Nieuwbouwgebreken en de VvE. Twee opleveringen, en een gat van vijf procent

Gepubliceerd op

Je appartement en het gebouw worden apart opgeleverd, aan verschillende partijen, en het depot bij de notaris valt drie maanden na jouw eigen sleutel al vrij, meestal nog voordat het dak is overgedragen. Wie de garantie op de gemeenschappelijke delen kan inroepen, welke klokken er lopen, en waarom te laat bij de garantie echt te laat is.

In maart krijg je de sleutel van je splinternieuwe appartement, met een keurige opleverlijst en een fles bubbels. In november regent het in het trappenhuis. Je belt de bouwer, en die vraagt droogjes aan wie het dak dan is opgeleverd. Goede vraag, want jouw oplevering ging alleen over jouw appartement. Het dak, de gevel, de hal en de lift worden apart opgeleverd, aan de vereniging, en dat moment heet de algemene oplevering. Wie dat systeem niet kent, laat termijnen verlopen en geld liggen, en dat is in een nieuw complex zo gebeurd.

Twee opleveringen, en wie er moet tekenen

De standaardregelingen van de twee grote waarborgers zeggen het woordelijk hetzelfde, de privégedeelten worden apart van de gemeenschappelijke gedeelten opgeleverd, en die laatste aan de gezamenlijke eigenaars, vertegenwoordigd door de VvE. Er moet dus iemand namens de vereniging het gebouw opnemen en het proces-verbaal tekenen, en laat dat een onafhankelijke bouwkundige zijn, niet de projectontwikkelaar die toevallig nog het bestuur vormt. Twee dingen kunnen hier misgaan, en ze zijn allebei ooit pijnlijk zichtbaar geworden. Wie helemaal niet komt opdagen als de bouwer meldt dat het klaar is, kan het werk stilzwijgend aanvaard hebben, met alle risico's vanaf dat moment. En andersom liep het in een Rotterdamse zaak rond een groot complex met woningen en kantoren, opgeknipt in meerdere verenigingen, precies omgekeerd. De bouwer hield vol dat hij de gemeenschappelijke delen jaren eerder had opgeleverd, maar hij had het nergens deugdelijk vastgelegd en er had nooit iemand namens de juiste vereniging getekend, dus de rechtbank vond niet dat er was opgeleverd, en dat brak hem op. Papier beslist hier alles, in beide richtingen. Zolang de bouwer nog twee derde van de appartementen in handen heeft, mag de vereniging trouwens geen onderhoudscontract langer dan een jaar tekenen; die regel is er precies op gemaakt dat hij jou niet kan vastzetten aan zijn eigen beheerder. Hoe het bestuur zelf van de bouwer overgaat op de bewoners, lees je in ons artikel over het overnemen van de VvE.

Het gat van de vijf procent

Bij de bouw van je appartement mag je vijf procent van de aanneemsom inhouden en bij de notaris in depot zetten, als stok achter de deur voor de opleverpunten. Voelt veilig, maar let op de klok. In de standaardvoorwaarden valt dat depot vrij drie maanden na de oplevering van je privégedeelte, en in de praktijk krijg jij je sleutel eerder dan de vereniging de hare. Drie maanden na jouw eigen oplevering gaat het geld dus naar de bouwer, terwijl het dak en de lift vaak nog niet eens formeel zijn overgedragen, en een tweede potje voor de gemeenschappelijke delen zit er in die voorwaarden niet. Al in 2011 schreef een advocaat dat dit wringt, want in jouw aanneemsom zit ook jouw aandeel in dat dak, maar de voorwaarden zijn op dit punt nooit aangepast en nog geen rechter heeft die knoop doorgehakt. De meeste ruzies hierover eindigen trouwens bij een arbiter of de geschillencommissie, en die uitspraken zijn niet openbaar, dus reken er niet op en regel het vooraf. Wat je wel kunt doen staat gewoon in diezelfde voorwaarden, schrijf de notaris binnen die drie maanden dat het depot gehandhaafd moet blijven en voor welk bedrag. Dat is een brief van een halve bladzijde, en hij moet op tijd de deur uit.

De garantie, en de klokken die erbij horen

Voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen kan alleen de vereniging de garantie van de waarborger inroepen, en daarvoor moet zij haar eigen certificaat hebben; controleer dus als eerste of dat er is en waar het ligt. De garantie begint drie maanden na de algemene oplevering en duurt in de basis zes jaar, tien jaar voor ernstige constructieve gebreken, en voor sommige onderdelen, zoals installaties en sanitair, juist korter. En dan de regel die iedereen moet kennen, de garantietermijn is een vervaltermijn. In beide regelingen staat letterlijk dat je er buiten de termijn geen beroep meer op kunt doen, zelfs niet als je kunt aantonen dat het gebrek er binnen de termijn al was. Te laat is hier echt te laat, niet minder geld maar geen geld. Meld een gebrek daarom altijd meteen en schriftelijk, ook als je nog in gesprek bent, en wacht nooit op de volgende ledenvergadering, want de wet eist klagen binnen bekwame tijd en zegt er niet bij hoeveel weken dat is. Na je klacht lopen er nieuwe klokken, van je protest heb je twee jaar voordat de vordering verjaart, naar de geschilleninstantie kun je nog tot drie jaar na afloop van de garantietermijn, en de gemeenste zit in de kleine lettertjes, zodra de bouwer schrijft dat hij je klacht als afgehandeld beschouwt, heb je nog vier maanden om te procederen. Zet die brief dus nooit onderop de stapel.

Wat er sinds 2024 anders is, en voor wie

Sinds begin 2024 gelden er strengere regels. De bouwer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze buiten zijn schuld liggen; het oude verweer dat je het toen had moeten zien gaat dus niet meer op, en hij moet bij de oplevering een compleet dossier overhandigen met tekeningen, berekeningen en onderhoudsgegevens. Dat dossier is voor de vereniging goud waard, want het is de natuurlijke bron voor het eerste meerjarenonderhoudsplan; eis het op bij de algemene oplevering. Maar juich niet te vroeg, want de nieuwe regels gelden alleen voor koop- en aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn getekend, en wat telt is de datum van je contract, niet die van je sleutel. Gezien de bouwtijd van een appartementencomplex valt het gros van wat nu wordt opgeleverd er nog buiten. Verder blijft het gewone spel gelden, geef de bouwer eerst zelf de kans om te herstellen voordat je een ander inschakelt, en laat de vergadering het bestuur uitdrukkelijk machtigen om de gebreken af te handelen, in en buiten rechte. Zo'n machtigingsbesluit was in de Rotterdamse zaak precies de sleutel waarmee de vereniging namens iedereen kon eisen dat de bouwer het werk afmaakte. Wil de vereniging geld zien in plaats van herstel, laat de eigenaars hun vordering dan uitdrukkelijk aan haar overdragen of haar daarvoor machtigen, want over die route lopen de meningen uiteen en een rechter die hem bevestigt is niet bekend, dus timmer het dubbel dicht. En check bij elke klacht eerst in de akte of het onderdeel wel gemeenschappelijk is, want die grens verschilt per gebouw, en welk reglement er geldt ook.

Vier misverstanden op een rij

  • Mijn appartement is opgeleverd, dus het gebouw ook. Nee, de gemeenschappelijke delen worden apart opgeleverd, aan de vereniging, vaak maanden later. Twee opleveringen, twee handtekeningen, twee lijsten.
  • Ik heb vijf procent achtergehouden, dus ik zit veilig. Dat depot valt drie maanden na de oplevering van je eigen appartement vrij, meestal vóór de algemene oplevering. Vasthouden kan alleen met een tijdige brief aan de notaris.
  • Er zit tien jaar garantie op nieuwbouw. De basis is zes jaar, de tien jaar geldt alleen voor ernstige constructieve gebreken, en voor sommige onderdelen is het korter. En buiten de termijn is er niets meer, ook met bewijs niet.
  • Ik heb geklaagd, dus mijn recht staat vast. Vanaf je klacht loopt een verjaringstermijn van twee jaar, en na de brief waarin de bouwer de klacht afgehandeld verklaart resten er vier maanden om te procederen.

Zo helpt SamenVvE

Dit onderwerp is één grote wedstrijd tegen termijnen, en die win je met administratie. Het waarborgcertificaat, het opleverdossier en de processen-verbaal staan in de documentenkluis, voor elk lid in te zien, zodat niemand bij een gebrek eerst hoeft te zoeken wie welk papier heeft. De datum van de algemene oplevering en de dag waarop de garantie ingaat zet het bestuur als taak klaar met een herinnering, net als de depotbrief aan de notaris. Elk gebrek komt met foto binnen als melding en houdt een tijdlijn bij, zodat zwart op wit staat wanneer er is geklaagd. En het machtigingsbesluit van de vergadering staat met stemuitslag in het besluitenregister, klaar voor de dag dat het nodig is.

Bronnen bij dit artikel

Wil je geen garantietermijn laten verlopen omdat niemand eraan dacht?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen