Commissies in de VvE. De technische commissie, de kascommissie en de raad van commissarissen

De drie buren die elk voorjaar de offertes voor het schilderwerk doorspitten, noemen zichzelf de technische commissie. Niemand heeft ooit opgeschreven wat ze mogen, en in de splitsingsakte komt het woord commissie niet eens voor. Zo gaat het in heel veel VvE's, en meestal gaat het goed. Maar over een van de drie commissies uit de titel is de wet streng, streng genoeg om er een jaarrekening op te laten sneuvelen. Pak dus eerst je akte erbij en kijk welk modelreglement erin staat, want alleen de modellen van 2006 en 2017 zeggen iets over commissies. Daarna lees je hier wie welke commissie instelt, wat zij mag en waar het misgaat.

De kascommissie hoeft niet in je reglement te staan om verplicht te zijn

In de modelreglementen van 1972 tot en met 1992 komt het woord commissie welgeteld nul keer voor. Veel oudere VvE's concluderen daaruit dat een kascommissie bij hen niet hoeft, en dat is precies verkeerd om. De plicht komt namelijk niet uit het reglement maar uit de wet, en die geldt voor elke VvE, hoe oud de akte ook is. De regel werkt als een keuzemenu met drie routes. Er is een raad van commissarissen, of een accountant verklaart dat de cijfers kloppen, of de vergadering benoemt elk jaar een kascommissie van ten minste twee leden waar geen bestuurder in zit. Eén van de drie moet het zijn. Een kantonrechter in Limburg noemde die regel in het najaar van 2024 nog uitdrukkelijk dwingend recht, in een zaak waarin een VvE de jaarcijfers had goedgekeurd zonder bestuursverslag, zonder handtekeningen en op basis van andere cijfers dan de kascommissie had gezien. Alles ging onderuit. De les voor elke vergadering is simpel. Het verslag van de kascommissie moet er liggen voordat er wordt gestemd, en het moet gaan over de cijfers die op tafel liggen, niet over een eerdere versie.

Hoe hard die regel is, bleek afgelopen juni opnieuw, nu in Rotterdam. Daar was na wat vertrek nog één kascommissielid over, en dat lid zat ook in het bestuur. De kantonrechter vernietigde de goedkeuring van de jaarrekening, de decharge van het bestuur, en voor de zekerheid ook meteen de herbenoeming van dat ene lid, zodat het jaar erop niet weer mis kon gaan. Opvallend detail, degene die de zaak aanspande was niet eens lid van deze VvE maar van een onder-VvE in hetzelfde gebouw, en mocht toch aanvechten. Wie zo'n besluit wil aantasten moet er wel snel bij zijn, want de termijn is een maand. Wat er daarna met de jaarrekening en de decharge gebeurt, lees je elders in de kennisbank.

Wie er in de kascommissie mag, en wie zeker niet

Eén ding staat vast, een bestuurder mag er niet in. De wet sluit hem uit, en de modelreglementen van 2006 en 2017 doen er nog een schepje bovenop en sluiten ook de voorzitter van de vergadering uit. Wie de cijfers maakt of het bestuur vervangt, hoort ze niet te controleren. Mag je buurvrouw van de overkant er dan wel in, iemand die geen eigenaar is? Dat is verrassend genoeg een open vraag. In de wet staat alleen dat er twee leden moeten zijn en dat er geen bestuurder in mag, en het modelreglement van 2017 zegt zelfs uitdrukkelijk dat de leden niet uit de VvE hoeven te komen. Toch haalde een kantonrechter in Amsterdam in 2013 twee goedgekeurde jaarrekeningen en de decharge onderuit, omdat er een buitenstaander in de kascommissie zat. Een vakjurist heeft op die uitspraak flink wat aan te merken, maar hij ligt er. Wil je geen risico, kies dan twee eigenaars. En krijg je de commissie niet gevuld omdat niemand wil, dan wees de rechter in diezelfde zaak zelf de uitweg, laat dan een accountant naar de cijfers kijken. Wat de kascommissie precies controleert en hoe je dat aanpakt, staat in ons artikel over de kascommissie.

De technische commissie staat nergens, en mag toch overal

Zoek in alle zeven modelreglementen naar de woorden technische commissie en je vindt niets. Ook mandaat en delegeren komen er niet in voor. Betekent dat dat jullie schilderwerkclubje verboden is? Nee. De vergadering heeft alle bevoegdheden die wet en akte niet aan een ander geven, en daar hoort het instellen van een commissie bij. In een zaak die in 2017 voor de rechter kwam, had een VvE met een reglement uit 1973 gewoon een technische commissie met een eigen voorzitter, en de rechter maakte daar geen enkel punt van. Zet het dus als agendapunt op de vergadering en leg in het besluit vier dingen vast. De taak, want dat is het enige wat de modellen van 2006 en 2017 echt eisen. Het mandaat, dus wat de commissie zelf afhandelt en wat zij voorlegt. Het budget waarbinnen zij offertes mag opvragen. En de afspraak dat zij verslag doet aan de vergadering. Alleen die eerste is verplicht, de andere drie voorkomen ruzie. Verwar de commissie trouwens niet met de technisch beheerder die in de jongere reglementen wel voorkomt. Dat is een ingehuurd bedrijf met een contract, de commissie is een stel vrijwilligers uit het gebouw. Ze doen deels hetzelfde werk, maar hun positie verschilt volledig. Hoe je met commissie en al een schilderklus aanbesteedt, lees je elders in de kennisbank.

Adviseren mag alles, beslissen bijna niets

Mag de technische commissie zelf de aannemer kiezen? Reken er niet op. Een kantonrechter oordeelde al eens dat een bevoegdheid die het reglement aan de vergadering geeft, niet kan worden overgedragen, zelfs niet aan het bestuur. Voor een commissie geldt dat des te sterker, want het reglement geeft haar hooguit een taak en nergens een bevoegdheid, en in de wet komt zij helemaal niet voor. Hoever een vergadering mag gaan met het uit handen geven van eigen keuzes, heeft nog geen rechter uitgemaakt, dus kies de veilige route. Laat de commissie voorbereiden, vergelijken en adviseren, en laat het bestuur of de vergadering de handtekening zetten. Voor het bestuur is dat trouwens geen last maar een geschenk. Wie bij een grote uitgave eerst de commissie raadpleegt en meerdere offertes vraagt, laat precies de zorgvuldigheid zien waar het bij bestuurdersaansprakelijkheid om draait. Nog iets om te weten voor wie zelf in een commissie stapt. Over de aansprakelijkheid van commissieleden staat in wet en reglement helemaal niets, en de bestuurdersverzekering die je VvE misschien heeft, noemt commissieleden niet. Dat betekent niet dat het gevaarlijk is, het betekent dat het niet geregeld is. Vraag het bestuur om het adviserende karakter in het instellingsbesluit te zetten en om bij de verzekeraar na te vragen of commissieleden meelopen in de dekking.

De raad van commissarissen, voor wie het groot aanpakt

Grote VvE's met een professioneel bestuur kiezen soms voor een raad van commissarissen, een clubje dat toezicht houdt op het beleid van het bestuur en gevraagd en ongevraagd adviseert. Die raad bestaat alleen als je akte hem regelt, en dat doen pas de modelreglementen van 2006 en 2017. Het wetsartikel dat bij gewone verenigingen de raad van commissarissen regelt, geldt namelijk niet voor een VvE, dus alles wat de raad mag komt uit de akte en uit het huishoudelijk reglement. De reglementen nemen het toezicht serieus. Een commissaris hoeft geen eigenaar te zijn, maar mag niet tegelijk bestuurder zijn, niet voorzitter van de vergadering, en ook niet lid van een gewone commissie. Toezicht en uitvoering blijven zo strikt gescheiden. Het bestuur moet de raad alle gevraagde informatie geven en inzage in alle boeken, en de raad komt ten minste twee keer per jaar bijeen. En het levert nog iets op. Heeft je VvE een raad van commissarissen, dan hoeft er geen kascommissie meer te zijn, en tekenen de commissarissen mee onder de jaarrekening. Voor de gemiddelde VvE van tien appartementen is dit gereedschap te zwaar. Voor een complex met honderden eigenaars en een betaald bestuur kan het precies de laag zijn die het vertrouwen organiseert.

Vier misverstanden op een rij

• Ons reglement zegt niets over commissies, dus mogen wij er geen instellen. Het omgekeerde is waar. De vergadering mag een commissie instellen op grond van haar algemene bevoegdheid, ook onder het oudste reglement. Alleen de kascommissie is daarnaast verplicht, en die plicht komt uit de wet.
• De technische commissie gaat over het onderhoud, dus zij mag de aannemer aansturen. Nee. Een commissie krijgt een taak, geen beslissingsbevoegdheid. Wat aan vergadering of bestuur toekomt, blijft daar liggen, hoe deskundig de commissie ook is.
• De kascommissie verleent het bestuur decharge. Nee. De kascommissie onderzoekt de stukken en brengt verslag uit. De vergadering besluit over goedkeuring en decharge, en dat zijn twee verschillende besluiten.
• Met een raad van commissarissen erbij heb je dubbele controle nodig. Juist niet. De raad van commissarissen, de accountantsverklaring en de kascommissie zijn drie routes naast elkaar. Is er een raad, dan vervalt de kascommissie.

Zo helpt SamenVvE

Een commissie draait op mensen die het erbij doen, en die haken af zodra hun vrijwilligerswerk gedoe oplevert. Meestal begint dat gedoe met een vraag die niemand kan beantwoorden, wat mochten zij ook alweer precies? In SamenVvE staat het instellingsbesluit met taakomschrijving en stemuitslag gewoon terug te vinden, dus die discussie is voorbij voordat hij begint. De offertes en verslagen van de commissie zet je in de documentenkluis open voor elk lid, zodat de vergadering ziet wat er is voorbereid voordat zij beslist. En draagt een commissielid na twee jaar het stokje over, dan geeft hij geen schoenendoos met bonnetjes door maar een dossier waar de opvolger meteen mee verder kan.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikelen 14, 15 en 48 (versie geldend najaar 2025). Nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten, de jaarstukkenplicht met het bestuursverslag, en de commissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken; artikel 48 geldt via artikel 5:135 BW rechtstreeks voor elke VvE en is het enige wetsartikel over een commissie bij een VvE.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 125, 128, 130 en 135 (toestand najaar 2025). De vergadering als drager van alle bevoegdheden die niet aan een ander orgaan zijn opgedragen (de grondslag om ook onder een oud reglement een commissie in te stellen), de bevoegdheid regels te stellen over de gemeenschappelijke gedeelten, de vernietiging van besluiten via de kantonrechter binnen een maand, en de doorverwijzing die alleen artikel 2:45 lid 4 en artikel 2:48 van Boek 2 op de VvE van toepassing verklaart, en artikel 2:47 over de raad van commissarissen dus niet.
• De modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2006 (art. 1 onder s, 12 lid 2, 57, 58 en 59, de introductie van de raad van commissarissen, de kascommissie en het commissieartikel) en 2017 (art. 1.1 onder g en y, 16.2, 62, 63 en 64, met de toevoeging "al dan niet uit haar midden" en de uitwerking in het huishoudelijk reglement). Het woord commissie komt in de modellen van 1972, 1973, 1983 en 1992 en in het model voor kleine VvE's van 2021 niet voor, en de woorden technische commissie, mandaat en delegeren in geen van de zeven; het model van 2021 noemt wel eenmalig een commissaris in de verzekeringsbepaling van artikel 12 lid 1 zonder ergens een raad te regelen.
• Kantonrechter Rotterdam, 27 juni 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:7908. Een kascommissie waarvan het enige overgebleven lid tevens bestuurder was; de goedkeuring van de jaarrekening, de decharge en de herbenoeming van dat lid vernietigd wegens strijd met artikel 2:48 BW, met de overwegingen dat ook een lid van een onder-VvE belanghebbende kan zijn en dat dit totstandkomingsgebrek niet fundamenteel genoeg is voor nietigheid en dus tot vernietigbaarheid leidt.
• Kantonrechter Limburg, 31 oktober 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:10113. Artikel 2:48 lid 1 BW als dwingend recht; goedkeuring van jaarcijfers vernietigd omdat het bestuursverslag ontbrak, de stukken niet waren ondertekend en de kascommissie andere cijfers had beoordeeld dan er voorlagen.
• Kantonrechter Amsterdam, 5 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9950. Goedkeuring en decharge vernietigd omdat een niet-lid in de kascommissie zat, met de praktische wenk om bij gebrek aan animo een accountant te benoemen. De overweging leest artikel 2:48 lid 2 BW als een benoeming "uit haar midden"; die woorden staan niet in de wettekst, die alleen bestuurders uitsluit.
• Kantonrechter Haarlem, 20 april 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3136. Een VvE onder het modelreglement van 1973 met een functionerende technische commissie met eigen voorzitter, zonder dat de rechter daar een punt van maakt; in dezelfde uitspraak wordt een beschikking van 24 februari 2016 aangehaald waarin staat dat een bevoegdheid die het reglement aan de vergadering toekent, zoals het opleggen van een boete, niet kan worden gemandateerd.
• VvErecht.nl, Van der Vleuten, Moet een kascommissie uit louter VvE-leden bestaan? (oktober 2015). De kritiek op de Amsterdamse uitspraak, met het argument dat wet en modelreglementen sinds 2006 geen lidmaatschapseis kennen en de uitkomst voor kleine VvE's onwerkbaar is.
• Rijssenbeek Advocaten, De VvE en de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (maart 2021) en Bestuurdersaansprakelijkheid bij de VvE en de C(F)V (januari 2011). Waarom het verenigingsrecht van Boek 2 maar beperkt voor het appartementsrecht geldt, en het raadplegen van commissies als zorgvuldigheidsargument voor het bestuur.