Optoppen. Extra woningen op jullie dak, en waarom iedereen moet meetekenen

De brief ziet er professioneel uit. Een ontwikkelaar heeft naar uw complex gekeken en ziet mogelijkheden voor twee extra woonlagen, met een aantrekkelijke vergoeding voor de vereniging. Op de vergadering vallen de woorden woningnood en kans, iemand heeft in de krant gelezen dat het rijk hier tot 2030 honderdduizend woningen mee wil bouwen, en tegelijk bekruipt iedereen hetzelfde gevoel. Hier gebeurt iets groots waar wij niet tegen opgewassen zijn. Dat gevoel is gezonder dan de brief. Een bank rekende in september 2025 voor dat er in heel Nederland welgeteld zes optopprojecten bij VvE's daadwerkelijk zijn gebouwd, samen goed voor zeventig woningen. Zeventig, tegenover een ambitie van honderdduizend. Optoppen is voor een vereniging geen routine, en wie u vertelt van wel, heeft iets te verkopen. Dit artikel zet op een rij wat er werkelijk moet gebeuren voordat er iemand op uw dak woont.

Er komt geen woning op uw dak zonder dat iedereen tekent

Zoek in uw splitsingsakte naar het woord optoppen en u vindt het niet, in geen van de zeven modelreglementen komt het voor. Wat er wel in alle zeven staat, is dat een opbouw verboden is zonder toestemming van de vergadering. Maar die toestemming is hier bij lange na niet genoeg, en dat is de kern van dit hele onderwerp. Worden het zelfstandige woningen, dan komen er appartementsrechten bij, verschuiven alle breukdelen en gaat de akte zelf op de schop. Wordt het een uitbreiding van een bestaand appartement, dan ligt het genuanceerder, al zit u ook dan aan de akte vast zodra er gemeenschappelijk dak bij komt. U zult veel lezen over de route met vier vijfde van de stemmen, want die staat in de wet. Voor dit soort plannen kunt u daar alleen niet op rekenen. Uw dak is gemeenschappelijk, en wie er woningen op zet, haalt een stuk van dat dak uit de gemeenschap. De Hoge Raad heeft in 2023 aangenomen dat zoiets alleen kan met medewerking van álle eigenaars, en de rechters daarna passen dat gewoon toe. Iedereen tekent, bij de notaris, ook de eigenaar die nooit naar de vergadering komt. En daar blijft het niet bij, want ook elke hypotheekbank van elk appartement moet toestemmen. In een complex van veertig appartementen zijn dat zo vijfentwintig hypotheken bij een handvol banken, en die handtekeningenronde is de stille projectkiller waar geen krantenstuk over gaat. Er is één noodklep. Weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die handtekening vervangen, als eigenaars met minstens de helft van de stemmen daarom vragen. Reken er niet te makkelijk op, verzet tegen zo'n ingrijpende wijziging is niet snel onredelijk, zo bleek in 2026 nog toen het verzet van twee eigenaars tegen een dakopbouw gewoon standhield.

De VvE verkoopt niets, en dat is geen formaliteit

Komt er een contract op tafel waarin de VvE het dak verkoopt, houd het dan tegen. Uw vereniging bezit dat dak niet, zij beheert het namens alle eigenaars, en weggeven is geen beheer. Een vergaderbesluit dat het toch probeert, is nietig, zelfs als iedereen in de zaal vóór was. Iets tijdelijk in gebruik geven mag wel, maar hoe langer de afspraak loopt, hoe meer zij op weggeven gaat lijken. In Amsterdam probeerde men het in 2025 met een gebruiksovereenkomst van vijfentwintig jaar die bij verkoop mocht meeverhuizen, en de kantonrechter noemde dat wat het was, een poging om het dak voorgoed binnen te halen. Het besluit om de akte er later bij aan te passen sneuvelde meteen mee, want daar had iedereen voor moeten tekenen. Krijgt u het voorstel om een opstalrecht op het dak te vestigen, weet dan dat daar bij een VvE nog geen gepubliceerde rechtspraak over te vinden is, en dat ook dat vestigen een daad van beschikking is die de VvE niet zelf kan verrichten. Laat er dus uw eigen notaris naar kijken, niet die van de ontwikkelaar. Volledigheidshalve, er is één uitspraak uit 2025 die milder oogt, over een opbouw waarbij het dak even groot bleef en alleen de lucht erboven in gebruik werd genomen. Dat was een bestaande situatie die achteraf netjes werd rechtgetrokken, en een rechtbank heeft die zaak in 2026 uitdrukkelijk apart gezet. Begin niet met de uitzondering. Hoe de scheidslijn precies loopt bij één enkele opbouw, staat in ons artikel over dakterrassen en dakopbouwen.

Kan het dak het dragen, en wie komen er wonen

Naast de handtekeningen zijn er drie echte hindernissen, en ze zijn alle drie gewoon te onderzoeken. Kan de constructie het dragen, komt het gebouw door de extra hoogte in een zwaardere klasse voor brandveiligheid en lift, en werkt de gemeente mee. Naoorlogse gebouwen hebben vaak meer draagkracht over dan gedacht, maar soms moet juist de fundering versterkt, en dat weet u pas na een constructief onderzoek. Spreek vooraf af wie dat onderzoek betaalt als het project niet doorgaat, en verwar het niet met vrijblijvend, want het kost echt geld. Vraag de gemeente vroeg naar de parkeernorm, de bergingen en de fietsenstalling, drie eisen die ruimte kosten die er in een bestaand complex meestal niet is. Reken daarbij op een omgevingsvergunning, want de vergunningvrije routes zijn gemaakt voor dakkapellen en aanbouwtjes, niet voor een hele verdieping. En soms hoort er ineens een lift bij het plan, want een gebouw dat een laag hoger wordt, valt zomaar in een categorie waarin een lift verplicht is. En onderschat de eigen achterban niet. De bezwaren van bewoners gaan zelden over het recht en bijna altijd over twee gewone vragen, wie komen er boven ons wonen en hoeveel overlast krijgen wij. In het ene goed beschreven VvE-project dat er is, hielp iets simpels, meerdere voorlichtingsavonden, elk over een eigen thema. Wees daar ook eerlijk over de overlast, en vraag de ontwikkelaar om een planning per bouwfase voordat u iets belooft. Reken verder in jaren, niet in maanden. Een strak georganiseerde corporatie haalt twee jaar; een vereniging van vrijwilligers moet rekenen op een half jaar tot anderhalf jaar voor een dossier dat goed loopt, en langer zodra het ingewikkeld wordt. En dan moet de bankenronde nog beginnen. Er bestaat sinds 2025 een rijkssubsidie waar optopprojecten onder kunnen vallen, destijds veertienduizend euro per woning, maar de regeling en het loket veranderen snel, dus kijk de actuele stand na voordat u ermee rekent.

Wat het oplevert, en van wie dat geld is

En dan de vraag waar de brief van de ontwikkelaar om draait. Wat levert het op? Het eerlijke antwoord uit de praktijk is dat optoppen voor een VvE zelden een manier is om rijk te worden, en soms een manier om een onbetaalbaar geworden onderhoudsopgave alsnog te financieren. In het gedocumenteerde project in Amsterdam waren de galerijconstructies na een inspectie afgeschreven, en dreigde een extra bijdrage van tweehonderd euro per huishouden per maand, in het geld van 2024. De opbrengst van de nieuwe woningen ging naar het onderhoud en de constructie, en de maandbijdrage kon daarna juist omlaag. Dat is de realistische winst. Van wie het geld is, is nog het duidelijkste deel, van alle eigenaars samen, ieder naar zijn aandeel, want het dak was van iedereen. Maar wat er vervolgens mee mag, uitkeren of in het reservefonds storten, en wat de belastingdienst daarvan vindt, daarover is opvallend weinig vastgelegd. Laat precies dat uitzoeken voordat er iets wordt getekend, niet erna. En let op wat de Hoge Raad bij diezelfde uitspraak nog meer zei, want u komt het vast tegen. Wie overstemd wordt bij een wijziging die met vier vijfde van de stemmen mag, hoeft de notaris- en kadasterkosten niet mee te betalen als hij er niets aan heeft. Bij een optopplan helpt dat u niet, want daar telt geen meerderheid maar iedere handtekening. Spreek dus zelf af wie de kosten draagt als het plan sneuvelt.

Vier misverstanden op een rij

• Met vier vijfde van de stemmen kunnen wij het dak verkopen. Nee. Wie een gemeenschappelijk gedeelte aan iemand toedeelt, heeft de medewerking van alle eigenaars nodig, plus alle banken. De vier vijfde route is voor andere wijzigingen.
• De VvE verkoopt het dak. Nee. De VvE beheert, de gezamenlijke eigenaars beschikken. Een contract waarin de VvE als verkoper staat, hoort niet getekend te worden.
• In ons reglement staat dat de vergadering een opbouw kan toestaan, dus dat regelen wij op de vergadering. Nee. Die bepaling betekent alleen dat de vergadering er óók naar moet kijken, naast de aktewijziging. Zo legde een rechtbank het in 2026 uit.
• Optoppen is tegenwoordig zo geregeld. Nee. Een bank telde in september 2025 zes gerealiseerde VvE-projecten in heel Nederland, samen zeventig woningen. Het kan, maar het is pionierswerk, en wie anders beweert heeft iets te verkopen.

Zo helpt SamenVvE

Tegenover een professionele ontwikkelaar staat een bestuur van vrijwilligers, en het verschil zit hem zelden in kennis en bijna altijd in organisatie. Precies daar helpt het portaal. Het eerste besluit, wij laten dit onderzoeken en verder nog niets, gaat met stemuitslag het doorzoekbare register in, zodat niemand later kan beweren dat er al iets is beloofd. De splitsingsakte en de tekening staan in de documentenkluis, open voor elk lid, net als het constructief rapport en de aanbiedingsbrief, zodat iedereen op de voorlichtingsavond naar dezelfde stukken kijkt. De vragen aan de gemeente en aan de banken staan als taken klaar, met een verantwoordelijke en een streefdatum, en elke mededeling over het project gaat per mail naar alle bewoners, ook naar de eigenaar die nooit komt maar straks wel moet tekenen. De aktewijziging zelf blijft werk voor de notaris. Maar een vereniging die haar dossier zo op orde heeft, praat met een ontwikkelaar op ooghoogte, en dat is precies het verschil tussen verkocht worden en zelf beslissen.

Bronnen bij dit artikel

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 101, 106, 126, 139, 140, 140b en 144 (toestand augustus 2026). Het opstalrecht als zakelijk recht om op of boven andermans zaak eigendom te hebben, het appartementsrecht als aandeel met uitsluitend gebruik, het beheer van de vereniging tegenover het beschikken van de gezamenlijke eigenaars, de wijziging van de akte met medewerking van alle eigenaars dan wel met vier vijfde van de stemmen, de toestemming van hypotheekhouders en beslagleggers, de vervangende machtiging op verzoek van eigenaars met ten minste de helft van de stemmen, de vernietigingsregeling met schadeloosstelling voor de tegenstemmer, en de bevoegdheid van de kantonrechter om een wijziging van de akte te bevelen als het gebouw niet meer aan de akte beantwoordt.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2006 (art. 22 lid 1, het enige model dat het vestigen van een recht van erfpacht of opstal met zoveel woorden onder het opbouwverbod brengt), 2017 (art. 24.1) en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 16 lid 1). Het woord optoppen komt in geen van de zeven volledig doorzochte modellen voor; alle zeven verbieden een op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering, en vanaf het model van 2006 staat bijbouw er uitdrukkelijk bij.
• Hoge Raad, 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286. De Hoge Raad nam aan dat een wijziging van de akte van splitsing die een gemeenschappelijk gedeelte toedeelt aan een eigenaar alleen kan met medewerking van alle appartementseigenaars, omdat toedeling een daad van beschikking is en de vereniging slechts tot beheer bevoegd is; het cassatieberoep werd verworpen zonder dat deze overwegingen tot cassatie leidden, maar lagere rechters passen ze sindsdien toe. Onder schade van de tegenstemmer vallen ook de kosten van de wijziging voor eigenaars zonder belang.
• Rechtbank Rotterdam, 6 mei 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:5557. Wie zonder de vereiste instemming een dakopbouw plaatst, krijgt achteraf geen rechterlijk bevel tot aktewijziging en geen vervangende machtiging; het reglementsverbod op een opbouw geeft de vergadering geen bevoegdheid om hem toe te staan, het betekent alleen dat de vereniging er naast de aktewijziging ook mee moet instemmen, en het verzet van de andere eigenaars tegen zo'n ingrijpende wijziging was niet zonder redelijke grond.
• Kantonrechter Amsterdam, 6 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:7938. Een extra woonlaag wijzigt de gebruiksoppervlakte en daarmee de goederenrechtelijke situatie; de vergadering was niet bevoegd erover te besluiten, zodat zelfs een instemmend besluit nietig zou zijn geweest, en de kantonrechter verklaarde voor recht dat de akte moet worden gewijzigd.
• Kantonrechter Amsterdam, 30 mei 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:3690. Een gebruiksovereenkomst voor het gemeenschappelijke dak van vijfentwintig jaar, overdraagbaar bij verkoop, was geen tijdelijk gebruik; het aktewijzigingsbesluit was nietig omdat toedeling van gemeenschappelijke gedeelten een unaniem besluit van alle eigenaars vergt.
• Gerechtshof Amsterdam, 21 januari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:118. Een opbouw op een plat dak deelde geen gemeenschappelijk gedeelte toe omdat het dakoppervlak gelijk bleef en de lucht boven het dak geen gemeenschappelijk gedeelte is; de kantonrechter mocht de aktewijziging bevelen, mede omdat de eigenaars vooraf toestemming hadden gevraagd en gekregen.
• Kantonrechter Haarlem, 12 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:6528. Een dakopbouw op het gemeenschappelijke dak vergroot het privégedeelte ten laste van de gemeenschap, vergt een aktewijziging en valt buiten het bereik van de vervangende machtiging.
• Kamerbrief Landelijke aanpak optoppen, 28 mei 2024 en Stec Groep, De potentie van splitsen en optoppen (2023). De realistische potentie van honderdduizend woningen door optoppen tot 2030, de gebiedsgerichte aanpak in vijf gemeenten, en het aangekondigde onderzoek naar vereenvoudiging van de wijziging van de splitsingsakte bij VvE's. Blijkens de Kamerbrief van 17 november 2025 is de losse optopaanpak opgegaan in de bredere aanpak Beter Benutten van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
• ABN AMRO met Alba Concepts, De belofte van optoppen (september 2025). De realisatiecijfers: corporaties realiseerden 4.805 woningen, 7,2 procent van hun potentie, en bij VvE's zijn zes projecten met zeventig woningen gerealiseerd en drie projecten met veertig woningen in ontwikkeling; parkeernormen, bergingen en fietsenstallingen worden als concrete knelpunten genoemd.
• Volkshuisvesting Nederland, praktijkverhaal over een VvE in Amsterdam Buitenveldert (2024). De dreigende extra bijdrage van tweehonderd euro per huishouden per maand door afgeschreven galerijconstructies, de besteding van de opbrengst aan onderhoud en constructieve verbeteringen, de verlaagde bijdrage na afloop, en de voorlichtingsavonden per thema; naoorlogse gebouwen hebben vaak constructieve overcapaciteit maar soms moet de fundering worden versterkt.
• Rijksoverheid, openstelling van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen voor optopprojecten, februari 2025. De subsidie van veertienduizend euro per woning op de stand van 2025, met de voorwaarde dat de bouw binnen anderhalf jaar start.
• Jules Zwijsen, Optoppen appartementengebouwen (2025). De praktijkkant vanuit de architectuur: draagkracht, brandveiligheid en besluitvorming als de drie grote showstoppers, de bouwregelgeving die boven de twintig en de zeventig meter zwaarder wordt, de mogelijke liftplicht bij een extra laag, en een doorlooptijd van een half jaar tot anderhalf jaar voor kansrijke dossiers.
• Rijssenbeek Advocaten, Optoppen appartementengebouwen: een trend (2022), Extra appartementsrecht en wijzigen splitsingsakte en Het wijzigen van een splitsingsakte (2023). Vakliteratuur: het creëren van een nieuw appartementsrecht kan uitsluitend met medewerking van alle eigenaars, een tachtigprocentbesluit volstaat alleen bij vergroting van een bestaand privégedeelte, en alle hypotheekhouders en overige beperkt gerechtigden moeten toestemmen.