De VvE-bijdrage gaat omhoog, wat mag en wat kun je doen

Gepubliceerd op

Een forse verhoging of een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro's; er is geen VvE-onderwerp waarover vaker ruzie ontstaat. Welke meerderheid er echt nodig is, waarom terugwerkende kracht meestal mag en welke bezwaren bij de rechter wel en niet kansrijk zijn.

De agenda voor de jaarvergadering valt in je mail en bij punt zes sta je stil. Voorstel verhoging maandbijdrage, plus een eenmalige extra bijdrage voor het dak. Je rekent het om naar jouw breukdeel en voelt je maag zakken. Dit is het onderwerp waarover in een VvE het vaakst ruzie ontstaat. En het is ook het onderwerp waarover de meeste onzin rondgaat, van "terugwerkende kracht mag nooit" tot "ik heb tegengestemd, dus ik betaal niet". Tijd voor het echte verhaal.

Waarom die bijdrage zo stijgt

Eerst het ongemakkelijke nieuws. De stijging is lang niet altijd wanbeleid, vaak is het gewoon rekenkunde. Het CBS-prijspeil voor onderhoud in meergezinswoningen steeg sinds 2021 met ruim vijfentwintig procent, met uitschieters van rond de negen procent in 2023 en 2024. De bouwkosten voor nieuwbouwwoningen stegen in dezelfde periode met bijna drieëntwintig procent. De woonverzekering, die op verjaardagen steevast de schuld krijgt, blijkt in de CBS-reeks juist een bescheiden stijger met nog geen acht procent over dezelfde jaren. Een VvE die haar begroting jaren niet indexeerde, heeft dus geen keuze meer; de wal keert het schip, en het schip heet dan een inhaalverhoging of een extra bijdrage. Hoe je dat vóór blijft, staat in ons begrotingsartikel.

De gewone verhoging loopt via de begroting

Een verhoging van de maandbijdrage is geen los besluit. De vergadering stelt de begroting vast en bepaalt in datzelfde besluit de voorschotbijdrage; de bijdrage is simpelweg de begroting gedeeld door de verdeelsleutel. Wie de verhoging wil tegenhouden, moet dus op de vergadering over de posten praten, niet over het eindbedrag. En wie vindt dat hij te veel betaalt ten opzichte van de buurman, moet bij de akte zijn, want de verdeling ligt vast in de breukdelen en kan niet met een gewoon meerderheidsbesluit worden verschoven. Dat de uitkomst soms wrang voelt, is geen juridische grond; rechters zeggen onomwonden dat oneerlijk aanvoelen iets anders is dan strijd met de akte. Lees daarover ons breukdelenartikel.

Dan de terugwerkende kracht, de hardnekkigste mythe van dit onderwerp. De meeste reglementen gaan er zelf van uit dat een begroting voor het al lopende jaar kan worden vastgesteld; alleen het model van 2006 en het reglement voor kleine VvE's gaan uit van vaststellen vooraf. Het model van 2017 zegt zelfs letterlijk dat de begroting uiterlijk in de jaarvergadering voor het lopende boekjaar wordt vastgesteld, en die vergadering mag tot zes maanden na afloop van het vorige jaar plaatsvinden. In de modellen van 2006 en later regelt een doorloopclausule vervolgens de verrekening. Wat je in de tussenmaanden op het oude tarief betaalde, wordt verrekend met het nieuwe. In de oudere reglementen staat die clausule niet, en daar loopt het via de afrekening achteraf. Dat is per definitie bijbetalen over verstreken maanden. In de rechtspraak zijn zulke besluiten overeind gebleven, tot en met een begroting die in juli met terugwerkende kracht voor het hele jaar werd vastgesteld. Eén eerlijke kanttekening hoort erbij. Geen rechter heeft de terugwerkende kracht tot nu toe als losse rechtsvraag beoordeeld, en voor een verhoging die verder terug zou grijpen dan het lopende boekjaar bestaat een ander instrument, namelijk de definitieve afrekening bij de jaarrekening.

De eenmalige extra bijdrage

Voor de grote klap, de extra bijdrage voor het dak of de fundering, ligt de lat hoger. Onder de modellen van 1992, 2006 en 2017 vergt zo'n uitgavenbesluit boven het drempelbedrag uit je akte twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waar twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. De oudste modellen van 1973 en 1983 eisen zelfs drie kwart van de stemmen, een detail dat bijna iedereen over het hoofd ziet. Wordt het quorum niet gehaald, dan volgt een tweede vergadering waar het quorum vervalt; onder de nieuwere modellen blijft de tweederdemeerderheid daar gewoon staan. En dan de verrassing van het kleinste model. Het reglement voor kleine VvE's uit 2021 kent helemaal geen versterkte meerderheid en geen quorum. In een vereniging van drie appartementen met gelijke stemmen kan een extra bijdrage van duizenden euro's onder dat model dus met twee stemmen tegen één worden besloten, tenzij de wet voor dat besluit meer eist. In vrijwel elke generatie van het reglement stelt de vergadering in het uitgavenbesluit ook de extra bijdrage vast, en daar beschermt het je tegen luchtfietserij, want het werk mag pas beginnen als het geld er is. De oudere modellen eisen dat het in kas zit, het model van 2017 accepteert ook dat de vereniging erover kan beschikken, bijvoorbeeld via een toegezegde lening. In het kleinste model staat die bescherming niet.

Drie bijzonderheden verdienen een eigen alinea. Onder het model van 1992 geldt een uitzondering die verder nergens bestaat. De eigenaar die van een verbouwing of nieuwe installatie geen voordeel trekt, hoeft er niet aan mee te betalen. Dat gaat alleen over echte vernieuwingen die geen onderhoud zijn, denk aan de benedenbewoner en de nieuwe lift, maar in die gevallen is het een sterke kaart. Verder kan de vergadering in plaats van een bijdrage ineens ook tot een lening besluiten, want die bevoegdheid heeft de VvE sinds 2018 in de wet, tenzij haar eigen reglement het uitdrukkelijk verbiedt. In een Noord-Hollandse zaak sprak een eigenaar die geen hogere maandlasten wilde met haar VvE af dat zij haar aandeel in één keer betaalde, en de rechter zag daar geen been in; een recht is dat niet, het was maatwerk in die vereniging. Weet wel dat de eigenaars zelf voor zo'n lening instaan; gratis is hij nooit. En dan is er nog het entreegeld voor nieuwe eigenaren, het idee dat een koper zich moet inkopen in het reservefonds. Dat vindt in geen enkel modelreglement een grondslag. De modellen van 2006 en 2017 staan alleen informatie- en toetredingskosten toe die de werkelijk gemaakte kosten dekken, meer niet; een rechter is er nog nooit aan te pas gekomen. Verkoop je je appartement terwijl er zo'n extra bijdrage loopt, kijk dan goed naar je reglementsgeneratie, want onder het model van 2006 draagt uitsluitend de verkoper haar, terwijl koper en verkoper onder het model van 2017 hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen van dit en het vorige boekjaar, met de koper beschermd tot het bedrag uit de verklaring die het bestuur bij de overdracht afgeeft. Meer daarover in ons verkoopartikel.

Je bent het er niet mee eens

Wie een besluit wil laten vernietigen, heeft één maand vanaf het moment dat hij het kende of kon kennen. Stuurt jouw VvE gewoonlijk notulen rond, dan begint die maand bij de verspreiding daarvan; doet zij dat niet, dan wordt van een afwezige eigenaar verwacht dat hij binnen een week na de vergadering zelf navraag doet, zo heeft de Hoge Raad het uitgangspunt bepaald. Trap niet in de klassieke valkuil. Zegt het bestuur na jouw bezwaar toe de vergadering over te doen, dan loopt je maandtermijn tegen het oorspronkelijke besluit gewoon door, want een bestuur kan vergaderbesluiten niet zomaar vervallen verklaren. Wees ook realistisch over je kansen. De rechter toetst terughoudend, en de harde regel uit de rechtspraak luidt dat wie het niet kan betalen daarmee nog geen grond heeft; heeft de meerderheid ingestemd, dan moet de minderheid zich voegen. Kansrijk wordt het pas wanneer de vereiste meerderheid of het quorum niet is gehaald, want dan is het besluit nietig en geldt de maandtermijn niet. Reken je daar niet rijk. Vraag bij de kantonrechter altijd ook vernietiging, want alleen dan mag hij de nietigheid meteen meebeoordelen, en een nietig besluit kan later alsnog met een geldig nieuw besluit worden rechtgezet. Botst het besluit met de akte, bijvoorbeeld omdat de kostenverdeling stiekem afwijkt van de breukdelen, dan kan het nietig zijn maar ook vernietigbaar, dus laat de maand voor de zekerheid niet verlopen. En ook een oproeping die niet deugde, geeft een kans. Weet ten slotte wat winnen oplevert. Het besluit is dan van tafel en er moet opnieuw worden vergaderd, maar de rechter kan de VvE niet dwingen tot het omgekeerde besluit, en wie te veel betaalde moet zijn geld in een aparte procedure terughalen. De hele route staat in ons artikel over het aanvechten van besluiten.

Je kunt het niet betalen

Hier past alleen eerlijkheid. Er bestaat geen landelijke regeling die de VvE-bijdrage van eigenaars met een laag inkomen verlicht; geen toeslag, geen fonds. Wat er wel kan, begint bij een betalingsregeling met de eigen VvE, waarbij het verstandig is dat de vergadering het bestuur daarvoor vooraf een mandaat geeft, zodat over de bevoegdheid geen ruzie ontstaat. Soms kiest de vergadering voor een lening in plaats van een bijdrage ineens, wat de klap uitsmeert over de maandbijdrage. Bijzondere bijstand bij de gemeente is voor een eenmalige noodzakelijke bijdrage in theorie mogelijk, maar de drempel is hoog en de vermogenstoets raakt juist huiseigenaren. En wie als eigenaar in de bijstand belandt, krijgt die boven een grens in de vorm van een lening met de woning als onderpand. Zelf opschorten of je bijdrage wegstrepen tegen een vordering op de VvE is in elk geval geen begaanbare weg, en iets anders dan de verrekening door de VvE hierboven; de reglementen van 2006 en later verbieden het met zoveel woorden. Praat dus vroeg met het bestuur, want stil ophouden met betalen eindigt in de incassoroute die we beschrijven in eigenaar betaalt niet.

Drie misverstanden op een rij

  • Een verhoging met terugwerkende kracht mag niet. De meeste reglementen gaan er zelf van uit dat de begroting het lopende jaar kan betreffen, vanaf 2006 schrijven zij de verrekening ook uitdrukkelijk voor, en in de rechtspraak zijn zulke besluiten overeind gebleven. Alleen verder terug dan het lopende boekjaar wordt het een ander verhaal.
  • Ik heb tegengestemd, dus ik hoef niet mee te betalen. De VvE beslist bij meerderheid en de bijdrageplicht geldt voor iedereen naar breukdeel. De ene echte uitzondering staat in het model van 1992, voor wie geen enkel voordeel heeft van een verbouwing of nieuwe installatie.
  • Na een maand is het altijd te laat. De maand geldt voor vernietiging. Is de vereiste meerderheid of het quorum nooit gehaald, dan is het besluit nietig en bestaat die termijn niet. Botst het besluit met de akte, dan kan het nietig zijn maar ook vernietigbaar, dus laat de maand voor de zekerheid niet verlopen.

Zo helpt SamenVvE

Een verhoging doet minder pijn als hij geen verrassing is. In SamenVvE ziet elk lid het hele jaar de begroting naast de werkelijke uitgaven staan, zodat de vergadering ziet aankomen wat er moet gebeuren in plaats van erdoor overvallen te worden. Is de nieuwe bijdrage eenmaal vastgesteld, dan gaat het besluit met stemuitslag het besluitenregister in, worden de facturen in één keer voor alle leden klaargezet en loopt de incasso automatisch, met een nette aankondigingsmail vooraf. Wie achterloopt, is voor het bestuur vroeg zichtbaar, zodat het gesprek kan beginnen voordat het een incassozaak wordt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat een verhoging niemand meer overvalt?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen