De tuin van de VvE, wie betaalt en wie bepaalt

Gepubliceerd op

De bovenbewoner betaalt mee aan een tuin waar hij nooit zit en het terras van de benedenbuur schuift elk jaar een stukje op. Hoe de kosten echt verdeeld zijn, wat je in de tuin mag veranderen en waarom dertig jaar gedogen geen eigendom oplevert.

Op de vergadering gaat het over de hovenier. De bewoner van driehoog schuift de begroting van zich af en zegt wat hij al jaren denkt. Ik zit nooit in die tuin, waarom betaal ik eraan mee? Twee stoelen verderop zwijgt de benedenbuurman, wiens terras de afgelopen jaren stilletjes een meter de border in is geschoven. Een gemeenschappelijke tuin is een cadeau en een bron van chagrijn tegelijk. De regels erachter zijn gelukkig veel duidelijker dan de emoties.

Ook jouw eigen tuintje is niet van jou

Eerst het fundament, want daar gaat het meteen al mis. Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw met de grond, plus het exclusieve recht om een deel daarvan te gebruiken. Dat geldt ook voor de benedenwoning met een eigen tuintje. Die grond is niet van jou. Je mag hem als enige gebruiken, maar hij blijft van alle eigenaars samen. Wat van wie is, staat in de splitsingsakte en op de tekening die erbij hoort, en de restregel is streng. Alles wat de akte niet uitdrukkelijk als prive aanwijst, is gemeenschappelijk. Hoe je die stukken leest, staat in ons artikel gemeenschappelijk of prive. Het verschil voelt theoretisch, tot je een schuurtje wilt zetten, je terras wilt vergroten of je tuintje bij een verkoop mooi wilt meetellen. Dan blijkt ineens dat je een gebruiksrecht hebt, geen eigendom.

Wie betaalt de hovenier

De wet is onverbiddelijk voor de bewoner van driehoog. Alle eigenaars dragen naar hun breukdeel bij aan de kosten van de gemeenschappelijke delen, dus ook aan de tuin waar je nooit komt. Afwijken kan alleen als de akte zelf een andere verdeling bevat. Niet via een vergaderbesluit, niet via het huishoudelijk reglement. Een kantonrechter in Amsterdam maakte dat in 2025 nog eens pijnlijk concreet. De akte legde daar de kosten van de bestrating van een binnenplaats bij de eigenaren van de parkeerplaatsen, en de vergadering besloot om ook het hek, het groen en het tuinhuis onder die sleutel te schuiven. Dat besluit was nietig, want die zaken stonden niet in de akte. En de rechter zei er iets behartigenswaardigs bij over profijt. Ook wie alleen maar op het groen uitkijkt, heeft er profijt van, want uitzicht en veiligheid tellen mee. De bovenbewoner betaalt dus niet voor niets.

Voor wie een eigen tuintje heeft, draait de rekening juist de andere kant op. Vanaf het modelreglement van 1973 geldt dat wie een privetuin heeft, die zelf aanlegt en onderhoudt, op eigen kosten. Vanaf 1992 horen daar met zoveel woorden ook de erfafscheidingen en schuren bij. Maar let op de valkuil die het hof Arnhem-Leeuwarden in 2023 blootlegde in een zaak over houten bloembakken die als erfafscheiding dienden. Dat jij iets moet onderhouden, betekent niet dat het van jou is. De bloembakken bleven gemeenschappelijk, want de akte wees ze niet als prive aan. En andersom bewijst een post in het meerjarenonderhoudsplan van de VvE niet dat iets gemeenschappelijk is. Onderhoudsplicht en eigendom zijn twee verschillende dingen. Nog een reden om eerst de akte te lezen. Het model van 2017 kent een slotzin die bepaalt dat de akte het tuinonderhoud juist bij de gezamenlijke eigenaars kan leggen. Er bestaan dus VvE's waar de hovenier van de vereniging ook de privetuintjes doet, en waar dat gewoon klopt.

Zelf iets veranderen in of om de tuin

Wie iets wil veranderen, heeft met twee loketten te maken, en die staan los van elkaar. Het eerste loket is de vergadering. De modelreglementen eisen al vanaf 1973 toestemming voor opgaand groen dat het uitzicht of de lichtinval van anderen belemmert. Vanaf 1983 komen caravans, boten, trailers en tenten in de tuin erbij, vanaf 2006 ook schuurtjes, bergingen en carports, en bijna alle generaties vragen zelfs toestemming voor beplanting die tegen de gevel opklimt tot boven een halve meter onder het laagste raamkozijn van de eerste verdieping. Het model van 2006 geeft daar een geruststelling bij. Een eenmaal gegeven toestemming mag niet op onredelijke gronden worden ingetrokken. Het tweede loket is de gemeente. Een erfafscheiding tot een meter hoog is landelijk vergunningvrij, boven de twee meter is er in elk geval een vergunning nodig, en voor alles daartussen bepaalt het omgevingsplan van jouw gemeente wat er mag. Sinds de Omgevingswet verschilt dat echt per gemeente, dus check het Omgevingsloket voordat je de betonmolen huurt. Voor een boom kappen geldt hetzelfde dubbele spoor. Of de gemeente een vergunning eist, hangt van het omgevingsplan af, maar de toestemming van de vergadering heb je altijd nodig, want een boom in de gemeenschappelijke tuin is van iedereen. De procedure bij de vergadering werkt zoals bij elke verbouwing; die staat in ons artikel over verbouwen met toestemming.

Landjepik, het terras dat langzaam opschuift

Dan de benedenbuurman met het uitgedijde terras. Mag de vergadering dat goedvinden? Gedogen gebeurt overal, maar er zit een harde grens aan, al is niet precies uitgemaakt waar die ligt. Hoe hard hij kan uitpakken, liet het hof Arnhem-Leeuwarden eind 2025 zien. Een eigenares had in 1987 toestemming gekregen voor een klein terras in een hoekje van de gemeenschappelijke tuin, compleet met een eigen trapje en struiken eromheen. Drieëndertig jaar later besloot de vergadering het gedogen voort te zetten. Dat besluit was nietig. Een deel van de gemeenschappelijke tuin permanent aan een eigenaar geven, mag de vergadering helemaal niet, hoe groot de meerderheid ook is. Het hof gebruikte die drieëndertig jaar zelfs tegen de VvE, want zo lang gedogen zonder einddatum is geen gedogen meer maar een verkapte onttrekking. Wil je zoiets echt regelen, dan moet de splitsingsakte naar de notaris, en de Hoge Raad heeft daarover in 2023 opgemerkt dat bij het toedelen van een gemeenschappelijk stuk aan een eigenaar zelfs de gewone tachtigprocentroute niet volstaat. Dan is medewerking van alle eigenaars nodig.

En verjaring dan, wordt het na al die jaren niet gewoon van hem? In een VvE vrijwel nooit. Verkrijgen na tien jaar vergt goede trouw, en die is moeilijk vol te houden wanneer iedere koper de akte en de tekening bij de levering krijgt en die stukken voor iedereen in de openbare registers staan. De route van twintig jaar vergt ondubbelzinnig bezit. Wie ooit toestemming of een gedoogbesluit van de vergadering kreeg, gebruikt met permissie, en dat is doorgaans geen bezit; met zoveel woorden beslist is dat voor een VvE nog niet, dus reken er niet blind op. Zo strandde in 2023 bij de rechtbank Den Haag het beroep van een bewoonster die jarenlang een gemeenschappelijke kelderberging gebruikte. Zij was niet te goeder trouw, want de stukken wezen anders uit, en twintig jaar had zij de berging nog niet. En zelfs in het zeldzame geval dat verjaring wel slaagt, heeft de Hoge Raad er in 2017 op gewezen dat de bezitter die wist dat de grond van een ander was, uit onrechtmatige daad kan worden aangesproken, en dat de rechter hem dan kan veroordelen de grond alsnog terug te leveren. Wachten helpt niet, want ook die vordering verjaart. Wie hier wil procederen, verdient wel een eerlijke waarschuwing vooraf. Ook de eigenaar die wint, betaalt via zijn breukdeel gewoon mee aan de proceskosten die de VvE zelf heeft gemaakt, tenzij de akte daarvoor een uitzondering kent.

Bomen, takken en het burenrecht dat gewoon geldt

Veel bewoners denken dat het burenrecht iets voor rijtjeshuizen is. De modelreglementen van 1973 tot en met 2017 verklaren de burenrechtregels van het Burgerlijk Wetboek juist van toepassing tussen de eigenaars onderling. De oudste modellen doen dat hard, de modellen van 2006 en 2017 iets zachter, namelijk voor zover dat in een gebouw mogelijk is. De boom van de benedenbuurman hoort dus twee meter van de grens van jouw tuintje staan, een heg een halve meter, en tegen groen dat niet boven de schutting uitkomt kun je je niet verzetten. Hangen zijn takken over jouw tuin, maan hem dan eerst aan, het liefst schriftelijk zodat je het later kunt aantonen; pas als hij niets doet mag je zelf snoeien, en wat je afknipt mag je houden. Voor wortels die jouw tegels oplichten geldt die aanmaning niet, die mag je meteen weghakken. Twee kanttekeningen horen erbij. De modellen vanaf 2006 eerbiedigen situaties die er bij de splitsing al waren, dus de oude beuk die er altijd al stond hoeft niet weg. En het model voor kleine VvE's uit 2021 heeft deze schakelbepaling niet, dus daar is de zaak minder zeker. Voor schaduw bestaat geen regel met een getal. Een boom die licht wegneemt kan onredelijke hinder zijn, maar een automatisme is het niet.

De tuincommissie, de kinderen en het klimrek

Een tuincommissie is goud waard en juridisch bijna niets. Zij snoeit, plant en maakt plannen, maar de opdracht aan een bedrijf geeft het bestuur namens de vereniging, tenzij de vergadering de commissie daar uitdrukkelijk voor machtigt. Waar die grens precies ligt, lees je in wat het bestuur zelf mag beslissen. Vraag als bestuur ook even na of de vrijwilligers eigenlijk wel verzekerd zijn. Kijk in de eigen polis van de VvE en vraag bij de gemeente of haar vrijwilligersverzekering ook voor een VvE geldt, want daar wordt pas over nagedacht als er iets is gebeurd. Voor speeltoestellen geldt iets soortgelijks. Een vast verankerde schommel of een klimrek is een opstal, en voor gebreken daaraan geldt risicoaansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars, ook zonder dat iemand iets fout deed. Mogelijk valt zo'n toestel in een gemeenschappelijke tuin bovendien onder de keurings- en logboekplicht van het Warenwetbesluit voor speeltoestellen; dat is voor een VvE-tuin niet scherp geregeld, dus zoek het bij aanschaf uit met de leverancier en de verzekeraar. Een losse trampoline is geen opstal, maar gezond verstand blijft gratis. En spelende kinderen? Daarvoor bestaat geen wettelijke regel. De akte bepaalt de bestemming van de tuin, en het huishoudelijk reglement mag met orderegels komen over tijden en gebruik. Er bestaan zelfs VvE's met een zogenoemde kijktuin waar verblijven helemaal niet de bedoeling is; of zo'n strenge bepaling standhoudt, heeft de rechter nog niet beslist.

Het hovenierscontract

Wat kost het? Hoveniers rekenen doorgaans enkele tientallen euro's per uur en voor een onderhoudscontract lopen de bedragen sterk uiteen met de omvang van de tuin. Een officieel tarief bestaat niet, dus vraag meerdere offertes en vergelijk ze zoals je dat bij elke klus doet; ons artikel over aanbesteden helpt daarbij. Reken jezelf verder niet rijk met de Wet van Dam. Die bescherming tegen stilzwijgende verlenging is voor consumenten geschreven, en een VvE is een rechtspersoon en dus geen consument. Leg looptijd, verlenging en opzegtermijn daarom gewoon in de opdracht zelf vast en zet de opzegdatum in de agenda. Voor gloednieuwe VvE's is er nog een wettelijk vangnet. Zolang twee derde van de appartementsrechten nog niet is overgedragen, mag de vereniging geen onderhoudscontracten sluiten die langer dan een jaar lopen. Zo komt een kersvers bewonersbestuur niet vast te zitten aan de hovenier van de projectontwikkelaar; meer daarover in ons artikel over de nieuwbouw-VvE.

Vier misverstanden op een rij

  • Ik kom nooit in de tuin, dus ik hoef niet mee te betalen. De kosten van gemeenschappelijke delen worden naar breukdeel gedragen door alle eigenaars. En profijt is breder dan gebruik; ook uitzicht en veiligheid tellen mee.
  • Wij gedogen het al dertig jaar, dus nu is het zijn recht. Lang gedogen maakt een ongeldig besluit niet geldig. In de zaak van het hof Arnhem-Leeuwarden versterkten drieëndertig jaar het probleem juist, en nietigheid kent geen vervaltermijn van een maand.
  • Als ik de schutting moet onderhouden, is de schutting van mij. Onderhoudsplicht en eigendom zijn twee verschillende dingen. Of iets prive is of gemeenschappelijk, bepaalt alleen de akte met de tekening.
  • Overhangende takken mag je gewoon afzagen. Eerst aanmanen, dan pas snoeien. Alleen doorschietende wortels mag je zonder aanmaning weghakken.

Zo helpt SamenVvE

Een tuin vraagt om een lang geheugen, en dat is precies wat SamenVvE de vereniging geeft. De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement staan in de documentenkluis, opengezet voor de leden, zodat de discussie over wat mag begint bij de tekst in plaats van bij een herinnering. Een toestemmingsbesluit over dat schuurtje of die boom gaat met stemuitslag het doorzoekbare besluitenregister in en is er over tien jaar nog. De tuin loopt als post mee in het meerjarenonderhoudsplan met de jaarlijkse reservering, en een kapotte schutting of een losliggend tegelpad is met een melding met foto direct bij het bestuur, tot en met de offertes van de hovenier erbij. Zo blijft de tuin iets om van te genieten, ook op de vergadering.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat over tien jaar nog vaststaat wat er over dat schuurtje is afgesproken?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen