Onderhoud van het dakterras. Het terras is van jou, het dak eronder van iedereen

In de meeste aktes is het dak onder een dakterras gemeenschappelijk, dus de dakbedekking betalen alle eigenaars samen. Wie bij dakherstel de tegels weghaalt, hangt af van je reglement. Vanaf het model van 2006 doet de eigenaar van het terras dat zelf en op eigen kosten, in de oudere modellen staat die regel niet. Lekt het bij de onderburen, dan is hun plafondschade in de regel voor alle eigenaars samen.

Bij de onderburen zit een natte plek in het plafond, precies onder het dakterras van de bovenbuurman. De dakdekker die komt kijken, zegt dat de bitumen onder de tegels op is en dat hij erbij moet. De bovenbuurman vindt dat het om zijn terras gaat en dat hij dus zelf bepaalt wanneer er iemand op komt. De onderburen willen vooral dat het droog wordt. En het bestuur zit ertussen, met de vraag die altijd pas komt als de dakdekker al gepland is. Wie betaalt dit eigenlijk, en wie haalt al die tegels en bakken weg?

Het terras is van jou, het dak eronder van iedereen

Wie een dakterras heeft, bezit het niet zoals je een huis bezit. Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw met het uitsluitende gebruik van een deel ervan. Staat het terras op de splitsingstekening binnen de dikke lijn van jouw appartement, dan mag jij het gebruiken. Wat eronder zit, de dakbedekking, de isolatie en de constructie, kan intussen gewoon van iedereen zijn. In de modellen van 2006 en 2017 staan de waterkerende lagen en de dakbedekking met zoveel woorden in de lijst van gemeenschappelijke gedeelten, en de oudere modellen noemen de daken. Een gerechtshof zei het begin 2026 zonder omwegen. Ook een dak waarop een terras is ingericht, blijft gemeenschappelijk, omdat het het hele gebouw droog houdt.

Zoek in je reglement niet op het woord dakterras, want dat staat in geen enkel modelreglement. Zoek op terras, terrassen, balkon, beloopbaar en dakbedekking. Het model voor kleine verenigingen van 2021 heeft helemaal geen lijst van wat gemeenschappelijk is, daar beslist je eigen akte met de tekening. Hoe je die leest, staat in gemeenschappelijk of privé, en hoe een terras er ooit mag komen, in dakterras, dakopbouw, dakkapel.

In oude aktes staan de terrassen zelf op de lijst

In de modellen van 1973, 1983 en 1992 staan niet alleen de daken maar ook de terrassen tussen de gemeenschappelijke gedeelten. Dat levert verrassende uitkomsten op. Een flat met 84 woningen en een reglement uit 1992 besloot in 2018 dat de tegels op alle terrassen en balkons voortaan gemeenschappelijk waren. Een eigenaar met alleen een balkon vocht dat aan. De kantonrechter gaf hem in 2020 half gelijk. De tegels op de balkons waren een afwerklaag van zijn eigen vloer en dus voor hem, en de vergadering kon dat niet zomaar anders besluiten. Maar de tegels op de dakterrassen kwamen voor rekening van iedereen, omdat de terrassen in de lijst staan en de balkons niet. Dat de eigenaars met alleen een balkon zo meebetalen aan andermans terras, kan oneerlijk voelen, erkende de rechter, maar zo werkt die akte. In het model van 2017 is de afwerklaag van een terras dat er vanaf de bouw lag ook een gezamenlijke kostenpost, tenzij de eigenaar of een vorige eigenaar die laag zelf heeft aangebracht.

Wie haalt de tegels weg als het dak open moet

Moet de dakbedekking onder een privéterras worden vervangen of hersteld, dan geven de modellen van 2006, 2017 en 2021 een heldere regel. De eigenaar van het terras haalt de tegels, de vlonders of het kunstgras zelf weg en legt ze daarna terug, op eigen kosten en zonder schadevergoeding. In de modellen van 1973, 1983 en 1992 staat die regel niet. Daar staat juist dat de vereniging de schade vergoedt die een eigenaar lijdt doordat er via zijn woning aan het gemeenschappelijke dak moet worden gewerkt. Of het weghalen en terugleggen van tegels onder die schade valt, heeft nog geen rechter uitgemaakt. Heb je zo'n oude akte, spreek het dan vooraf op papier af met de eigenaar van het terras.

Twee regels in het model van 2017 die schuren

Wie het model van 2017 in zijn akte heeft, leest twee dingen die niet helemaal op elkaar aansluiten. De afwerklaag van een terras dat er vanaf de bouw lag, betalen alle eigenaars samen. Maar moet het dak eronder vernieuwd worden, dan haalt de eigenaar zijn tegels zelf weg en legt hij ze zelf terug. Hoe die twee precies samengaan, heeft nog geen rechter uitgemaakt. Ook hier geldt dat je het het beste vooraf vastlegt, in het besluit over het dakwerk. En wie de plantenbakken, de meubels en de rest van wat er op een terras staat opzij zet als het dak open moet, regelt geen enkel modelreglement. In een gepubliceerde zaak erover bleef het verzetten ervan bij de bewoner zelf.

Als de bovenbuur de deur dichthoudt

Die zaak speelde in 2016 bij het gerechtshof in Den Bosch, en hij lijkt op de natte plek uit het begin. Het terras van een dakappartement vormde het plafond van het balkon van de onderburen, die al anderhalf jaar lekkage hadden en bang waren voor betonrot. De eigenaar van het terras liet de dakdekker niet binnen. De wet verplicht eigenaars en gebruikers om het bestuur en de mensen die het stuurt toegang te geven als dat voor het werk nodig is, en de kantonrechter gaf de vereniging toestemming om twee jaar lang bij hem binnen en op het terras te komen. Het hof deed dat in hoger beroep opnieuw, voor twee jaar vanaf zijn eigen uitspraak en alleen voor monteurs en dakdekkers. De vereniging hoefde niet eerst te bewijzen waar het lek zat, een redelijke grond om te gaan kijken was genoeg. De kosten werden verdeeld zoals de vereniging zelf had aangeboden, de tegels weghalen en de reparatie voor de vereniging, de plantenbakken en de rest voor de eigenaar. Meer over toegang lees je in de VvE moet naar binnen.

Lekkage naar de onderburen

De natte plek bij de onderburen voelt als een ruzie tussen twee buren, maar het reglement maakt er een zaak van iedereen van. In alle modelreglementen is schade aan een privégedeelte door iets wat buiten dat privégedeelte gebeurde, voor rekening van alle eigenaars samen, met behoud van verhaal op wie aansprakelijk is. Water dat via het terras het plafond van de onderburen raakt, komt van buiten hun woning. Een rechtbank in Rotterdam las die regel in 2007 wel precies. Na een zware regenbui was het water via een gemeenschappelijk terras en de gevel binnengekomen. De regel dekte het behang dat aan de muur vastzat, niet de inboedel en niet het losliggende laminaat. Het laminaat moest de vereniging toch vergoeden, omdat zij als bezitter van een gebouw dat lekt aansprakelijk was. De bewoonster hoefde daarvoor niet aan te wijzen of het de afvoer, de dakbedekking onder de tegels of de aansluiting op de gevel was. De vereniging moest dat allemaal onderhouden.

Het eigen risico, en de buurman met de bakken

Wie het eigen risico van de opstalpolis betaalt, staat in geen enkel modelreglement, en daar is een eigen artikel over, het eigen risico van de opstalpolis. Is de vereniging aansprakelijk, dan stopt haar rekening niet bij wat de verzekeraar uitkeert. Een kantonrechter in Limburg liet in 2019 een vereniging ook het deel boven de uitkering betalen. Heeft de bovenbuurman het lek zelf veroorzaakt, met een zware bak of een vastgeschroefde parasolvoet door de dakbedekking, dan biedt het reglement een haak om de schade op hem te verhalen. Het moet hem dan wel echt te verwijten zijn. En wie een lekkage ziet ontstaan, moet het bestuur meteen waarschuwen. Hoe de lekkageroute verder loopt, staat in lekkage in de VvE.

De afvoer en de bladeren

De afvoerput van het terras zit vol bladeren en het water staat tegen de deur. Geen modelreglement zegt met zoveel woorden wie die bladeren eruit haalt. Wel staat er dat je zorgvuldig moet omgaan met wat gemeenschappelijk is, ook als het in je eigen woning ligt, en in de reglementen vanaf 1992 ook dat het altijd bereikbaar moet blijven. Wie een afvoerput onder een plantenbak laat verdwijnen, zit dus fout. Ontstoppen van gemeenschappelijke leidingen is in de reglementen vanaf 1992 juist niet de taak van de bewoner. In de reglementen van voor 1992 is de afvoer van hemelwater gewoon gemeenschappelijk. Of de afvoer van een privéterras in de latere reglementen privé is of gemeenschappelijk, is niet uitgemaakt. Vanaf 2006 is een afvoer die alleen één privégedeelte dient privé, maar het water erin komt van het gemeenschappelijke dak onder de tegels. Vraag de eigenaar van het terras dus gewoon om de put bereikbaar en bladvrij te houden, en zet dat zo nodig in het huishoudelijk reglement.

Wat er op het terras mag

Een jacuzzi, een rij plantenbakken van een meter hoog, een grasmat met echte aarde. Vanaf het model van 2006 mag op een terras niets staan wat zwaarder is dan terras en dak kunnen dragen, en de modellen van 2017 en 2021 noemen naast zware bakken, bouwsels en aarde ook uitdrukkelijk bassins. Het woord jacuzzi staat er niet in, en een getal ook niet. Wat het dak kan dragen, moet een constructeur zeggen. De wet verplicht de eigenaar om zo'n verandering te melden, en wordt de verzekeringspremie hoger, dan betaalt hij het verschil. De rijksregels stellen een bubbelbad alleen vrij van een vergunning voor het bouwen als het op de grond staat, en een dak is geen grond. Of een losse jacuzzi daar een bouwwerk is, is niet uitgemaakt. Ook een windscherm of terrasscherm vraagt in het model van 2017 toestemming van de vergadering, ook op je eigen terras, al mag een afscheiding tussen twee dakterrassen van de gemeente zonder vergunning. Meer daarover in zonwering, schotels en de gevel.

Het hek, en een glad terras

Het hek rond een terras is in de modellen van 1973 tot en met 2017 gemeenschappelijk, net als de borstweringen, tenzij je akte anders zegt. Ligt de rand meer dan anderhalve meter boven de grond of het terras eronder, dan moet een bestaand gebouw daar een afscheiding hebben van minstens negentig centimeter, en voor nieuwbouw is dat strenger. Zit het hek los, dan is dat dus werk voor de vereniging, en een gebrekkig hek kan haar aansprakelijk maken als er iemand valt. Daar staat een geruststellende uitspraak tegenover. Een rechtbank in Overijssel vond in 2018 dat een vereniging die haar houten gemeenschappelijke terras twee keer per jaar met een hogedrukreiniger schoonmaakte, genoeg had gedaan toen er een bezoeker uitgleed. De maatstaf is wat je aan onderhoud redelijkerwijs kunt doen. Zet het schoonmaken dus in de planning.

Voordat de dakdekker komt

De meeste ruzies over een dakterras ontstaan omdat niemand vooraf heeft gezegd wie wat doet. Met deze stappen voorkom je dat.

1. Pak de akte en de splitsingstekening. Kijk of het terras binnen de dikke lijn van het appartement valt en welk modelreglement de akte noemt.
2. Zoek in het reglement op terras, terrassen, balkon, beloopbaar en dakbedekking.
3. Reglement van 2006 of later: zet in de aankondiging van het dakwerk, met een datum, dat de eigenaar van het terras de tegels zelf weghaalt en terugbrengt.
4. Reglement van voor 2006: spreek vooraf op papier af wie het weghalen en terugleggen doet en betaalt.
5. Neem het terras mee in de dakinspectie en het onderhoudsplan, met de dakbedekking onder de tegels, de aansluiting op de gevel en de afvoer.
6. Vraag de eigenaar de afvoer bereikbaar en bladvrij te houden.
7. Laat zwaar spul op het terras melden, vraag om een berekening van een constructeur en geef de verzekeraar door wat er verandert.
8. Weigert de eigenaar de dakdekker, vraag het dan schriftelijk met een datum en een reden, en is het daarna nog nee, dan is er de rechter.

De aansluiting van het terras op de gevel is een van de plekken waar water binnen kan komen. Hoe je de gevel zelf onderhoudt, lees je in gevelonderhoud in de VvE.

Vier misverstanden op een rij

• Het terras is van mij, dus het dak eronder ook. Nee. Je hebt het uitsluitende gebruik van het terras. Het dak eronder blijft in de meeste aktes gemeenschappelijk, en een gerechtshof bevestigde dat in 2026.
• Bij een dakrenovatie moet de vereniging mijn tegels weghalen. Dat hangt af van je reglement. Vanaf 2006 doe je het zelf en op eigen kosten. In de oudere modellen staat die regel niet, en daar is het verstandig om het vooraf af te spreken.
• Lekt het bij de onderburen, dan betaalt de bovenbuur met het terras. Niet als hoofdregel. Schade aan hun woning door iets van buiten is voor alle eigenaars samen. Alleen als het lek de bovenbuur echt te verwijten is, kan de schade op hem worden verhaald.
• Wat de opstalpolis niet dekt, hoeft de vereniging niet te betalen. Niet als zij aansprakelijk is. Dan betaalt zij ook het deel boven de uitkering.

Zo helpt SamenVvE

De rekening die niemand wil hebben, ontstaat bijna altijd uit een afspraak die nergens staat. In SamenVvE zet de startset van het onderhoudsplan voor een appartementengebouw al een post klaar voor het vernieuwen van de dakbedekking, een voor dakgoten en hemelwaterafvoer en een voor balkons en galerijen, zodat het dak onder de terrassen niet uit beeld raakt. Ziet de onderbuur een natte plek, dan meldt hij die met een paar foto's en een plek erbij, en volgen hij en het bestuur in de tijdlijn wat ermee gebeurt. Vanuit de melding stuurt het bestuur de dakdekker een opdrachtlink, waarmee hij zijn offerte indient. De akte en het onderhoudsplan bewaar je in de documenten van de vereniging. En de afspraak over wie de tegels weghaalt, neem je op in het besluit over het dakwerk, zodat hij bij de volgende renovatie nog terug te vinden is in het besluitenregister. Een apart onderdeel voor dakterrassen kent het portaal niet.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106, 109, 112, 119, 121, 126 en 132 (toestand oktober 2026). Het appartementsrecht als aandeel met uitsluitend gebruik, de splitsingstekening als deel van de akte, de reglementsregeling voor kosten, onderhoud en verzekering, veranderingen in het privégedeelte met meldplicht en premieverhoging, de vervangende machtiging met kostenverdeling, het beheer door de vereniging en de toegangsplicht van eigenaars en gebruikers.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 174 (toestand oktober 2026). De aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 1973 (art. 2, 10, 12 en 14), 1983 (art. 9, 17, 19 en 21), 1992 (art. 9, de daken en de terrassen als gemeenschappelijke gedeelten; art. 16, 18 en 21), 2006 (art. 17, de waterkerende lagen en de dakbedekking; art. 28 lid 4, de tegels bij dakherstel; art. 31 lid 2, het draagvermogen), 2017 (art. 11, 12, 24.3, 30, 32 en 33) en het model voor kleine verenigingen van 2021 (art. 8, 19 lid 6 en 21). Het woord dakterras komt in geen van de modellen als los woord voor.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 2.27, 2.29, 3.15, 3.16, 4.20 en 4.21 (toestand oktober 2026). Bubbelbaden die op de grond staan en zonder vergunning voor het bouwen mogen, en vergunningvrije afscheidingen tussen dakterrassen, en de eisen aan een vloerafscheiding bij bestaande bouw en nieuwbouw.
• Gerechtshof Den Haag, 3 maart 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:229 en Kantonrechter Noord-Holland, 16 januari 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:350. Ook een dak waarop een dakterras is ingericht, blijft gemeenschappelijk; onder een reglement naar het model van 1992 komen de tegels op privédakterrassen voor rekening van alle eigenaars en die op balkons niet, en de vergadering kan niet afwijken van een duidelijke akte.
• Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2651. Een vervangende machtiging voor twee jaar om toegang te krijgen tot een dakterras bij lekkage, met een redelijke grond voor onderzoek als maatstaf en de kosten vanaf het verwijderen van de tegels voor de vereniging, zoals zij had toegezegd.
• Rechtbank Rotterdam, 8 augustus 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BB6039 en Kantonrechter Limburg, 24 april 2019, ECLI:NL:RBLIM:2019:3888. De risicoregel uit het reglement dekt schade aan het gebouwdeel en niet aan inboedel, de vereniging is als bezitter aansprakelijk voor water dat via terras en gevel binnenkomt zonder dat vaststaat welk onderdeel faalde (tussenvonnis), en haar aansprakelijkheid is niet beperkt tot de verzekeringsuitkering.
• Rechtbank Overijssel, 4 april 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1158. Een vereniging die een gemeenschappelijk houten terras twee keer per jaar met een hogedrukreiniger schoonmaakte, was niet aansprakelijk voor een bezoeker die uitgleed.