Mag de VvE huisdieren verbieden?

Gepubliceerd op

Een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement is vrijwel altijd ongeldig, en toch hangt het in menige hal. Waar zo'n verbod echt moet staan, welke regels de VvE wel mag stellen en waarom een assistentiehond zwaar weegt.

Het briefje hangt naast de brievenbussen. Het bestuur herinnert alle bewoners eraan dat honden en katten volgens het huishoudelijk reglement niet zijn toegestaan. Jij leest het met je kat al acht jaar op schoot en voelt iets kouds in je maag. Moet zij weg omdat de vergadering dat ooit heeft besloten? Haal adem. De kans is groot dat die regel juridisch helemaal niet bestaat. Niet omdat de VvE een uitzondering voor jou moet maken, maar omdat zo'n verbod op die plek niet mág staan.

Twee reglementen, een wereld van verschil

Elke VvE heeft twee soorten regels. De splitsingsakte met het reglement van splitsing is bij de notaris vastgelegd en verandert alleen met een gang naar diezelfde notaris. Het huishoudelijk reglement stelt de vergadering zelf vast, met een gewone of verzwaarde meerderheid op een dinsdagavond. Dat verschil in gewicht is precies waar het bij huisdieren om draait. De wet zegt dat een regeling over het gebruik van je eigen woning in het reglement van splitsing thuishoort. Het huishoudelijk reglement gaat in de kern over de gemeenschappelijke delen, de hal, de lift, het trappenhuis en de tuin. Over jouw woonkamer gaat de vergadering niet zomaar. En er is nog iets dat bijna niemand weet. Geen van de zes modelreglementen, van 1973 tot en met het model voor kleine VvE's uit 2021, zegt ook maar een woord over het houden van huisdieren. Wie in zijn akte niets over dieren leest, heeft dus geen verbod. Wat er wel in elke generatie staat is een verbod op onredelijke hinder, en daarover straks meer.

Wat de rechter ervan vindt

De vraag is uitgevochten, en grondig ook. Het gerechtshof in Den Bosch oordeelde in 2019 over een VvE waar de vergadering in 2008 een verbod op honden en katten in het huishoudelijk reglement had gezet. Het hof noemde zo'n algeheel verbod geen regel van orde maar een principiele beperking van je gebruiksrecht, en dat soort beperkingen hoort in de splitsingsakte. Het besluit was daarmee nietig. Niet vernietigbaar, nietig. Dat verschil is groot. Voor vernietiging moet je binnen een maand naar de kantonrechter, op nietigheid kun je je ook na jaren nog beroepen. In 2021 volgde de rechtbank Limburg dezelfde lijn en verklaarde een hondenverbod uit 2009 alsnog nietig. De VvE moest de bepaling binnen twee dagen schrappen, elke uitlating over het verbod uit het complex weghalen tot de brief in de hal aan toe, en kreeg een dwangsom van vijftig euro per dag boven het hoofd. Aardig detail voor wie denkt dat dit alleen eigenaren aangaat. In de Bossche zaak waren het huurders die een hond wilden, in de Limburgse zaak een neef die in het appartement van zijn tante woonde. Ook een gebruikersverklaring die in het algemeen naar het huishoudelijk reglement verwijst, bindt je niet aan een bepaling die nietig is, zo woog de rechtbank er meteen in mee.

Wees eerlijk over de andere kant. Nietig betekent niet dat het bestuur vanzelf ophoudt. In Limburg was een dwangsom nodig om de bepaling echt uit het reglement te krijgen. En wie op internet zoekt, vindt een oudere uitspraak uit 2008 waarin een verbod wel overeind bleef. Die kortgedinguitspraak steunt op een redenering die het hof in 2019 heeft verworpen. Wie hem vandaag nog aanhaalt, citeert achterhaald recht.

Wat het huishoudelijk reglement wel mag

Betekent dit dat de VvE machteloos is tegen de vier honden op de twaalfde verdieping die blijven blaffen en hun behoefte op het balkon doen? Nee. Gedragsregels mogen wel. Een bepaling dat huisdieren geen overlast mogen veroorzaken, dat honden in de hal en de lift aangelijnd zijn en dat uitwerpselen in de gemeenschappelijke tuin direct worden opgeruimd, dat zijn regels van orde en die horen juist thuis in het huishoudelijk reglement. Reken hier niet op de gemeente. De aanlijnplicht en de opruimplicht uit de plaatselijke verordening gelden in de meeste gemeenten op openbare plaatsen en op de weg, en een besloten trappenhuis of een afgesloten binnentuin is dat in de regel niet. De boa is daar dus niet de partij die je helpt. Wil je het geregeld hebben, dan moet de VvE het zelf opschrijven.

Hoe zo'n aanpak werkt, laat een Haarlemse zaak uit 2023 zien. Het huishoudelijk reglement zei daar niet dat honden verboden waren, maar dat huisdieren geen overlast mogen veroorzaken en dat het bestuur bij overlast maatregelen kan opleggen. Toen vier honden structureel bleven blaffen en hun behoefte op het balkon deden, wees de rechter de vordering deels toe. Een van de vier honden moest weg, de andere drie mochten blijven maar moesten voortaan elke dag buiten worden uitgelaten. Daar is een balkon niet voor bedoeld, zei de rechter er onomwonden bij, en de andere bewoners hoeven die overlast niet te dulden. Voor besturen zit er nog een tweede les in dat vonnis. De VvE had een boete aangekondigd maar nooit opgelegd, en wilde toen in een keer door naar een algeheel verbod. Die stap vond de rechter te groot. Bouw de handhaving dus op. Begin met een gesprek, ga dan pas naar de schriftelijke waarschuwing en de boete uit het reglement, en sla geen treden over. Hoe dat boete-instrumentarium precies werkt, lees je in ons artikel over het huishoudelijk reglement.

De assistentiehond weegt het zwaarst

Voor een blindengeleidehond of een andere assistentiehond geldt een eigen wet, en die is streng voor de VvE. Sinds juni 2016 staat met zoveel woorden in de gelijkebehandelingswetgeving dat het toelaten van assistentiehonden een doeltreffende aanpassing is. Weigeren mag alleen als dat echt nodig is voor de veiligheid of de gezondheid, of als de aanpassing onevenredig zwaar uitpakt, en wie zich daarop beroept moet eerst onderzoeken wat er wel kan. Diezelfde wet verbiedt onderscheid bij het opmaken, het uitvoeren en het wijzigen van het reglement van splitsing, en rekent de gemeenschappelijke ruimten van een woongebouw uitdrukkelijk tot de woonruimte. Ook een verbod dat keurig in de akte staat, loopt bij een assistentiehond dus tegen deze wet aan; een rechter heeft dat voor een VvE nog niet beslist, maar de wettekst laat weinig ruimte. Een uitzondering voor die honden is daarmee geen gunst van de vergadering maar een wettelijke plicht. Er is wel een eerlijke kanttekening. De gelijkebehandelingswet zelf kent geen register en geen officieel certificaat voor assistentiehonden. Een bestuur dat om een officieel certificaat vraagt, vraagt naar iets dat die wet niet kent. Ga liever in gesprek over wat de bewoner nodig heeft en welke praktische afspraken er te maken zijn. Weigeren omdat een certificaat ontbreekt, is juridisch riskant terrein.

Wil de vergadering echt een verbod, dan wacht de notaris

Er blijft een route over voor een VvE die werkelijk een huisdierenverbod wil. Zet het in de splitsingsakte. Daarvoor is een besluit nodig met ten minste vier vijfde van alle stemmen in de vereniging, dus niet van de uitgebrachte stemmen, plus medewerking van het bestuur en een gang naar de notaris. Met medewerking van alle eigenaars kan het ook. Dat is een hoge drempel, en dat is precies de bedoeling. Een beperking van wat je in je eigen huis mag, verdient de zwaarste procedure die de vereniging kent. En zelfs dan is het verhaal niet af. De assistentiehond blijft erbuiten, een zittende huurder is niet zonder meer gebonden aan een bepaling die na zijn huurcontract is ingeschreven, en ook een aktebepaling kan in een concreet geval nog op een belangenafweging bij de rechter stuiten. Wie je vertelt dat een verbod in de akte altijd en overal wint, belooft meer dan de rechtspraak tot nu toe heeft beslist.

Drie misverstanden op een rij

  • Het staat in ons huishoudelijk reglement, dus je moet je hond wegdoen. Een algeheel verbod op honden en katten in het huishoudelijk reglement is nietig, ook als de akte toestaat dat het huishoudelijk reglement iets over de privegedeelten regelt. Dat mag dan alleen over gedrag gaan, niet over het houden zelf.
  • Als we het huishoudelijk reglement bij het Kadaster inschrijven, is het wel geldig. Nee. Het hof heeft dat argument uitdrukkelijk gewogen en verworpen. Het gaat niet alleen om kenbaarheid, maar vooral om de route. Een aktewijziging vergt medewerking van de eigenaars, een vergaderbesluit niet, en juist die bescherming mag niet worden omzeild.
  • In ons modelreglement staat een huisdierenbepaling. Geen enkel modelreglement bevat er een. Lees je in jouw akte toch iets over dieren, dan is dat een afwijking die de notaris destijds heeft toegevoegd, en die staat dan wel op de juiste plek.

Zo helpt SamenVvE

Regels werken pas als iedereen ze kent en kan terugvinden. In SamenVvE staat het huishoudelijk reglement in de documentenkluis, zichtbaar voor de leden, zodat een eigenaar niet hoeft af te gaan op een briefje in de hal. Besluit de vergadering tot nieuwe gedragsregels voor huisdieren, dan gaat dat besluit met stemuitslag het doorzoekbare besluitenregister in, en krijgen de leden er in een keer een mededeling per mail over. Zo weet het lid met de kat waar hij aan toe is, en heeft het bestuur zijn besluitvorming netjes op papier als het er ooit op aankomt.

Bronnen bij dit artikel

Wil je dat het lid met de kat het echte antwoord kan vinden, zonder briefje in de hal?

Vraag vrijblijvend een demo aan

Verder lezen