Schoonmaak in de VvE. Het trappenhuis, het rooster en de buurman op de begane grond

Door Ibrahim Önder · Gepubliceerd op

Rooster of schoonmaakbedrijf, waarom de begane grond meebetaalt, wanneer een boete kan en waar je op let als je een buurtgenoot betaalt.

Het trappenhuis, de galerij en de bergingsgang zijn gemeenschappelijk, dus alle eigenaars betalen de schoonmaak naar hun breukdeel, ook wie op de begane grond woont, tenzij de akte zelf iets anders regelt. Leg de keuze voor een rooster of een schoonmaakbedrijf vast in de vergadering, en een rooster in het huishoudelijk reglement, met een schoonmaker als vangnet. Betaal je een buurtgenoot, let dan op, want de regeling voor hulp in de huishouding geldt niet voor een vereniging.

Op het prikbord in de hal hangt een rooster van drie jaar geleden. Volgens het rooster is deze week nummer 4 aan de beurt, maar dat is niemand opgevallen, want het is altijd de buurvrouw van 2 die met de emmer de trap afgaat. Ze zegt er niets meer van, maar je ziet het aan haar gezicht. Op de vergadering stelt iemand voor om een schoonmaker in te huren. De bewoner van de begane grond steekt meteen zijn hand op. Hij komt nooit in het trappenhuis, dus hij gaat er ook niet voor betalen. Moet hij dat wel? En wat als het rooster gewoon blijft hangen?

Waarom de begane grond meebetaalt

In elk modelreglement met een lijst staan het trappenhuis, de galerijen en de gangen bij de gemeenschappelijke gedeelten. De kosten van het onderhoud of het gebruik daarvan zijn gezamenlijk, en die betaalt iedere eigenaar naar zijn breukdeel. Dat staat zo in alle zes de modellen, van 1973 tot en met dat voor kleine verenigingen van 2021. Het woord schoonmaak komt in geen van die modellen voor, maar de kosten van het schoonhouden van het trappenhuis vallen onder het onderhoud of het gebruik ervan. Of je er zelf komt, doet niet ter zake. De akte telt, en wie op de begane grond woont, betaalt mee. Hoe je je eigen breukdeel controleert, lees je in klopt jouw breukdeel.

Een uitzondering moet in de akte staan

Een andere verdeling kan wel, maar alleen in de akte zelf. Er bestaan aktes waarin de kosten van het schoonhouden van een deel van het trappenhuis bij een groep eigenaars liggen. Een eigenaar op de begane grond in Rotterdam hoefde in 2018 niet mee te betalen aan de lift. Dat kwam niet doordat hij er nooit in stapte, maar doordat zijn akte een uitzondering had voor onderdelen die maar een deel van de bewoners dienen. En wat niet in de akte staat, kun je niet alsnog via het huishoudelijk reglement regelen. Een gerechtshof verklaarde in 2017 een andere kostenverdeling in het huishoudelijk reglement nietig, ook al had ruim negentig procent van de stemmen ervoor gekozen en opende de akte die route zelf. Wie de begane grond wil ontzien, moet de akte wijzigen.

Rooster, buurtgenoot of bedrijf

Er zijn grofweg drie manieren om het trappenhuis schoon te krijgen. De bewoners doen het zelf, volgens een rooster. Een buurtgenoot of een student doet het tegen een vergoeding. Of er komt een schoonmaakbedrijf, eventueel met een glazenwasser erbij. Welke het ook wordt, maak er een bewuste keuze van en leg haar vast in een besluit van de vergadering, ook als het bestuur het binnen de begroting misschien zelf zou mogen. Dan weet iedereen waar hij aan toe is, en weet een volgend bestuur waarom het zo geregeld is.

Het rooster dat blijft hangen

Een schoonmaakrooster staat in geen enkel modelreglement. Wil je het vastleggen, dan hoort het in het huishoudelijk reglement. Vanaf het model van 2006 mag dat uitdrukkelijk ook regels geven over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, en daar past een rooster het makkelijkst onder. In de oudere modellen gaat het huishoudelijk reglement vooral over het gebruik. Of een vereniging haar leden kan verplichten zelf te poetsen, heeft nog geen rechter uitgemaakt. Een rooster werkt het best als afspraak waar iedereen achter staat, met een schoonmaker als vangnet voor wie niet kan of niet wil. Hoe je het huishoudelijk reglement vaststelt en wie eraan gebonden is, ook als er een huurder woont, staat in wat er in het huishoudelijk reglement mag.

Een boete voor de overgeslagen beurt

Wie zijn beurt overslaat, kan een boete krijgen, maar alleen langs de route van het reglement. In de modellen tot en met 1992 moet de schoonmaakplicht dan in het reglement of het huishoudelijk reglement staan, vanaf 2006 telt ook een besluit van de vergadering. De overtreder krijgt eerst een aangetekende waarschuwing. En er moet een bedrag voor zijn. Tot en met het model van 2006 staat dat in de akte of stelt de vergadering het vast, in de modellen van 2017 en 2021 geldt anders een vangnet uit het model zelf. Een kantonrechter in Gelderland liet in 2015 een boeteregeling staan die per categorie overtreding een eigen bedrag noemde, en zei erbij dat één algemene boetebepaling niet mag. Wie wil kunnen beboeten, maakt van de overgeslagen schoonmaakbeurt dus een eigen categorie met een eigen bedrag. Wie de boete oplegt, verschilt per model, en daarover meer in een boete van de VvE.

Een buurtgenoot of een student betalen

De buurjongen die elke week de trap doet voor een tientje contant, lijkt de makkelijkste oplossing. Er zit alleen een addertje onder het gras. De regeling waarmee een particulier zijn schoonmaker thuis zonder loonadministratie kan betalen, geldt alleen voor werk voor het eigen huishouden van een mens, en een vereniging van eigenaars heeft geen huishouden. Werkt iemand tegen loon en onder het gezag van de vereniging, dan kan het een gewone dienstbetrekking zijn, met loonheffingen. Of dat zo is, hangt van het geval af. Er zijn twee nette sporen. Een vrijwilliger mag in 2026 onbelast tot 220 euro per maand en 2.200 euro per jaar ontvangen, zolang hij het niet als beroep doet en de vergoeding geen echt loon is. Wie voor een marktconform uurloon poetst, is geen vrijwilliger. Het tweede spoor is een zelfstandige die een factuur stuurt. Meer over de vergoeding staat in een vergoeding die belastingvrij blijft.

Als een bestuurslid het wil doen

Het wordt ingewikkelder als de schoonmaker de dochter van de voorzitter is. In de modellen van 2006 en 2017 mag een bestuurder niet meestemmen over een opdracht aan zichzelf, zijn partner, zijn ouders of kinderen, of een bedrijf waarin zij de meerderheid hebben. De oudere modellen en dat voor kleine verenigingen van 2021 kennen die regel niet. Een zwager of een neef valt daar niet onder. Leg zo'n opdracht dus aan de vergadering voor, met de prijs erbij, en laat de betrokken bestuurder buiten de stemming. Meer daarover in zelf klussen in de VvE.

Het contract met een schoonmaakbedrijf

Loopt een schoonmaakcontract meerdere jaren, dan telt de totale waarde, niet het bedrag per maand. In de modellen van 1973, 1983 en 1992 mag een contract met verplichtingen die langer dan een jaar lopen alleen met een besluit van de vergadering, met een uitzondering voor onderhoud of beheer die per model verschilt. Of schoonmaak onder die uitzondering valt, is niet uitgemaakt, dus vraag de vergadering. In de modellen van 2017 en 2021 ligt de grens bij een duurcontract van in totaal 5.000 euro, of een ander bedrag dat de vergadering koos. Daarboven vraagt het model van 2017 twee derde van de stemmen en dat van 2021 een machtiging van de vergadering. Het model van 2006 heeft geen aparte regel voor meerjarige contracten. Lees ook de voorwaarden op de opzegging. Een vereniging is geen consument, en de voorwaarden van een schoonmaakbedrijf kunnen het opzeggen dus behoorlijk beperken. Een vereniging in Hilversum met een vijfjarig contract hield een deel van een factuur in en ontbond het contract op eigen houtje. Ze moest in 2011 de gemiste winst over de rest van de looptijd vergoeden. Hoe je een contract wel netjes beëindigt, lees je in contracten van de VvE.

Negen of eenentwintig procent btw

Kijk ook naar de btw op de factuur. Schoonmaakwerk binnen woningen valt in 2026 onder het lage tarief van negen procent, en volgens de staatssecretaris volgen het trappenhuis, de hal en de lift van een woongebouw de woningen, tenzij ze gemengd worden gebruikt, bijvoorbeeld met winkels. Ook het schoonmaken van een gesloten galerij kan eronder vallen. Voor de glazenwasser aan de buitenkant geldt het gewone tarief van eenentwintig procent, net als voor ramen aan een open galerij. Staat er op de factuur voor het trappenhuis eenentwintig procent, vraag dan waarom.

Als je verhuurt

Verhuur je je appartement, dan is het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten en het wassen van de ramen die hij kan bereiken in de regel een klus van je huurder. Laat je het voor hem doen en heb je dat in het huurcontract afgesproken, dan mag je de kosten als servicekosten doorberekenen. Vanaf 1 januari 2027 geldt voor nieuwe huurcontracten een gesloten lijst van servicekosten, maar schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten blijft erop staan, langs dezelfde weg van de kleine herstellingen. Bij de glazenwasser rekent de Huurcommissie alleen de arbeid mee, niet de hoogwerker, dus vraag om een factuur die die twee scheidt. De rest staat in VvE-kosten doorberekenen aan je huurder.

Spullen in de weg

Wie het trappenhuis schoonmaakt, struikelt over de fiets, de kinderwagen en de rij schoenen bij de deur. In een gemeenschappelijke gang of trap waar een vluchtroute doorheen loopt, mogen geen brandgevaarlijke spullen staan. Fietsen, scootmobielen en kratten vallen daar altijd onder, een metalen bankje of een stenen plantenbak niet. Wat er nog wel mag, lees je in wat er nog in het trappenhuis mag.

Vier misverstanden op een rij

  • Ik woon op de begane grond, dus ik hoef niet mee te betalen aan het trappenhuis. Nee. Iedereen betaalt naar breukdeel, tenzij jullie akte zelf een uitzondering maakt. Via het huishoudelijk reglement kan dat niet.
  • Wie zijn beurt overslaat, krijgt gewoon een boete. Alleen langs de route van het reglement. Het rooster moet in het reglement of het huishoudelijk reglement staan, of vanaf het model van 2006 in een besluit van de vergadering. Er moet een bedrag voor zijn, en de buurman krijgt eerst een aangetekende waarschuwing. En of je leden wel tot poetsen kunt verplichten, heeft nog geen rechter uitgemaakt.
  • Een buurtgenoot betalen gaat via de regeling voor huishoudelijke hulp, dan zijn we geen werkgever. Nee. Die regeling geldt alleen voor het huishouden van een particulier, niet voor een vereniging.
  • Op schoonmaak zit altijd eenentwintig procent btw. Nee. Het trappenhuis van een woongebouw valt in 2026 onder negen procent. De glazenwasser aan de buitenkant valt wel onder eenentwintig procent.

Zo helpt SamenVvE

Het gedoe rond schoonmaak gaat zelden over het geld. Het gaat over de buurvrouw die altijd de trap doet en de buurman die vindt dat hij niet hoeft te betalen. In SamenVvE is schoonmaak een eigen post in de begroting en het kasboek, en kies je per post met welke verdeelsleutel de kosten worden omgeslagen, ook een sleutel voor een deel van de appartementen als jullie akte daar ruimte voor geeft. Verdeel je een rekening, dan krijgt elk lid een mail met zijn eigen aandeel, en zo nodig een factuur per appartement, zonder dat jij hoeft te rekenen. Het schoonmaakcontract staat bij de contracten, met de looptijd en de opzegtermijn, en voor de opzegdatum krijgt het bestuur een seintje. Het schoonmaakbedrijf staat bij de leveranciers, en het huishoudelijk reglement met het rooster deel je met iedereen in de documenten. Een schoonmaakrooster kent het portaal niet, en terugkerende taken ook niet. Dat blijft een afspraak tussen buren.

Bronnen bij dit artikel

Wil je de schoonmaakkosten eerlijk verdelen zonder zelf te hoeven rekenen?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen