Camera's in de VvE. Wat de vereniging mag, wat de buurman mag en wat niemand mag

Op de vergadering gaat het over de opengebroken bergingen, en iemand stelt de vraag die tegenwoordig altijd komt. Kunnen we geen camera's ophangen? Drie deuren verderop hangt intussen al maanden een deurbelcamera die een halve galerij meepakt, en niemand die er iets van durft te zeggen. Camera's zijn in verenigingen een dubbel ongemak geworden. Het bestuur is bang dat het met een camerabesluit de privacyregels schendt, en de bewoner is bang voor ruzie als hij de buurman op diens deurbel aanspreekt. Dat ongemak is niet ingebeeld. De toezichthouder kreeg in 2024 zo'n 370 klachten en ruim 700 tips over camera's van particulieren, een vijfde meer dan het jaar ervoor, en de teller liep in 2025 gewoon door. Toch is dit onderwerp overzichtelijker dan het voelt, want er zijn maar twee vragen. Mag je ergens een camera ophangen, en wat mag die camera zien.

In uw reglement staat er niets over, en dat is geen slordigheid

Wie het antwoord in zijn splitsingsreglement zoekt, zoekt zich suf. In geen van de zeven modelreglementen die Nederland kent komt het woord camera voor, geen enkele keer. Kijk wel even in uw eigen akte en huishoudelijk reglement, want daar kan uw vereniging er wél iets over hebben afgesproken. Er is welgeteld één uitzondering, en die zit in het model van 2017. Dat noemt één keer een videobewakingssysteem, en dan als onderdeel van de gemeenschappelijke huisbel- en deuropenerinstallatie. Dat is geen regel over toezicht maar een eigendomsbepaling, en zij betekent iets aardigs. Veel verenigingen met een videofoon hebben al jaren een gemeenschappelijke camera in huis zonder dat iemand het ooit zo heeft genoemd. Van wie dat apparaat is en wie het betaalt, lees je in ons artikel over de intercom en de sloten. Omdat het reglement zwijgt, komen de regels ergens anders vandaan, en het zijn er twee tegelijk. De eerste gaat over het gebouw. Een camera aan de gevel is een uitstekend voorwerp, en een camera op een gemeenschappelijk kozijn schroeven is een verandering aan gemeenschappelijk eigendom. Voor allebei heb je toestemming van de vergadering nodig, wat de camera ook filmt. Voor zo'n uitstekend voorwerp aan de gevel kan het huishoudelijk reglement al regels geven, en dan volstaat dat, maar wie in gemeenschappelijk eigendom schroeft, heeft de vergadering zelf nodig. De tweede vraag gaat over wat er in beeld komt, en dat is het terrein van de privacywet.

De camera van de vereniging mag, maar niet uit een gevoel

Een vereniging kan zich nooit beroepen op de uitzondering die de privacywet maakt voor wat mensen thuis doen, want een vereniging is geen mens. Zij valt onder het volle regime, en dat is geen verbod. Het Europese Hof van Justitie boog zich in 2019 over een flat waar na inbraken en vernielingen camera's in de hal en de lift waren gekomen, en zette de lat op drie hordes. Het belang moet echt en actueel zijn, een gevoel van onveiligheid is niet genoeg, al hoeft er niet eerst te zijn ingebroken. Het moet noodzakelijk zijn, en dat betekent eerst kijken of het minder kan, alleen 's nachts filmen bijvoorbeeld, of stukken van het beeld zwart maken. En de privacy van bewoners en bezoekers mag niet zwaarder wegen dan dat belang. Verder mag de camera van de vereniging niet in woningen kijken, en de straat alleen meepakken als dat onvermijdelijk is. Wat er in de praktijk werkt, liet een Amsterdamse vereniging zien die het in 2021 bij de rechter hield met vijf maatregelen. Een privacyreglement, de beelden uiterlijk na vier weken wissen, de recorder achter een wachtwoord in een afgesloten ruimte, alleen het bestuur dat mag kijken, en een logboek van wie wanneer keek. Over die vier weken nog één ding. De wet noemt helemaal geen bewaartermijn en de toezichthouder ook niet, dus wat u kiest moet u kunnen uitleggen. Vier weken is geen norm, het is een termijn die het een keer heeft gehouden. En nog iets wat weinig besturen weten. Hangt de camera er permanent, dan wil de toezichthouder dat u vooraf een risicobeoordeling doet en die opschrijft. Dat klinkt zwaar en dat is het ook een beetje, maar voor een kleine vereniging is het een paar A4'tjes waarin staat waarom u het doet, wat u filmt, hoelang u bewaart en wie erbij kan. Of dat voor een afgesloten portiek echt verplicht is, heeft nog geen rechter uitgemaakt, maar u moet toch al kunnen laten zien dat u het goed heeft afgewogen, dus schrijf het meteen op.

Het besluit is het halve werk

Hoe het misgaat, liet een Limburgse vereniging begin 2026 zien, twee keer op dezelfde avond. Het besluit om een camerasysteem te laten aanleggen bleek nietig, want de aanleg van een nieuw systeem is geen onderhoud aan een bestaande installatie, en daarvoor eiste het reglement een opkomst van twee derde terwijl er maar 60,7 procent in de zaal zat. En het besluit waarmee alle bewoners toestemming kregen voor een deurbelcamera werd vernietigd, omdat er geen enkele voorwaarde bij stond. Niets over de plaatsing, niets over het bereik, niets over geluid, niets over het delen van de beelden en niets over hoelang ze bewaard mochten worden. Die opsomming van de rechter is meteen uw checklist. Het verschil tussen die twee uitkomsten is bovendien meer dan een woord. Een besluit dat botst met de akte is nietig en heeft nooit bestaan, daar zit geen klok op. Een besluit dat alleen onredelijk of slecht voorbereid is moet je binnen een maand aanvechten, daarna staat het. Wie het goed wil doen, regelt de camera's dus in twee lagen. Het besluit zelf met de juiste meerderheid en de juiste opkomst, en de spelregels, van doel tot bewaartermijn, in een protocol dat in het huishoudelijk reglement landt. Wil de vergadering bewoners toestemming geven om zelf een deurbelcamera op te hangen, dan is dat geen nieuwe installatie en volstaat een gewone meerderheid, maar zet er voorwaarden bij, want juist zonder voorwaarden sneuvelde zo'n besluit. En verwacht bij een misser niet meteen een boete van de toezichthouder. De bewoonster die in 2021 om handhaving vroeg tegen de camera's van haar eigen vereniging, kreeg nul op het rekest, juist omdat die vereniging haar papierwerk op orde had. Wat u vooral kunt verliezen is het besluit zelf, en dat is in de praktijk het duurste.

De camera van de buurman

Voor de bewoner ligt de lat anders, want voor wat iemand thuis doet maakt de privacywet wel een uitzondering. Het Europese Hof heeft die uitzondering in 2014 zo smal uitgelegd als zij is opgeschreven. Zij geldt alleen zolang het gebruik uitsluitend huishoudelijk is, en een camera die ook een stukje openbare weg meepakt valt eruit. Over de galerij van een appartementengebouw ging die zaak niet, maar daarover hebben Nederlandse rechters zich inmiddels wel uitgelaten, en die zijn streng. Eruit vallen is niet hetzelfde als verboden, het betekent dat de gewone regels gelden, en de hoofdregel daarvan is simpel. Uw camera mag alleen uw eigen bezittingen filmen. Bij een deurbelcamera hoort daar nog iets bij. Wie aanbelt moet kunnen weten dat hij gefilmd wordt, en een sticker bij de deur is daarvoor de gewoonste manier. Bewaar de beelden verder kort, of kijk alleen live mee zonder op te slaan. Hoe streng dit uitpakt, bleek in 2022 in Amsterdam. Twee camera's van een eigenaar die de galerij en de gevel meepakten moesten weg, en zijn verweer dat het maar om een klein stukje ging, wees de rechter met zoveel woorden af. Dat de vereniging zelf al camera's bij de ingangen had, werkte ook nog tegen hem, want dan is er al beveiliging. Maar de camera op zijn eigen balkon en de camera binnen in zijn eigen hal mochten gewoon blijven hangen. En het privacyfilter, de zwarte vlakken die een deel van het beeld afdekken? De uitspraken daarover lijken elkaar tegen te spreken, tot je ziet waar het werkelijk om draait, en dat is de bewijspositie. Wie merk, type en instellingen laat zien en kan tonen dat het filter al maanden ongewijzigd aanstaat, wint. Wie zich verstopt achter een filter dat niemand mag controleren, verliest. Begin bij de buurman dus niet met een brief maar met een gesprek, en vraag om precies dat, een blik op het livebeeld. Het is ook de afspraak die een rechter in 2024 oplegde tussen twee buren met een eigen huis, een afdekkapje op de deurbelcamera en de buurman die daarna via het livebeeld mocht meekijken of het klopte. Een vereniging kwam er niet aan te pas, maar niets houdt de uwe tegen om precies dat zelf af te spreken.

Verborgen camera's en nepcamera's

Over de verborgen camera kunnen we kort zijn. Van de toezichthouder mag hij normaal gesproken niet, en het strafrecht doet er een schep bovenop. Heimelijk filmen in een gebouwdeel dat niet voor het publiek toegankelijk is, een afgesloten portiek bijvoorbeeld, is een misdrijf waar tot een jaar cel op staat, en op straat is het een overtreding. In beide gevallen draait het om hetzelfde woord, kenbaar. Hangt de camera zichtbaar, dan valt u er niet onder. In 2026 won een vereniging nog een zaak mede op beelden van een verborgen camera van een recherchebureau, zonder dat de rechter er een woord aan wijdde. Dat betekent alleen dat niemand de vraag stelde, niet dat het mag. De nepcamera dan? Die filmt niets, dus de privacyregels gelden niet. Maar boren in de gemeenschappelijke gevel blijft een verandering waar toestemming voor nodig is, echt of nep, en de toezichthouder raadt een dummy die op de buren wijst gewoon af. Wie er toch een ophangt, kan één ding leren van een oude rechtszaak waarin camera's zonder stroom mochten blijven hangen. Dat mocht mede omdat alle omwonenden wisten dat ze niet werkten. Vertel het er dus bij.

Vier misverstanden op een rij

• In ons reglement staat niets over camera's, dus wij mogen zelf weten wat we doen. Nee. Het reglement zwijgt inderdaad, maar daardoor gelden de privacywet en de gewone toestemmingsregels voor het gebouw juist onverkort.
• Camerabeelden mag je vier weken bewaren, dat is de regel. Nee. De wet noemt geen enkele termijn. De vier weken komen uit één zaak waarin dat een van de waarborgen was. Kies zelf een korte termijn en kunnen uitleggen waarom, dat is de echte regel.
• Een bordje bij de ingang is genoeg. Nee. Iedereen moet kunnen weten wie er filmt, waarom, en hoelang de beelden bewaard blijven. Een bordje is de gewoonste manier om ernaar te verwijzen, maar het vervangt die informatie niet.
• Mijn deurbelcamera valt onder de uitzondering voor thuis, dus die mag altijd. Nee. Die uitzondering geldt alleen bij uitsluitend huiselijk gebruik. Filmt de camera ook de deur van de overburen of een stuk galerij, dan gelden de gewone regels. En dan helpt het niet om te zeggen dat het maar een klein stukje is, dat argument wees een kantonrechter in 2022 met zoveel woorden af.

Zo helpt SamenVvE

De angst om het met camera's fout te doen is begrijpelijk, maar zij zit zelden in de techniek en bijna altijd in het papierwerk. Precies dat papierwerk hoeft in SamenVvE niemand meer bij te houden in een mapje. Het camerabesluit gaat met stemuitslag en opkomst het doorzoekbare besluitenregister in, zodat over de opkomst en de drempel die jullie reglement stelt achteraf niets te twisten valt, en de voorwaarden, van bereik tot bewaartermijn, staan in de tekst van het besluit zelf. Het cameraprotocol staat met het huishoudelijk reglement in de documentenkluis, open voor elk lid, en de aankondiging dat er camera's komen gaat als mededeling per mail naar alle bewoners, zodat niemand het van een bordje hoeft te hebben. De periodieke controle, wordt er op tijd gewist en wie heeft er gekeken, zet het bestuur als taak klaar met een verantwoordelijke die er vanzelf een herinnering voor krijgt. Zo blijft de camera wat hij moet zijn, een geruststelling, en wordt hij nooit de reden dat buren niet meer met elkaar praten.

Bronnen bij dit artikel

• Algemene verordening gegevensbescherming (Verordening (EU) 2016/679), artikelen 2, 4, 5, 6, 13 en 35 en de overwegingen 18 en 47. De huishoudelijke uitzondering en haar grens, de definitie van persoonsgegevens, de beginselen van minimale gegevensverwerking en opslagbeperking zonder concrete bewaartermijn, de grondslag van het gerechtvaardigd belang met de redelijke verwachtingen van de betrokkene, de informatieplicht waar het bordje uit voortkomt, en de gegevensbeschermingseffectbeoordeling bij stelselmatige en grootschalige monitoring.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 126 tot en met 130 (toestand augustus 2026). Het toezicht van de vereniging op de naleving van wet en reglement, de volstrekte meerderheid als hoofdregel, de bevoegdheid van de vergadering om gebruiksregels te stellen waar het reglement zwijgt, de gelijkstelling van de akte met statuten waardoor strijd met de akte nietigheid oplevert, en de vernietiging van besluiten binnen een maand.
• Wetboek van Strafrecht, artikelen 139f en 441b (toestand augustus 2026). Heimelijk filmen van een persoon in een woning of op een andere niet voor het publiek toegankelijke plaats als misdrijf met ten hoogste een jaar gevangenisstraf, en heimelijk filmen op een voor het publiek toegankelijke plaats als overtreding; beide artikelen draaien om een technisch hulpmiddel waarvan de aanwezigheid niet op duidelijke wijze kenbaar is gemaakt.
• De zeven modelreglementen bij splitsing, via notaris.nl, waaronder 2017 (art. 11.1 onder h, 24.3, 24.4 en 64.2), 2006 (art. 22) en het model voor kleine VvE's van 2021 (art. 16). Het woord camera komt in geen van de zeven volledig doorzochte modellen voor; het woord videobewakingssysteem staat uitsluitend in het model van 2017, als onderdeel van de gemeenschappelijke huisbel- en deuropenerinstallatie. De toestemmingsvereisten voor uitstekende voorwerpen en voor veranderingen in gemeenschappelijke gedeelten staan in elke generatie, in het oudste model van 1972 in een engere vorm.
• Autoriteit Persoonsgegevens, de themapagina's Camerabewaking door woningcorporatie of vve (bijgewerkt maart 2025), Camera's bij het eigen huis (bijgewerkt april 2025), Regels cameratoezicht voor organisaties (bijgewerkt december 2024) en Gefilmd worden door de camera van een ander huis (bijgewerkt april 2025). Een VvE kan geen beroep doen op de huishoudelijke exceptie, de drie voorwaarden voor het gerechtvaardigd belang, het verbod om in woningen te filmen, de regel dat een eigen camera alleen de eigen bezittingen mag filmen, de sticker bij de deurbelcamera, het uitgangspunt dat verborgen camera's normaal gesproken niet mogen, en het advies om bij de camera van een ander eerst het gesprek aan te gaan, met buurtbemiddeling of de wijkagent als volgende stap.
• Autoriteit Persoonsgegevens, nieuwsbericht over deurbelcamera's, 23 september 2025. In 2024 ontving de toezichthouder 370 klachten en 702 tips over deurbelcamera's en beveiligingscamera's van particulieren, een stijging van 20 procent ten opzichte van 2023, en in 2025 tot augustus al ruim 300 klachten.
• Hof van Justitie EU, 11 december 2019, zaak C-708/18. Camerabewaking in de gemeenschappelijke ruimten van een appartementengebouw kan rechtmatig zijn ter bescherming van goederen, gezondheid en leven van de mede-eigenaars, mits het belang bestaand en actueel is, de verwerking noodzakelijk is met onderzoek naar minder ingrijpende varianten zoals alleen 's nachts filmen of beeldgedeelten blokkeren, en de belangenafweging in het voordeel van de vereniging uitvalt.
• Hof van Justitie EU, 11 december 2014, zaak C-212/13 (Rynes). De huishoudelijke uitzondering wordt strikt uitgelegd; een camera bij een woning die mede de openbare ruimte in beeld brengt valt er niet onder, waarmee de gewone regels gelden zonder dat de camera daarmee verboden is.
• Rechtbank Amsterdam, 9 november 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:6379. De toezichthouder mocht weigeren op te treden tegen de camera's van een VvE die haar zaken op orde had met een privacyreglement, wissen na uiterlijk vier weken, een recorder met wachtwoord in een afgesloten ruimte, kijkrecht voor alleen het bestuur en een logboek; de rechtsgeldigheid van het onderliggende vergaderbesluit toetst de bestuursrechter uitdrukkelijk niet.
• Kantonrechter Maastricht, 12 januari 2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:237. Het besluit tot aanleg van een camerasysteem was nietig omdat de aanleg geen regulier onderhoud aan een bestaande installatie is en het quorum van twee derde niet was gehaald bij een opkomst van 60,7 procent; het ongeclausuleerde toestemmingsbesluit voor deurbelcamera's werd vernietigd omdat niets was geregeld over plaatsing, bereik, geluid, delen van beelden en bewaartermijn.
• Kantonrechter Amsterdam, 18 juli 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:4360. Twee camera's van een bewoner die de gemeenschappelijke gevel en de galerij deels in beeld brachten moesten weg omdat een onderbouwd gerechtvaardigd belang ontbrak, mede omdat de vereniging zelf al camera's had; dat slechts een klein stuk werd bestreken deed daaraan niet af, en de camera op het eigen balkon en in de eigen hal mochten blijven.
• De privacyfilterlijn in drie uitspraken. Rechtbank Midden-Nederland, 31 december 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:7445 (camera's op de gemeenschappelijke tuin en parkeerplaatsen moesten weg, mede omdat instellingen op elk moment gewijzigd konden worden en controle werd geblokkeerd), Kantonrechter Haarlem, 31 januari 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:871 (een privacyfilter dat aantoonbaar al een jaar ongewijzigd aanstond volstond) en Voorzieningenrechter Middelburg, 30 september 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:9059 (vier camera's met gedocumenteerd filter bleven hangen, de niet onderzochte deurbelcamera kreeg een afdekkapje met controle via livebeeld). Het patroon is dat de bewijspositie beslist, niet de techniek; de eerste zaak speelt in een klein appartementencomplex met een gemeenschappelijke tuin, de andere twee tussen buren met een eigen huis zonder VvE.
• Gerechtshof Den Haag, 6 november 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2883. Camera's zonder aangesloten voedingskabel hoefden niet te worden verwijderd, mede omdat alle omwonenden wisten dat zij niet werkten.
• Voorzieningenrechter Den Haag, 12 maart 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:10854. Een VvE won een kort geding over strijdig gebruik mede op beelden van een verborgen camera van een recherchebureau; de toelaatbaarheid van dat heimelijke toezicht is in de hele uitspraak niet beoordeeld omdat geen van de partijen haar opwierp.
• Rijssenbeek Advocaten, de driedelige serie Cameratoezicht binnen de VvE, deel een (2020), deel twee (2021) en deel drie (2023) en VvE en de AVG: deurbelcamera's in appartementencomplexen (mei 2025). Vakliteratuur als vindplaats; de aangehaalde uitspraken en de verordening zijn voor dit artikel bij de bron zelf gelezen.