Dakterras, dakopbouw, dakkapel. Wanneer het ja van de vergadering niets waard is

De buurman van drie hoog heeft een mooi plan. Een dakterras op het platte dak boven zijn appartement, netjes aangelegd, hij betaalt alles zelf. De vergadering wil best aardig zijn, want het is een prettige buurman en het dak ligt er toch maar te liggen. Dus er wordt gestemd, er wordt ja gezegd, en iedereen gaat tevreden naar huis. De vraag die niemand die avond stelt, is of dat ja eigenlijk iets waard is. Dat is geen theoretische vraag. Er zijn vergaderingen geweest die met de beste bedoelingen ja zeiden tegen een dakkapel of een dakterras, en later van een rechter hoorden dat hun besluit nietig was. Niet aanvechtbaar, nietig. Het had nooit bestaan. Dit artikel gaat over de vraag wanneer een ja van de vergadering genoeg is, en wanneer er iets veel zwaarders nodig is.

De enige vraag die telt, verandert de eigendom

De verwarring ontstaat doordat mensen de verkeerde vraag stellen. De vraag is niet of er iets aan het gebouw verandert, want dat is bij een dakterras of een dakkapel altijd zo. De vraag is of er iets aan de eigendom verandert. De Hoge Raad zette die maatstaf al in 2000 neer. De splitsingsakte moet een juist beeld geven van de omvang van ieders rechten, dus alleen een verandering die de eigendomsverhoudingen raakt, dwingt tot een wijziging van de akte, en of iets tijdelijk is en weer weg kan, telt daarbij mee. Alles hangt dus aan het verschil tussen twee werkwoorden. Uw vergadering mag het dak beheren, zoals een huisbaas zijn gebouw beheert. Onderhouden, regels stellen, tijdelijk iets toestaan. Wat zij niet mag, is een stuk van dat dak weggeven, want het dak is van alle eigenaars samen, en over andermans eigendom beschikken kan geen vergadering, hoe groot de meerderheid ook is. Dat kunnen alleen alle eigenaars zelf, bij de notaris, met een wijziging van de splitsingsakte waar ook elke hypotheekbank voor moet tekenen.

Wanneer het ja van de vergadering nietig is

Hoe dat misgaat, liet het gerechtshof in Den Haag in 2020 zien. Een vergadering had toestemming gegeven voor een dakkapel, keurig gestemd en genotuleerd. Het hof rekende voor waarom dat niet kon. Deze dakkapel doorbrak het gemeenschappelijke dak en maakte het appartement eronder groter, en dat verandert de eigendom. Daar kan een vergadering geen toestemming voor geven, en het besluit dat zij toch nam was nietig. Het venijn zit in dat woord. Een gewoon gebrekkig besluit moet je binnen een maand aanvechten, daarna staat het. Maar een besluit dat botst met de akte is nietig, en daar zit geen klok op. Over tien jaar, bij de verkoop, kan het alsnog omvallen, en dan zit de eigenaar met een bouwwerk op drijfzand. De vergadering die het toestond, dacht al die tijd dat het geregeld was. Zit u zelf met zo'n oud fout ja, dan blijft dat besluit nietig, en toch hoeft het bouwwerk niet meteen weg. Rechters kijken naar hoe het er is gekomen en wie wat wist, en wie destijds netjes vooraf vroeg staat sterker dan wie eerst bouwde. Los het op bij de eerste gelegenheid dat de akte toch open moet. Reken ook niet op het bekende reglementsartikel over het architectonisch uiterlijk. Datzelfde hof zei er meteen bij dat daar geen bevoegdheid uit voortvloeit om iets toe te staan wat met de akte botst. En de gemeente helpt hier evenmin. Dat een dakkapel in het achterdakvlak onder voorwaarden vergunningvrij is, betekent alleen dat de gemeente niet komt kijken. De gemeente en de VvE zijn twee verschillende loketten, en uw buren mogen nog steeds nee zeggen.

Wanneer een ja wél genoeg is

Gelukkig is er ook een andere kant, en die begint bij een document dat bijna niemand opvraagt, de splitsingstekening. In 2023 bleef in Amsterdam een toestemmingsbesluit voor een dakopbouw gewoon overeind, omdat uit de tekening bleek dat het stuk dak waarop gebouwd werd al eerder aan het privégedeelte van die eigenaar was toegevoegd. Er veranderde dus niets aan de eigendom, en dan mag de vergadering erover gaan. Pak bij elk plan dus niet alleen de akte maar ook de tekening erbij, want die bepaalt waar de grens loopt. En ook op een echt gemeenschappelijk dak kan er ruimte zijn, zolang het bij gebruik blijft. Het gerechtshof in Amsterdam liet in 2014 vlonders op een gemeenschappelijk dak in stand, juist omdat de toestemming tijdelijk was en de vlonders bij verkoop weer weg moesten. Datzelfde jaar oordeelde een ander hof dat een toestemming voor een dakterras de bestemming van het dak niet verandert en in de regel ook weer kan worden ingetrokken, mits dat netjes en met reden gebeurt. Helemaal zeker is deze route niet, want een kantonrechter had een jaar eerder juist geoordeeld dat een dak een dak moet blijven, en de Hoge Raad heeft zich hier nooit over uitgelaten. Ga er dus niet blind van uit, en zorg dat uw besluit op alle andere punten waterdicht is. De grens ligt verder waar het gebruik feitelijk voorgoed wordt. Een kantonrechter zag in 2025 een gebruiksovereenkomst van vijfentwintig jaar voorbijkomen die bij verkoop mee mocht naar de volgende eigenaar, en noemde dat wat het was, een poging om het dak voorgoed binnen te halen. Het besluit sneuvelde. Daarmee heeft de rechtspraak het recept voor een houdbaar ja eigenlijk al geschreven, en het bestaat uit vier woorden. Persoonlijk, opzegbaar, herstelbaar en niet overdraagbaar. Zet die vier in het besluit zelf, en zet er bij een reglement uit 1983 of 1992 uitdrukkelijk bij dat de toestemming kan worden ingetrokken, want daar kan dat later alleen als het er bij het verlenen bij is gezegd. Heeft u het kleine model van 2021, dan staat er over intrekken helemaal niets, en dan is het nog belangrijker om het in het besluit zelf vast te leggen. En koopt u een appartement waar de buurman al jaren zo'n terras op het gemeenschappelijke dak heeft, dan zit u er voorlopig aan vast. Een rechter oordeelde in 2025 dat een koper die daar bij de aankoop niets over vroeg, het terras moest dulden. Maar dulden is iets anders dan meewerken, want diezelfde koper hoefde niet te tekenen voor een aktewijziging waarmee het dak alsnog van de buurman werd.

De grijze zone, en wat de rechter wel en niet voor u oplost

Eerlijk is eerlijk, tussen die twee uitersten ligt een strook waar de rechters zelf nog niet uit zijn. Een extra woonlaag op het eigen dakterras raakte volgens een Amsterdamse kantonrechter in 2023 tóch de akte, omdat er woonoppervlak bij kwam. Begin 2025 oordeelde het gerechtshof over een andere opbouw juist dat er niets was weggenomen, want het dak was even groot gebleven en de eigenaars hadden alleen de lucht erboven in gebruik genomen. Neem als bestuur daarom de veilige route en behandel een opbouw als een zaak voor de notaris; loopt het milder af, dan heeft niemand schade. Twee dingen nog over de rechter. Wie na een nee van de vergadering op een vervangende machtiging hoopt, moet weten dat die route dichtzit zodra er een aktewijziging nodig is, want de rechter kan niet vervangen wat de vergadering zelf al niet mocht beslissen. En zelfs waar de route wel openstaat, is een nee niet snel onredelijk, zo merkte in 2024 een eigenaar die achteraf toestemming vroeg voor vier al geplaatste dakramen. Het argument dat de vergadering vaak tegenhoudt, werkt overigens geen van beide kanten op. Als wij het bij u toestaan, moeten wij het bij iedereen toestaan, dat verwierp een hof in 2016, want elk verzoek wordt op zijn eigen omstandigheden gewogen. De buurman kreeg het wel, is om precies dezelfde reden ook geen argument. Zeg gerust ja tegen de een en nee tegen de ander, en zet de reden in de notulen.

Vier misverstanden op een rij

• Als de vergadering ja zegt, is het geregeld. Nee. Verandert het plan de eigendom, zoals bij een dakkapel die het gemeenschappelijke dak doorbreekt, dan is dat ja nietig, hoe netjes er ook is gestemd.
• De gemeente noemt het vergunningvrij, dus de VvE heeft niets te zeggen. Nee. Vergunningvrij betekent alleen dat de gemeente niet vooraf toetst. Elk modelreglement verbiedt bouwen op en aan het gebouw zonder toestemming van de vergadering.
• Het besluit is ouder dan een maand, dus daar kan niemand meer aan komen. Nee. De maand geldt voor gewone, aanvechtbare besluiten. Een besluit in strijd met de akte is nietig, en nietig blijft nietig. Wat dat na jaren praktisch nog betekent voor een bouwwerk dat er al staat, heeft geen rechter ooit uitgemaakt.
• De buurman kreeg zijn terras wel, dus ik moet het ook krijgen. Nee. De vergadering weegt elk verzoek apart, en mag verschillend beslissen zolang zij kan uitleggen waarom de gevallen verschillen.

Zo helpt SamenVvE

Het echte gevaar van dit onderwerp is niet de boze buurman maar het zoekgeraakte ja. Een toestemming uit 2014 waarvan niemand meer weet wat erbij was afgesproken, is precies het besluit dat bij een verkoop tot ruzie leidt. In SamenVvE gaat het toestemmingsbesluit met stemuitslag en de voorwaarden, de vier woorden incluis, het doorzoekbare besluitenregister in, zodat over tien jaar nog vaststaat wat er precies is toegestaan en onder welke afspraken. De splitsingsakte en de tekening staan in de documentenkluis, open voor elk lid, zodat de vergadering de grens kan zien voordat zij stemt in plaats van erna. En de koper die vraagt hoe het zit met dat terras, krijgt een antwoord uit het register in plaats van uit iemands geheugen. Het verschil tussen een ja dat houdt en een ja dat omvalt, zit voor een groot deel in wat er is vastgelegd. Dat deel is hiermee geregeld.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 106, 112, 121, 126, 128, 129, 130, 139 en 144 (toestand augustus 2025). Het appartementsrecht als aandeel met een uitsluitend gebruiksrecht, het beheer van de vereniging tegenover het beschikken van de gezamenlijke eigenaars, de gelijkstelling van de akte met statuten waardoor strijd met het reglement uit de akte nietigheid oplevert, de maand voor vernietiging van gewone besluiten, de vervangende machtiging, de wijziging van de akte met medewerking van alle eigenaars en de toestemming van de hypotheekhouders, en de bevoegdheid van de kantonrechter om een wijziging van de akte te bevelen als het gebouw niet meer aan de akte beantwoordt.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.29 (toestand augustus 2025). De dakkapel in het achterdakvlak is onder vijf maatvoorwaarden vergunningvrij, waaronder een plat dak en een hoogte van ten hoogste 1,75 meter; de bepaling gaat over de gemeente en zegt niets over de akte, het reglement of de vergadering.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 (art. 24.1, 25.1, 26 en 33.2), 2006 (art. 22 tot en met 24), 1992 (art. 13 en 14) en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 16 en 17). Alle zeven verbieden een op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering, waarbij bijbouw er vanaf het model van 2006 uitdrukkelijk bij staat; alleen de modellen van 2017 en 2021 zeggen erbij dat daarnaast een aktewijziging vereist kan zijn. Het woord dakopbouw komt in geen van de zeven voor en dakterras evenmin als los woord, al kennen de modellen van 2017 en 2021 het wel tussen haakjes als onderdeel van een privégedeelte; de intrekkingsregelingen verschillen per generatie en ontbreken geheel in het model van 2021.
• Hoge Raad, 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405. De enkele verandering in constructie of omgrenzing dwingt niet tot wijziging van de akte; dat is pas zo bij een verandering met gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie, waarbij tijdelijkheid en herstelbaarheid meewegen. Het criterium waar alle latere uitspraken op teruggrijpen.
• Gerechtshof Den Haag, 30 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1050. Een dakkapel doorbreekt het gemeenschappelijke dak en vergroot het appartement, dus is een aktewijziging vereist; het toestemmingsbesluit van de vergadering was nietig, en uit het reglementsartikel over het architectonisch uiterlijk vloeit geen bevoegdheid voort om iets toe te staan wat met de akte botst. In de parallelzaak van dezelfde dag sneuvelde ook een afwijkende kostenregeling voor dakramen op de akte.
• Kantonrechter Amsterdam, 29 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1648. Een dakopbouw binnen een stuk dak dat volgens de splitsingstekening al bij het privégedeelte hoort, vergt geen aktewijziging; de tekening bepaalt waar de grens loopt.
• Gerechtshof Amsterdam, 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066. Vlonders op een gemeenschappelijk dak mochten blijven omdat de toestemming tijdelijk en intrekbaar was en bij verkoop eindigde; het hof zou anders hebben geoordeeld bij permanent exclusief gebruik, want dan is het geen beheer meer maar een beschikkingshandeling waartoe de vergadering niet bevoegd is.
• Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 juni 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4798. Toestemming om het dak als dakterras te gebruiken wijzigt de bestemming van het dak niet en is in beginsel herroepbaar; de bezwaren tegen de stemtelling maakten het besluit hooguit vernietigbaar, en dat verzoek was te laat bij een uitslag van 2581 tegen 2556 stemmen.
• Kantonrechter Amsterdam, 30 mei 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:3690. Een gebruiksovereenkomst voor het gemeenschappelijke dak van vijfentwintig jaar, overdraagbaar bij verkoop, was geen tijdelijk gebruik maar een poging het exclusieve gebruik voor langere tijd te verkrijgen; het dakterrasbesluit werd vernietigd en het bijbehorende aktewijzigingsbesluit was nietig omdat toedeling van gemeenschappelijke gedeelten unanimiteit vergt.
• Kantonrechter Amsterdam, 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2413. Exclusief gebruik van een gemeenschappelijk dak als dakterras wijzigt de omvang van het appartementsrecht en vergt een wijziging van de akte; bij het verzoek om een vervangende machtiging toetst de kantonrechter vol en niet marginaal.
• Kantonrechter Amsterdam, 6 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:7938. Een extra woonlaag op een privé dakterras wijzigt de gebruiksoppervlakte en daarmee de goederenrechtelijke situatie; de vergadering was niet bevoegd erover te besluiten en een vervangende machtiging kon dat niet repareren.
• Gerechtshof Amsterdam, 21 januari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:118. Een opbouw op een plat dak deelde geen gemeenschappelijk gedeelte toe, omdat het dakoppervlak gelijk bleef en de eigenaars de lucht boven het dak in gebruik namen; de kantonrechter mocht de aktewijziging bevelen, mede omdat de eigenaars vooraf netjes toestemming hadden gevraagd.
• Hoge Raad, 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286. De Hoge Raad nam aan dat een wijziging van de akte die een gemeenschappelijk gedeelte toedeelt aan een eigenaar niet met de vier vijfde meerderheid kan maar alleen met medewerking van alle appartementseigenaars; het cassatieberoep werd verworpen zonder dat deze overwegingen tot cassatie leidden, maar lagere rechters passen ze sindsdien toe. De kosten van de wijziging kunnen schade zijn voor eigenaars die er geen belang bij hebben.
• Kantonrechter Haarlem, 12 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:6528. Een dakopbouw op het gemeenschappelijke dak vergroot het privégedeelte ten laste van de gemeenschap en vergt een aktewijziging; de vervangende machtiging ziet niet op een situatie waarin strijd met de akte zou ontstaan.
• Kantonrechter Zwolle, 13 augustus 2024, ECLI:NL:RBOVE:2024:4331. Wie zonder toestemming vier dakramen plaatst en daarna alsnog toestemming vraagt, kan een weigering niet snel onredelijk noemen; de vervangende machtiging werd afgewezen.
• Gerechtshof Amsterdam, 29 november 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5145. De vrees voor precedentwerking is geen redelijke weigeringsgrond, omdat de vereniging bij elk verzoek opnieuw een belangenafweging moet en kan maken; de zaak betrof een buitenunit aan de gevel, de redenering geldt in dezelfde wettelijke context.
• Voorzieningenrechter Rotterdam, 14 april 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:4657. Een koper die bij aankoop wist van een bestaand dakterras op het gemeenschappelijke dak en er geen vragen over stelde, moet het voorlopig dulden, maar hoefde niet mee te werken aan een aktewijziging die het dak aan de buurman zou toedelen; een voorlopig oordeel in kort geding.
• VvERecht.nl, Kan de VvE een dakopbouw, aanbouw of dakkapel toestaan zonder wijziging van de splitsingsakte? (april 2023) en Dakopbouw, aanbouw, dakramen, dakterras: met toestemming ALV of toch akte wijzigen? (januari 2025). Vakliteratuur als vindplaats; de aangehaalde uitspraken zijn voor dit artikel bij de bron zelf gelezen.