit bij het uitstekende voorwerp en het uiterlijk van het gebouw. De privacyregels gelden er los van. Een camera hoort alleen je eigen voordeur en bezittingen te filmen, en niet de spullen of de deur van de buren. Wat er binnenshuis geldt, staat in ons artikel over verbouwen met toestemming.

Drie misverstanden op een rij

  • Het is vergunningvrij, dus de VvE kan niets. De gemeente en de vereniging zijn twee gescheiden loketten. Vergunningvrij betekent alleen dat het eerste loket dicht mag blijven.
  • Het grondrecht op vrije nieuwsgaring wint altijd. Het geeft recht op een individuele afweging, en wie zijn belang niet onderbouwt, verliest die afweging gewoon.
  • Het hangt er al jaren, dus het mag blijven. De vordering tot opheffing verjaart pas na twintig jaar, en stilzwijgen van het bestuur is geen toestemming.

Zo helpt SamenVvE

Het lastigste aan gevelbeleid is niet het besluit maar het geheugen. In SamenVvE legt het bestuur elk toestemmingsbesluit met stemuitslag en quorum vast in het besluitenregister, en dat register is doorzoekbaar op titel en omschrijving. Wie er bij het vastleggen bij zet om welk appartement en welke voorwaarden het gaat, vindt dat over vijf jaar zo terug. Het huishoudelijk reglement zet het bestuur in de documentenkluis, zichtbaar voor de leden, en een nieuw zonweringsbeleid gaat als mededeling per mail naar de leden, met dezelfde tekst in het portaal voor wie die mail liever niet ontvangt. Zo wordt gelijke behandeling geen kwestie van wie het zich nog herinnert, maar van even opzoeken.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat gelijke behandeling geen kwestie is van wie het zich nog herinnert?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen