Gevelonderhoud in de VvE. Van iedereen, ook het stuk naast jouw raam

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

De gevel is van iedereen. Wie beslist over voegwerk, kleur en steiger, wanneer je een vergunning nodig hebt en wat de gemeente kan als niemand iets doet.

In de meeste aktes is de gevel een gemeenschappelijk gedeelte, dus alle eigenaars betalen het onderhoud naar breukdeel, ook aan de kant die niet de jouwe is. Het bestuur beslist over onderhoud tot de grens uit je reglement, de begroting of een vastgesteld bedrag. Daarboven beslist de vergadering, en over de kleur van het buitenverfwerk beslist altijd de vergadering. Gewoon onderhoud zoals voegen en schilderen kan in de regel zonder vergunning, behalve bij een monument, in een rijksbeschermd stadsgezicht of als je gemeente er eigen regels voor heeft.

De ochtend na de storm ligt er een stukje steen op de stoep, vlak naast de voordeur. Niemand heeft het zien vallen. Iemand stuurt een foto in de buurtapp, iemand anders wijst omhoog naar een plek waar de voeg al jaren uitgewaaid is. Bij het bestuur slaat de schrik toe. Wat als het volgende stuk op iemands hoofd valt? En dan komen de vragen die elk gevelproject in een kleine vereniging oproept. Van wie is die gevel eigenlijk, wie betaalt als de scheur aan de kant van de buren zit, en heb je een vergunning nodig om te voegen?

De gevel is van iedereen

De wet noemt de gevel niet. Dat doet het modelreglement in je akte. In de modellen van 1973, 1983 en 1992 staan de buitengevels op de lijst van gemeenschappelijke gedeelten, met de kozijnen, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen en het ruwe metselwerk. In de modellen van 2006 en 2017 heten het de gevels, met de gevelbeplating en de uitzetvoegen erbij, en het model van 2017 voegt de puien toe. Het model voor kleine verenigingen van 2021 noemt het woord gevel niet eens, daar staat in jullie eigen akte wat gemeenschappelijk is. Wat gemeenschappelijk is, betalen alle eigenaars samen, naar hun breukdeel. Hoe dat precies uitpakt, lees je in klopt jouw breukdeel.

Ook de kant van de buren

Een gebouw met twee eigenaars, een woning en een praktijkruimte, liet in 2024 zien hoe ver dat gaat. De voor- en zijgevel aan de kant van de woning vertoonden scheuren, en de eigenaar van de praktijk weigerde mee te betalen, want die gevel diende alleen de woning. Het gerechtshof in Amsterdam zag dat anders. Een gevel die het gebouw draagt, dient het hele gebouw en is dus van iedereen, aan welke kant hij ook staat, en hoe het gebouw er in het echt uitziet doet daarbij niet ter zake. De akte telt. Het hof bevestigde dat de woningeigenaar het herstel mocht laten doen op gezamenlijke kosten, met het vrijhakken en conserveren van de roestige verankeringen en het opnieuw voegen van de gevel. Een kantonrechter in Amsterdam zei het in 2025 nog korter, toen de winkel beneden niet wilde meebetalen aan nieuwe kozijnen. De breukdelen bepalen de kosten, niet wie er beter van wordt.

Spouwankers en voegwerk staan nergens

Zoek je in je reglement naar voegwerk, spouwankers of de steiger, dan vind je niets. Die woorden staan in geen enkel model. Ze hangen aan het woord gevel, en dat ankers en voegen bij de gevel horen, ligt voor de hand, maar met zoveel woorden heeft geen rechter het gezegd. In de zaak uit Amsterdam liep het herstel van de verankeringen gewoon mee in het gemeenschappelijke gevelwerk. Heb je het model van 2021 of een akte die er zelf van afwijkt, dan beslist die akte.

Wie beslist, en hoe snel

Over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten beslist in elk modelreglement het bestuur. Vanaf het model van 2006 mag dat zolang het werk op de begroting staat, in de oudere modellen tot een bedrag dat de akte of de vergadering heeft vastgesteld. Daarboven beslist de vergadering. Of een gevel nog eens gerepareerd wordt of in één keer wordt aangepakt, is ook een keuze van de vergadering, en wie het er niet mee eens is, moet zich daarbij neerleggen, tenzij het besluit volstrekt onaanvaardbaar is. In de Amsterdamse kozijnenzaak bleek na de vergadering dat de gemeente in de voorgevel waarschijnlijk hout wilde. Het besluit bleef staan, en een volgende vergadering koos gewoon voor hout. Hoe ver het bestuur zelf mag gaan, staat in wat het bestuur zelf mag beslissen, en wat je doet als het bestuur niets doet, in de VvE doet niets aan het onderhoud.

Een klacht laten liggen kost geld

Een bewoonster in Rotterdam meldde begin 2019 vocht in haar slaapkamer. Het bedrijf van de vereniging hield het op haar matras tegen de buitenmuur, en de vereniging weigerde te betalen. Zij liet het twee keer onderzoeken, en beide keren wees het naar de oude gevel, met scheuren in het metselwerk. Pas daarna liet de vereniging de gevel herstellen, en het vocht verdween. De kantonrechter gaf haar in 2020 gelijk, liet de vereniging de schade betalen en ook de kosten van de deskundigen, en merkte op dat je bij gewoon wonen een bed tegen een buitenmuur moet kunnen zetten. Een gerechtshof in Den Haag trok in 2017 de grens die elk bestuur moet kennen. Wie op een eerste melding een reparatie laat doen, valt niets te verwijten, ook als die reparatie niet blijkt te helpen. Wie daarna jaren klachten aanhoort en niets meer doet, wel. En wie zegt dat er nooit is geklaagd, moet dat met de notulen kunnen laten zien.

Wat een eigenaar zelf mag

Je kozijnen een andere kleur geven, een bord voor je praktijk naast de deur, een lamp boven de voordeur. Over de kleur van het buitenverfwerk beslist in elk modelreglement sinds 1973 de vergadering, ook in het model van 2021, dat verder geen gevel kent. De binnenkant van je kozijnen schilder je in de reglementen vanaf 1992 wel zelf, en daarover meer in kozijnen en glas in de VvE. Een verandering die het uiterlijk van het gebouw wijzigt, vraagt in alle modellen toestemming van de vergadering. Dat geldt ook voor naamborden, reclame en andere voorwerpen die uitsteken, tenzij het huishoudelijk reglement er regels voor heeft. En een gat boren in de gevel is in de reglementen vanaf 1992 een verandering aan een gemeenschappelijk gedeelte, ook als het aan je eigen woning zit. Zonwering en schotels hebben een eigen artikel, zonwering, schotels en de gevel.

De gemeente, de vergunning en de welstand

Voor gewoon onderhoud heb je in de regel geen vergunning nodig, zolang de detaillering, de profilering en de vormgeving niet veranderen. De rijksoverheid noemt het vervangen van voegwerk en het herstellen van scheuren uitdrukkelijk als voorbeeld, en schilderen is volgens haar niet eens bouwen. Er zijn twee uitzonderingen. Bij een monument en in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht is onderhoud alleen vergunningvrij als ook de kleur en het materiaal hetzelfde blijven. En de gemeente kan eigen regels hebben over het uiterlijk van gebouwen, zeker als zij een welstandsnota of beleidsregels daarvoor heeft. Een felle nieuwe kleur kan dan ernstig in strijd zijn met wat de gemeente aan redelijke eisen van welstand stelt. Kijk dus in het omgevingsplan of vraag het bij de gemeente na voordat de vergadering over een nieuwe kleur stemt. Een steiger voor onderhoudswerk mag zonder vergunning, maar staat hij op de stoep, vraag dan bij de gemeente of je iets moet regelen voor de openbare weg.

Een zorgplicht, geen keuring

Een verplichte gevelkeuring elke zoveel jaar bestaat voor woongebouwen niet. Wel geldt de zorgplicht uit de bouwregels. Wie weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat de staat van het gebouw gevaarlijk kan worden, moet doen wat redelijkerwijs kan om ongelukken te voorkomen. Dat stukje steen op de stoep is precies zo'n moment, en wachten tot het volgende onderhoudsjaar is dan geen keuze meer. Ziet een eigenaar onmiddellijk gevaar, dan mag hij zelf ingrijpen, en in de reglementen vanaf 1983 moet hij dat ook, met een seintje aan het bestuur of je mede-eigenaars. Voor bepaalde galerijflats met uitkragende betonvloeren geldt sinds 2016 bovendien een echte onderzoeksplicht, en die staat uitgewerkt in de onderzoeksplicht voor galerijflats. Dat oudere gevels vooral problemen geven omdat de constructie aan het eind van haar levensduur is, schreef de minister al in 2007, na een onderzoek waarin ook het doorroesten van spouwankers was bekeken.

Als de gemeente het zelf komt doen

Laat een vereniging het zo ver komen, dan heeft de gemeente stevige middelen. Zij kan een last onder bestuursdwang opleggen, bij spoed meteen zelf ingrijpen en de kosten verhalen. Onder de oude regels besliste de Hoge Raad in 2012 dat een bevel van de gemeente aan de vereniging ook geldt als bevel aan alle eigenaars samen, zodat de gemeente de rekening per eigenaar kon innen. Dreigt een gemeenschappelijk deel niet meer aan de bouwregels te voldoen, dan kan de gemeente bovendien via de kantonrechter zelf een vergadering bijeenroepen en daar voorstellen doen, en als minstens de helft van de stemmen al akkoord is, kan zij zelf toestemming van de rechter vragen voor het onderhoud. Wie de gemeente aanspreekt, de vereniging of jullie allemaal, maakt voor de rekening weinig uit. Die komt uiteindelijk bij de eigenaars terecht.

Betonrot aan de galerijrand

Bij oude galerijflats waarschuwt het ministerie voor een sluipende vorm van betonrot. Zout dat in de winter tegen gladheid wordt gestrooid, kan het beton binnendringen en plaatselijk de wapening aanvreten, meestal zonder dat je er aan de buitenkant iets van ziet. Zo'n galerij kan zonder waarschuwing breken, en dat is bij een flat in Leeuwarden ook gebeurd. Het gaat vooral om galerijflats van voor 1975, en vooral om galerijen, omdat daar meer wordt gestrooid dan op balkons. Worden er problemen gevonden, kijk dan ook naar de balkons.

De steiger op je balkon

Voor gevelwerk moet de steiger soms op je balkon staan, of moet de schilder door je woning. Dat is geen gunst. De wet en elk reglement verplichten je om het bestuur en de mensen die het stuurt toegang te geven als het werk dat vraagt. Daar staat tegenover dat de vereniging de schade vergoedt die je lijdt doordat je meewerkt. Kondig steigerwerk daarom schriftelijk aan, met de data en wie waar toegang nodig heeft, en leg vast wat er gebeurt als er iets kapotgaat. En bundel werk dat dezelfde steiger nodig heeft, zodat je de steiger maar één keer betaalt. Hoe je offertes voor schilderwerk vergelijkt, staat in schilderwerk aanbesteden.

De gevel in het onderhoudsplan

Hoe vaak voegwerk, schilderwerk of impregneren terugkomt, hangt af van de gevel, de steen en het product, en daar is geen vaste regel voor. Neem de gevel daarom met eigen posten op in het onderhoudsplan, voor het voegwerk, het schilderwerk en het beton, en laat bij twijfel een bouwkundige komen kijken. Reserveren jullie op basis van dat plan, dan mag het niet ouder zijn dan vijf jaar en moet het minstens tien jaar vooruitkijken. Het kabinet wil dat naar dertig jaar brengen, maar dat wetsvoorstel lag tot 20 september nog in consultatie en heeft geen ingangsdatum. Leg intussen elke schouw vast met foto's en een datum. Dat is je geheugen, en als het ooit misgaat ook je bewijs. Hoe je een plan opstelt, lees je in zelf een MJOP opstellen.

Vier misverstanden op een rij

  • Het stuk gevel naast mijn woning is van mij. Nee. De gevel staat in de meeste aktes op de lijst van gemeenschappelijke gedeelten, en de kosten gaan naar breukdeel. Ook een gevel aan de kant van één eigenaar is van iedereen als hij het gebouw draagt.
  • Mijn kozijnen, mijn kleur. Niet aan de buitenkant. Over de kleur van het buitenverfwerk beslist in elk modelreglement de vergadering.
  • Voor voegen of schilderen heb je een vergunning nodig. In de regel niet. Gewoon onderhoud is vergunningvrij zolang de vorm niet verandert, behalve bij een monument, in een rijksbeschermd stadsgezicht of als je gemeente eigen regels heeft.
  • Zolang er niets naar beneden valt, hoeft het bestuur niets. Nee. De zorgplicht begint zodra je kunt vermoeden dat het gevaarlijk wordt, en wie klachten jaren laat liggen, wordt nalatig.

Zo helpt SamenVvE

Een gevel geeft zelden in één keer de geest. Hij geeft signalen, en de vraag is of iemand ze bewaart. In SamenVvE zet de startset van het onderhoudsplan voor een appartementengebouw al posten klaar voor het buitenschilderwerk, voor voegwerk en gevelherstel en voor gevelreiniging en impregneren, zodat de gevel een plek heeft in de planning en in de reservering. Ziet een bewoner een losse voeg of een natte plek, dan meldt hij die met foto's en een plek erbij, en blijft in de tijdlijn zichtbaar wanneer het gemeld is en wat ermee gebeurde. Precies dat geheugen had de vereniging nodig in de zaak waarin zij niet liet zien dat er nooit was geklaagd. Bij de leveranciers zoekt het portaal schilders en metselaars in de buurt, een vakman dient via een link uit de melding zijn offerte in, en een stemming in de vergadering kun je aan de post in het onderhoudsplan koppelen. Een aparte registratie van gevelinspecties kent het portaal niet. Foto's van een schouw zet je bij een melding, tot vier per melding, en het rapport bewaar je in de documenten.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat elke klacht over de gevel met foto en datum bewaard blijft?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen